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Cambio en la Ley del Impuesto sobre la Renta Crea Régimen Especial para Actualización de Bienes, Reduce Alícuotas sobre Ganancia de Capital y Establece Plazos Mínimos para Venta, Exigiendo Atención de Personas Físicas y Empresas a las Nuevas Reglas Fiscales.
La Ley 15.265, publicada en noviembre de 2025, instituyó el Régimen Especial de Actualización y Regulación Patrimonial, el Rearp, y comenzó a permitir que personas físicas y jurídicas actualicen, en el Impuesto sobre la Renta, el valor de inmuebles y bienes muebles sujetos a registro, como vehículos, a parámetros más cercanos a los practicados en el mercado.
La norma autoriza la anticipación de la tributación sobre la diferencia entre el costo de adquisición declarado y el valor actualizado, con alícuotas inferiores a las aplicadas en la ganancia de capital en el momento de la venta, siempre que el contribuyente cumpla con plazos mínimos de mantenimiento del bien.
La iniciativa busca enfrentar una situación recurrente en las declaraciones de bienes.
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En muchos casos, los inmuebles permanecen registrados por largos períodos al valor histórico de compra, mientras que los precios de mercado suben con el tiempo.
Cuando ocurre la alienación, esta diferencia tiende a resultar en una ganancia de capital mayor y, en consecuencia, en impuestos más elevados.
En el caso de las personas físicas, el Rearp establece alícuota definitiva de 4% sobre la diferencia entre el valor actualizado del bien y el costo de adquisición originalmente informado.
Fuera del régimen, la ganancia de capital se grava con alícuotas progresivas, que varían de 15% a 22,5%, según el monto obtenido.
La comparación entre los dos modelos explica por qué el programa ha sido analizado como una alternativa de planificación tributaria por contribuyentes que no pretenden vender sus bienes en el corto plazo.
Actualización de Inmuebles y Vehículos Declarados en el Impuesto sobre la Renta
La actualización autorizada por la ley alcanza bienes muebles automotores terrestres, acuáticos y aéreos sujetos a registro público, además de inmuebles situados en Brasil o en el extranjero.
Para ser incluidos, los bienes deben haber sido adquiridos con recursos de origen lícito hasta 31 de diciembre de 2024 y ya constar en la declaración del contribuyente.
En el caso de las personas físicas, la opción está vinculada a los bienes informados en la Declaración de Ajuste Anual del Impuesto sobre la Renta.
Otro punto previsto en el texto legal es la redefinición de la fecha de adquisición para fines tributarios.
Para reglas que dependen de este marco temporal, como exenciones condicionadas al plazo de posesión, comienza a regir la fecha de la opción por la actualización.
Este aspecto técnico influye directamente en el cálculo del impuesto en eventuales operaciones futuras.
Según Amadeu Mendonça, abogado especializado en negocios inmobiliarios, el mecanismo puede ser utilizado como herramienta de organización fiscal.
De acuerdo con él, cuando un inmueble es vendido con valor declarado muy inferior al precio de mercado, la ganancia de capital tiende a ser elevada.
“El Rearp permite anticipar esta actualización y reducir la carga tributaria, pero es esencial estar atento a las entrelíneas del programa.”
Plazos Mínimos para Venta Determinan Validez del Beneficio Fiscal
La legislación impone plazos mínimos para que los efectos de la actualización sean preservados.
Para inmuebles, la venta debe ocurrir después de cinco años, contados desde la adhesión al régimen.
En el caso de bienes muebles sujetos a registro, como vehículos, el plazo es de dos años.
Si la alienación ocurre antes de esos períodos, los efectos del Rearp son desconsiderados, con excepción de las hipótesis de transmisión por herencia y de partición derivada de disolución de sociedad conyugal o de unión estable.
En estas situaciones, la ley determina que el impuesto pagado en el momento de la actualización pueda ser deducido del impuesto calculado sobre la ganancia de capital, con actualización a la tasa Selic.
Aun así, la pérdida del tratamiento especial elimina la ventaja originalmente buscada por el contribuyente.
La norma también condiciona la adhesión a la comprobación de los valores utilizados en la actualización.
El contribuyente debe mantener, por cinco años, la documentación que justificó la información proporcionada, para su presentación a la Receita Federal en caso de ser solicitada.
Impactos del Rearp para Empresas y Reflexiones Contables
En el ámbito de las personas jurídicas, el Rearp autoriza la actualización de bienes muebles sujetos a registro público y de inmuebles registrados en el activo permanente al 31 de diciembre de 2024.
La diferencia con respecto al valor de mercado se grava de forma definitiva, con alícuotas de 4,8% de IRPJ y 3,2% de CSLL.
El texto legal establece que los valores derivados de la actualización no pueden ser utilizados como base para el cálculo de depreciación con efectos fiscales.
Este punto afecta directamente el análisis de costo-beneficio para empresas que utilizan la depreciación como elemento relevante en su determinación tributaria.
De acuerdo con Mendonça, la utilidad del régimen para empresas varía según el sector, el régimen de tributación y la forma en que el activo está registrado en la contabilidad.
En el segmento inmobiliario, según el especialista, la aplicación del Rearp puede resultar en una carga tributaria que reduce o neutraliza el efecto de la actualización, dependiendo de la estructura de la operación.
Regularización de Bienes Lícitos No Declarados al Fisco
Además de la actualización de valores, la Ley 15.265 instituyó un mecanismo de regularización de bienes, derechos y recursos de origen lícito que no hayan sido declarados o que presenten omisiones o incorrecciones relevantes.
El alcance incluye activos mantenidos en Brasil o en el extranjero, como participaciones societarias, activos intangibles, criptoactivos, inmuebles y vehículos.
En esta modalidad, el contribuyente debe pagar Impuesto sobre la Renta a la alícuota de 15%, considerando el valor regularizado como aumento patrimonial al 31 de diciembre de 2024.
El texto legal también prevé la aplicación de multa equivalente a 100% del impuesto debido, con pago conjunto.
Como contrapartida, la regularización extingue créditos tributarios directamente relacionados con los bienes y derechos declarados, referidos a hechos generadores ocurridos hasta el 31 de diciembre de 2024, observadas las excepciones previstas en la propia ley.
Plazo de Adhesión al Rearp y Formas de Pago
La ley fijó el plazo de hasta 90 días, contados desde la publicación, para la adhesión al Rearp, tanto en la modalidad de actualización como en la de regularización.
Considerando la fecha de publicación en 21 de noviembre de 2025, el período se extiende hasta la segunda quincena de febrero de 2026, conforme a las orientaciones operativas divulgadas por la Receita Federal.
El pago puede hacerse en una única cuota o fraccionado en hasta 36 cuotas mensuales, con la incidencia de intereses por la Selic en las cuotas posteriores y la posibilidad de anticipación total o parcial.
Con este conjunto de reglas, la decisión de adherir al Rearp pasa por el análisis de la planificación del contribuyente en relación con el bien, del plazo previsto para la venta y de la capacidad de comprobar valores y el origen de los recursos, más que solo por la diferencia nominal de alícuotas.
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