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La nueva regla nacional cambia la forma de cobro del IPTU y puede afectar a contribuyentes con deudas pequeñas. El protesto en notaría pasa a ser exigido antes de la ejecución fiscal y tiene efectos rápidos en el crédito y en los inmuebles.
A partir de 2025, el protesto previo de la Certificación de Deuda Activa (CDA) pasa a ser la regla para el cobro de IPTU, antes del inicio de la ejecución fiscal.
La orientación se deriva del juicio del Tema 1184 por el Supremo Tribunal Federal y de la Resolución 547/2024 del Consejo Nacional de Justicia, modificada en 2025, que condicionan nuevas acciones a la tentativa extrajudicial de cobro y al protesto, salvo hipótesis de dispensa previstas en la norma misma.
En la práctica, la notaría puede elaborar el protesto en hasta tres días hábiles después de la notificación sin pago, con efectos inmediatos en el CPF o CNPJ del deudor.
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Qué cambia con STF y CNJ
El STF consolidó que la Hacienda debe priorizar medios extrajudiciales de recuperación antes de recurrir al Poder Judicial.
En sintonía, el CNJ vinculó a los tribunales a la exigencia de medidas previas: conciliación o solución administrativa y, como regla, el protesto de la CDA.
La ejecución fiscal solo se justifica después de demostradas estas etapas, y los tribunales ya implementan filtros procesales que rechazan peticiones sin la comprobación exigida.
Además, la actualización normativa de 2025 incluyó situaciones en las que el protesto puede ser dispensado, como cuando exista anotación de la CDA en registros de bienes, indicación de bienes embargables o inclusión de la deuda en registros oficiales como el Cadin.
Plazo de tres días: cómo funciona el protesto
El rito es estandarizado.
La alcaldía envía la CDA a la notaría, se notifica al deudor y, si no hay pago, el notario registra el protesto en hasta tres días hábiles contados desde la protocolización.
El registro pasa a constar en las bases de datos de las notarías y en las entidades de protección al crédito, afectando el análisis de riesgo por parte de bancos y financieras.
En muchos lugares, la notificación llega por correo electrónico o SMS; si no se logra localizar al deudor, se considera la notificación por edicto.
Venta, financiamiento y matrícula: cuando hay restricción real
El protesto impacta el crédito y dificulta el financiamiento casi de inmediato, porque el nombre del deudor aparece negativado.
En el mercado inmobiliario, esto suele bloquear la aprobación del crédito bancario para la compra e impedir nuevas garantías hasta la regularización.
No obstante, es importante distinguir efectos: el protesto, por sí solo, no genera bloqueo automático de la matrícula del inmueble.
La anotación en la matrícula depende de otros instrumentos, como la anotación pre-ejecutoria de la CDA para dar publicidad de la deuda en los registros de bienes o la indisponibilidad de bienes por orden judicial.
El Supremo validó la anotación como medio de publicidad y prohibió la indisponibilidad administrativa sin decisión judicial.
Así, la venta solo queda efectivamente impedida en el registro cuando haya anotada indisponibilidad o restricción.
Sin esto, la negativa de crédito y el riesgo jurídico hacen que la operación sea inviable en los bancos, pero no “bloquean” la matrícula de forma automática.
Deudas pequeñas también entran
La política pública apunta a aliviar al Poder Judicial de los cobros de bajo valor.
Aun así, no existe un piso legal para el protesto.
Los municipios pueden inscribir cualquier deuda vencida en deuda activa y presentar la CDA a la notaría, incluso montos reducidos.
En estos casos, además del impuesto con intereses y multa, se suman costos notariales.
Por otro lado, la ejecución judicial de deudas muy bajas tiende a ser bloqueada, siguiendo los parámetros fijados después del Tema 1184 y la regulación del CNJ.
Por qué la cobranza migra al notariado
El foco es la eficiencia.
Estudios citados por el STF indican que el costo mínimo de una ejecución fiscal supera el valor de muchos créditos municipales.
El Tribunal de Justicia de São Paulo reporta que gran parte del stock histórico involucraba IPTU de bajo valor, lo que presionaba la tasa de congestión e inmovilizaba recursos.
Al desplazar el cobro inicial a las notarías, las alcaldías logran una respuesta rápida y, cuando es necesario, llevan al Poder Judicial solo los casos con mayor perspectiva de recuperación.
