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La Propuesta Puede Acelerar la Recuperación de Inmuebles y la Cobranza de Alquileres, Transfiriendo Etapas del Poder Judicial a Notarías y Acortando Tiempos, Pero Especialistas Señalan Desafíos de Notificación, Garantías Preservadas y Adaptación de los Servicios Extrajudiciales.
Brasilia – El Proyecto de Ley 3999/2020, aprobado el 10 de junio de 2025 por la Comisión de Constitución y Justicia de la Cámara, crea el procedimiento de desalojo extrajudicial y prevé que el propietario recupere la posesión del inmueble o reciba el monto adeudado en un plazo de 15 días corridos tras la notificación al inquilino.
La medida intenta aliviar la sobrecarga del Poder Judicial y disminuir el tiempo promedio de las acciones de desalojo, que hoy supera los dos años, según parlamentarios.
Origen y Objetivos
La iniciativa partió del diputado Hugo Leal (PSD-RJ) tras reiterados relatos de lentitud en la ejecución de sentencias de desocupación.
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El proyecto transfiere fases burocráticas a las notarías, permitiendo que etapas antes conducidas por jueces se resuelvan administrativamente.
Además de acelerar el proceso, la propuesta pretende reducir costos para arrendadores e inquilinos.
Qué Cambió Con la Aprobación en la CCJ
Bajo la relatoría de la diputada Caroline de Toni (PL-SC), el texto recibió ajustes que consolidan un rito único.
El arrendador debe solicitar a la notaría la intimación del arrendatario, preferiblemente por medio electrónico cuando haya previsión contractual o, alternativamente, de forma presencial.
La notificación debe ir acompañada de una copia integral del contrato y de una hoja de cálculo actualizada de los débitos.
Una vez certificada la entrega, se inicia el conteo del plazo de 15 días para el pago total o desocupación voluntaria.
Consecuencias del Plazo
Si el inquilino no paga la deuda ni devuelve las llaves dentro del período establecido, el propietario podrá solicitar al juez competente una orden de desalojo liminar, ejecutable en más 15 días.
En la práctica, la recuperación de la posesión puede ocurrir en aproximadamente un mes, mucho menos que el trámite judicial tradicional.
Consignación de Llaves y Deberes del Arrendador
El proyecto también regula la consignación extrajudicial de llaves.
Cuando el arrendador se niegue a recibir el inmueble, el inquilino puede depositar las llaves en la notaría, terminando la relación locativa y evitando un aumento de cargos.
Por otro lado, el propietario asume mayor responsabilidad en la preparación de los documentos: cualquier vicio formal —como valores exagerados o ausencia de comprobantes— permitirá al deudor recurrir al Poder Judicial para anular la notificación.
Garantías Preservadas
Fiador, fianza en efectivo o seguro de fianza siguen siendo válidos.
Si la deuda permanece sin pagar, el arrendador decide si extiende la cobranza al garantidor durante la ejecución.
No hay cambio en el orden legal de preferencia para embargos, y el proyecto no restringe la negociación extrajudicial entre las partes.
Derecho de Defensa del Inquilino
Aunque es breve, el procedimiento asegura mecanismos de impugnación.
El arrendatario puede demostrar un pago ya realizado mediante recibos o alegar error de cálculo, lo que extinguirá la solicitud.
El tiempo para presentar la impugnación, sin embargo, corre simultáneamente al plazo de 15 días, exigiendo atención a correos electrónicos de notificación o a las certificaciones de hora cierta, medidas que sustituyen la citación personal cuando el ocupante permanece ausente.
Contexto del Mercado de Alquiler
El escenario de morosidad ayuda a explicar el avance de la propuesta.
En octubre de 2024, el índice medio de retraso en el pago de alquileres fue de 3,31 %, según el levantamiento mensual de la plataforma Superlógica, indicando una tendencia de estabilidad tras la pandemia.
Para el sector inmobiliario, una vía rápida de desalojo puede frenar el aumento de estas cifras al coartar la permanencia prolongada de contratos en mora.
Quién Gana y Quién Pierde
Los propietarios vislumbran una ventaja evidente, ya que el costo de la notaría suele ser inferior a los costos judiciales y a la ejecución.
Los inquilinos, por su parte, pueden negociar con mayor claridad sobre plazos, pero pierden la posibilidad de expandir los debates procesales si ignoran la intimación.
Los fiadores permanecen solidarios y pueden ser llamados antes, lo que refuerza la necesidad de monitorear la situación del afianzado.
Próximas Etapas
Sin recurso para el Pleno de la Cámara, el texto avanza hacia la Comisión de Constitución y Justicia del Senado.
Si se aprueba, será votado por el Pleno de la Cámara Alta y, luego, enviado a la sanción presidencial.
El substitutivo prevé un vacatio legis de 60 días para la adaptación de las notarías y la divulgación de las nuevas reglas.
Aplicación a Contratos Vigentes
Según la redacción actual, el procedimiento abarca contratos ya en ejecución, siempre que la deuda se constituyó después de la entrada en vigor de la ley.
Los especialistas señalan que la retroactividad podría suscitar cuestionamientos judiciales, pero la mayoría evalúa que el riesgo es bajo, ya que no afecta derechos adquiridos, solo introduce un rito procesal alternativo.
Municipios Sin Notarías
Donde no haya notaría, el proyecto autoriza el uso de la notaría de registro de bienes de la comarca.
Esta extensión busca garantizar alcance, especialmente en ciudades pequeñas, pero dependerá de la capacitación y estandarización de servicios aún no detallados.
Desafíos de Implementación
Mientras los defensores de la propuesta celebran la expectativa de procesos más ágiles, funcionarios del Poder Judicial y representantes de inquilinos alertan sobre la necesidad de supervisión.
Fallas en la notificación electrónica, desigualdad en el acceso a Internet y la posibilidad de documentos incompletos son señalados como factores que pueden generar una nueva ola de litigios, precisamente el escenario que el PL pretende evitar.
Qué Esperar del Senado
Los senadores a favor de la desjudicialización indican que el texto tendrá una tramitación rápida, pero ya circulan enmiendas sugiriendo un plazo mayor para el pago o la obligatoriedad de una audiencia previa de conciliación.
Cualquier modificación sustancial obligará el retorno del proyecto a la Cámara, posponiendo su vigencia.
Debate Abierto
Mientras la propuesta avanza, entidades de propietarios y defensores públicos discuten ajustes para equilibrar celeridad y seguridad.
La principal duda que surge es si la sociedad está preparada para migrar parte de la función jurisdiccional a servicios extrajudiciales sin reducir garantías fundamentales.
¿Cree que la solución notarial realmente acortará los conflictos de alquiler o puede crear nuevos focos de disputa?
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