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A partir de 2026, la Receita Federal comenzará a identificar automáticamente cualquier contrato de “gaveta” a través del Registro Inmobiliario Brasileño, que cruzará datos de registros, bancos y municipalidades, aplicando multas de hasta el 75% para arrendadores y el 20% para inquilinos que omitan alquileres.
A partir de 2026, el contrato de “gaveta”, según JusBrasil, dejará de ser una práctica segura en el mercado de alquileres. La Receita Federal lanzará un sistema nacional que permitirá detectar automáticamente contratos informales de alquiler, cruzando datos de registros, municipalidades, compañías de energía y bancos.
El nuevo modelo de fiscalización es parte del Registro Inmobiliario Brasileño (CIB), que funcionará como un identificador único de propiedades, reuniendo en una sola base de datos información sobre propiedad, ubicación y transacciones. Con ello, los alquileres no declarados podrán ser identificados con precisión, eliminando las brechas que sostenían el mercado informal de alquileres.
Cómo el sistema detectará el contrato de “gaveta”
El Registro Inmobiliario Brasileño reunirá datos provenientes de registros de propiedades, municipalidades y notarías, integrando información sobre propiedad, IPTU y ocupación.
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Estos registros serán cruzados con las bases de la Receita Federal, que ya accede a declaraciones de Impuesto de Renta, movimientos bancarios y cuentas de consumo.
El cruce de estos datos permitirá identificar indicios claros de alquiler no declarado.
Por ejemplo, si el inquilino declara la dirección como residencia y el propietario no informa ingresos por alquiler, el sistema presumirá la existencia de un contrato informal.
A partir de esto, la Receita podrá abrir automáticamente una fiscalización y aplicar multas.
Según la Receita, la integración entre el CIB y la e-Financiera, que monitorea transacciones bancarias y transferencias vía Pix, hará que el rastreo sea aún más preciso.
Incluso los depósitos recurrentes entre las mismas partes podrán ser interpretados como indicios de alquiler.
Base legal y normas que sustentan la fiscalización
La nueva estructura de control se basa en leyes y regulaciones que ya determinan la obligación de declarar ingresos y pagos de alquiler:
Ley de Inquilinato (Ley nº 8.245/1991): define las reglas básicas de los alquileres urbanos. Aunque permite contratos verbales, la falta de formalización se vuelve arriesgada ante el cruce digital de datos.
Código Tributario Nacional (Ley nº 5.172/1966): establece el deber de declarar y pagar impuestos sobre cualquier ingreso, incluidos los provenientes de alquiler.
Decreto nº 9.580/2018 (Reglamento del Impuesto de Renta): define el Carnê-Leão como forma obligatoria de recolección mensual para personas físicas que reciben alquileres de otras personas físicas.
Instrucción Normativa RFB nº 2.278/2025: amplió el alcance del cruce electrónico de datos, permitiendo a la Receita Federal integrar información de bancos, registros y municipalidades.
Registro Inmobiliario Brasileño (CIB): previsto para entrar en vigencia oficialmente a partir de 2026, comenzando por las capitales y expandiéndose gradualmente a todo el país.
Estas normas consolidan la base legal que dará soporte al nuevo modelo de fiscalización automatizada, reduciendo drásticamente la posibilidad de que contratos de “gaveta” pasen desapercibidos.
Multas y penalidades para quienes no declaren
La omisión de valores de alquiler traerá penalidades severas tanto para el arrendador como para el inquilino.
Para el propietario:
Multa del 75% sobre el impuesto debido, pudiendo llegar al 150% en caso de fraude intencional.
Cobro retroactivo de hasta cinco años, con intereses y corrección.
Posibilidad de proceso penal por evasión fiscal en casos graves.
Para el inquilino:
Multa del 20% sobre los valores omitidos, además de intereses.
Riesgo de auditoría, caso la dirección y los ingresos declarados no coincidan con los datos del CIB.
Posible encuadramiento por connivencia con fraude fiscal, si se comprueba que sabía de la omisión.
La Receita también podrá utilizar indicios electrónicos, como transferencias mensuales repetidas, para comprobar la existencia de alquileres no declarados.
Cómo prepararse para el nuevo sistema
La formalización de los contratos será indispensable a partir de 2026.
Propietarios e inquilinos deben regularizar sus alquileres antes de que el sistema entre en vigor, evitando multas y actuaciones automáticas.
Para el arrendador:
Formalice el contrato de alquiler por escrito, con valor y plazo claros.
Conserve los comprobantes de recepción y utilice el Carnê-Leão para recaudar mensualmente el impuesto debido.
Declare los ingresos en la Declaración Anual de Impuesto de Renta, en la ficha “Ingresos Imponibles Recibidos de Personas Físicas”.
Para el inquilino:
Exija el contrato formal y guarde los comprobantes de pago.
Declare los valores pagados en la ficha “Pagos Efectuados” del IR, informando el CPF del arrendador.
Prefiera pagos a través de transferencia bancaria o Pix, que generan registro automático de la operación.
Estas medidas aseguran conformidad fiscal y reducen el riesgo de penalidades.
El papel del Registro Inmobiliario Brasileño
El Registro Inmobiliario Brasileño es el eje central de la nueva fiscalización.
Creará un número identificador único para cada propiedad, similar al CPF de personas físicas.
Esto permitirá rastrear quién es el propietario, quién ocupa la propiedad y qué valores están siendo movidos en torno a ella.
El sistema estará integrado a la base de la Receita Federal y de bancos públicos y privados, permitiendo identificar automáticamente discrepancias entre declaraciones y movimientos reales.
El objetivo es eliminar progresivamente la informalidad y garantizar que los impuestos sean pagados de manera justa y transparente.
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