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Entienda las nuevas reglas Minha Casa, Minha Vida aprobadas por el FGTS, incluyendo nuevos techos de precio y el impacto directo para las familias de la Franja 1
El Consejo Curador del FGTS acaba de aprobar un paquete de nuevas reglas Minha Casa, Minha Vida, con el objetivo de fortalecer el acceso a la vivienda para las familias de ingresos más bajos. La decisión, tomada durante la 202ª Reunión Ordinaria del consejo, altera la curva de subsidios, actualiza los techos de precio para la Franja 1 y redistribuye partidas del presupuesto de 2025.
Según información de O Especialista, el objetivo central es fortalecer la accesibilidad para la Franja 1, que ahora tendrá un límite de ingresos mensual mayor para la elegibilidad al subsidio integral. Los cambios también incluyen un ajuste regional significativo, beneficiando directamente a la Región Norte, y un nuevo plan plurianual para 2026-2029, que redefine las prioridades de financiamiento.
¿Qué cambia en la Franja 1 y en los subsidios?
La principal alteración para fortalecer la Franja 1 fue el aumento del límite de ingresos mensual para la elegibilidad al subsidio integral. Según O Especialista, este techo de ingresos subió de R$ 1.550 a R$ 1.750. Para reequilibrar la asignación de recursos del programa, el límite superior de la Franja 2 fue ajustado, siendo reducido de R$ 4.700 a R$ 4.000.
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El paquete de nuevas reglas Minha Casa, Minha Vida también trae un ajuste regional enfocado en acelerar la penetración del programa en la Región Norte. Actualmente, esta región representa apenas el 3% de los desembolsos del FGTS, a pesar de concentrar el 9% del déficit habitacional del país. Para corregir esta distorsión, el techo de subsidio en la Región Norte fue elevado de R$ 55 mil a R$ 65 mil.
Nuevos techos de precio para unidades de la Franja 1
Paralelamente a los subsidios, el Consejo del FGTS actualizó los techos de precio de las unidades habitacionales destinadas a la Franja 1. Estos valores fueron ajustados según el tamaño de la ciudad, reflejando los costos de construcción y las particularidades de diferentes mercados inmobiliarios.
En grandes áreas metropolitanas, con más de 750 mil habitantes, el techo subió de R$ 264 mil a R$ 275 mil. En ciudades de tamaño medio (aquellas con población entre 300 mil y 750 mil habitantes), el aumento fue más significativo, con el techo pasando de R$ 250 mil a R$ 270 mil.
Ajustes en el presupuesto 2025 y el plan 2026-2029
A corto plazo, O Especialista informa que el Consejo del FGTS aprobó una redistribución en el presupuesto de 2025. Una suma de R$ 2 mil millones, originalmente destinada a las familias de la Franja 4 (ingresos más altos), será inmediatamente redirigida a la modalidad de préstamos individuales.
Mirando hacia el futuro, el nuevo plan plurianual (2026–2029) también ha sido definido. La línea de crédito “Apoyo a la Producción” fue elevada a R$ 87 mil millones. Dentro de este valor, R$ 60 mil millones (+14%) serán destinados a préstamos individuales, reforzando el poder de compra de las familias.
Sin embargo, no todo ha sido aumento. El mismo plan plurianual prevé una caída en los préstamos para construcción (destinados a las empresas), que cayeron a R$ 27 mil millones (una reducción del 15%). El presupuesto de la Franja 4 también se redujo a R$ 10 mil millones en el bienio 2028–2029, frente a los R$ 15 mil millones anteriores, reflejando el enfoque en las franjas de ingresos más bajas.
¿Cuál es el impacto para el mercado y los constructores?
Aunque las nuevas reglas Minha Casa, Minha Vida entrarán en vigor plenamente solo en 2026, el análisis de mercado, como el divulgado por el Banco Safra y reportado por O Especialista, indica que las medidas deben ampliar la accesibilidad para las familias de las franjas más bajas. El nuevo plan plurianual es visto como un sustento para el fortalecimiento del programa habitacional.
Según este análisis, empresas como Tenda (TEND3) y MRV (MRVE3) tienden a beneficiarse más de los cambios. Esto se debe a la mayor exposición de ambas a la Franja 1 y, en el caso de MRV, a su presencia consolidada en la Región Norte, que ahora recibirá subsidios mayores.
Por otro lado, el programa dependerá más de la financiación individual (el comprador final). O Especialista señala que el recorte de R$ 5 mil millones en los préstamos para construcción (productor) a partir de 2026 puede presionar los costos de financiación de los constructores, ya que los desembolsos actuales están cerca del límite del nuevo presupuesto. Este es un punto de atención que el sector de la construcción deberá monitorear de cerca.
¿Está de acuerdo con este cambio? ¿Cree que esto impacta el mercado? Deje su opinión en los comentarios, queremos escuchar a quienes viven esto en la práctica.
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