La recuperación por notarías avanza
Desde la consolidación del nuevo marco, la recaudación mediante protestos ha crecido.
Entre marzo de 2024 y abril de 2025, el CNJ registró decenas de miles de millones de reales recuperados por entidades públicas mediante el uso de los notariados de protesto y medidas extrajudiciales correlacionadas.
El efecto principal proviene del incentivo a la regularización inmediata: al ver el nombre negativado, los contribuyentes buscan acuerdos, parcelación o pago al contado para limpiar el registro y retomar el acceso a crédito y servicios financieros.
Procedimientos locales y baja del protesto
Las ciudades que ya adoptan el protesto como rutina suelen inscribir rápidamente la deuda en deuda activa y remitir la CDA a la notaría.
Si se paga la deuda dentro del plazo de la notificación, no se levanta el protesto.
Si se levanta, el contribuyente paga la deuda y solicita la baja.
Por regla, la alcaldía emite la carta de anuencia, y el interesado asume los costos de cancelación en la notaría competente.
Después de la cancelación, la eliminación del registro de las bases de datos de protesto y de las bureaus de crédito ocurre en promedio de tres a cinco días hábiles.
Cuando existe alguna anotación en el registro de inmuebles por anotación pre-ejecutoria o por decisión de indisponibilidad, la baja requiere el camino propio ante el órgano registral.
Base legal actualizada
Tres pilares sustentan el cambio.
El primero es la decisión del STF en el Tema 1184, que orienta la extinción de ejecuciones fiscales de bajo valor y exige la adopción de instrumentos extrajudiciales de cobro antes del inicio.
El segundo es la Resolución 547/2024 del CNJ, perfeccionada en 2025, que transformó esta directriz en una regla procesal vinculante, previniendo el protesto previo de la CDA como condición para nuevas ejecuciones y listando hipótesis de dispensa.
El tercero es la Ley Complementaria 208/2024, que modificó el artículo 174 del Código Tributario Nacional para incluir el protesto extrajudicial como causa de interrupción de la prescripción, ampliando la ventana temporal para la recuperación administrativa del crédito.
Impactos en debate
Expertos en derecho tributario ven ganancias de eficiencia y reducción de litigiosidad.
Aun así, hay cuestionamientos sobre proporcionalidad cuando costos y cargos superan el propio valor del IPTU.
Otra preocupación es la comunicación efectiva al contribuyente: con notificaciones electrónicas y edictos cuando los datos catastrales están desactualizados, parte de los deudores solo descubre el problema cuando intentan vender o financiar el inmueble.
La actualización catastral y la comunicación entre notarías y alcaldías, exigidas por las reglas recientes, tienden a reducir estos casos, pero la transición requerirá adaptación administrativa.
Si la cobranza extrajudicial acelera la regularización, ¿hasta qué punto el protesto inmediato de deudas modestas de IPTU mejora la adimplencia sin imponer efectos desproporcionados a familias con presupuesto apretado?
GRANDE **** SO CRIAM LEI PRA FERRAR COM O BRASILEIRO
Façam o L comigo!!! Vamos lá!!!
****, não foi o L que provocou a dívida, há anos que são enviadas débitos para os cartórios cobrarem.
Sobre a cobrança de IPTU atrasado nas mãos de Cartórios: Há casos e casos, sabemos também que os cartórios não perdoam e que suas taxa de cobranças são absurdamente caras que dificultam os devedores. É super cômodo para o capital e prefeitos capitalistas agirem desse modo, deixa os donos de imóveis mais encalacrados em dívidas e ainda correndo no risco de perda de seu bem maior que pode ser o seu único bem maior, ou seja o seu único imóvel. Prós super ricos ou prós devedores contumazes, pode não afetar tanto, mas prós assalariados… Há umas orientações e até algumas possibilidades de recursos a respeito, mas a experiência nos mostra no dia-dia como agem e sempre saímos perdendo. Além de termos que arcar com a dívida do IPTU, juros altíssimos, ainda vamos com certeza ressarcir os cartórios pelos seu empenho, etc.
Um absurdo!!!
R conheço que existem imóveis caindo aos pedaços oferecendo riscos físicos, ocupações indevidas etc, mas há casos e casos e não devem de modo algum nos colocar todos no mesmo saco em nome de dívida ativa. 🤦🏿♀️🤦🏿♀️🤦🏿♀️🤦🏿♀️😭😭😭😭😡😡😡