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Actualización del Provimento 65 el CNJ puede facilitar la usucapión extrajudicial incluso con documentos incompletos, ampliando disputas que involucren inmuebles urbanos y alquileres informales.
La discusión sobre la actualización del Provimento n.º 65/2017 del Consejo Nacional de Justicia (CNJ) reavivó una alerta en el mercado inmobiliario urbano: la posibilidad de que la usucapión extrajudicial —realizada directamente en registros, sin acción judicial— se facilite incluso cuando el inmueble tiene documentación incompleta, matrícula desactualizada o un historial registral confuso. La modificación, defendida por asociaciones de registradores y notarios, puede acelerar la regularización fundiaria, pero también abre espacio para conflictos que involucran inmuebles alquilados informalmente, donde la línea entre “posesión legítima” y “posesión prolongada con intención de propietario” no siempre es clara.
El Provimento 65 regula la usucapión extrajudicial con base en el artículo 216-A de la Ley de Registros Públicos (Ley n.º 6.015/1973) y los artículos 1.238 a 1.244 del Código Civil, permitiendo que el poseedor regularice la propiedad sin proceso judicial, siempre que cumpla con requisitos como plano, notificación a colindantes, certificaciones, documentos que prueben el tiempo de posesión y declaración de que no hay litigio.
Ahora, con la presión de los registros para flexibilizar los requisitos documentales, los especialistas señalan que las áreas urbanas con contratos verbales, alquileres informales y posesiones antiguas pueden convertirse en terreno fértil para litigios.
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La usucapión extrajudicial gana fuerza con actualizaciones propuestas por el CNJ
Desde la creación del Provimento 65, el procedimiento extrajudicial se ha convertido en una alternativa más rápida y menos burocrática para la regularización de inmuebles urbanos. En 2021, el CNJ amplió las posibilidades con el Provimento 121, que ajustó etapas y flexibilizó algunos requisitos.
Ahora, con una nueva ronda de discusiones, los registradores defienden que:
• documentos incompletos no sean un impedimento absoluto
• la matrícula del inmueble pueda actualizarse durante el proceso
• las notificaciones sean más simples y menos rígidas
• mapas y planos puedan ser sustituidos por declaraciones técnicas
La propuesta busca reducir obstáculos y aumentar el número de inmuebles regularizados, especialmente en grandes ciudades donde una buena parte de las viviendas carece de documentos completos.
Pero la medida tiene efecto directo en los inmuebles alquilados sin contrato, que se convierten en vulnerables a pedidos de usucapión por ocupantes que alegan posesión de larga duración.
Inmuebles alquilados informalmente pueden convertirse en objeto de disputa por posesión prolongada
Gran parte de los contratos de alquiler en Brasil es verbal, principalmente en periferias, regiones de vivienda antigua o áreas donde el registro municipal y el registro de inmuebles no se comunican entre sí. En estos casos, inquilinos ocupan casas durante diez, quince o veinte años sin contrato formal, pagando alquiler en efectivo o mediante acuerdos informales.
El Código Civil establece que:
• la posesión para usucapión debe ser con intención de propietario
• el alquiler caracteriza una relación obligacional, no posesión ad usucapionem
• el pago de alquiler, en regla, impide la usucapión
No obstante, la falta de documentos crea un problema recurrente: ¿cómo probar que había una relación de alquiler, y no posesión con ánimo de propietario?
Con la nueva interpretación deseada por los registros, esta línea puede volverse aún más tenue. Si un ocupante alega que vive en el inmueble por muchos años, hace mejoras, cuida del terreno y no hay prueba documental del alquiler, el conflicto puede llegar al registro y luego escalar al Poder Judicial.
Documentación incompleta e histórico confuso: el punto más sensible
Los brasileños saben que, en las grandes ciudades, es común encontrar inmuebles con:
• matrículas antiguas
• áreas registradas incorrectamente
• cambios físicos sin averiguación
• registros municipales desactualizados
• herencias compartidas informalmente
• subdivisiones sin escritura
Esta combinación hace que muchos inmuebles “existan” en la práctica, pero no en el papel. La usucapión extrajudicial aparece como solución para esto, pero también como puerta para disputas que involucran:
• inquilinos de décadas
• ocupantes irregulares
• antiguos propietarios sin registro
• herederos que nunca formalizaron la partición
Con documentos incompletos, la narrativa de posesión gana peso — y la línea entre ocupación legítima y avance sobre propiedad ajena se vuelve más controvertida.
La Ley de Inquilinato y el riesgo de judicialización en masa
La Ley de Inquilinato (Ley n.º 8.245/1991) exige que los contratos de alquiler sean formales cuando hay cobro de garantía, pero no invalida los contratos verbales. Así, miles de relaciones locativas dependen únicamente de la confianza o de recibos débiles.
Con la ampliación de la usucapión extrajudicial, los abogados temen:
• aumento de acciones que impugnen solicitudes de usucapión
• dificultad para probar que el ocupante pagaba alquiler
• propietarios perdiendo inmuebles por falta de documentos
• inquilinos antiguos siendo presionados a salir sin protección legal
Para los registradores, el objetivo es dar celeridad al sistema. Para los especialistas en derecho urbano, el riesgo es convertir los registros en arenas de conflictos fundiarios.
Impactos en las grandes ciudades y la presión sobre contratos formales
Ciudades como São Paulo, Río de Janeiro, Recife, Belém, Manaus y Salvador tienen vastas áreas urbanas donde contratos informales y posesión prolongada coexisten. La propuesta de actualizar el Provimento 65 tiende a crear una carrera por la formalización:
• más contratos escritos
• revisión de matrículas
• regularización de inmuebles antiguos
• aumento de la demanda por abogados e ingenieros
• presión sobre registros
Para inquilinos de larga data que nunca formalizaron nada, el riesgo de perder el derecho a la vivienda es real. Ya para los propietarios, aumenta el temor de que una posesión tolerada por años se transforme en un pedido de usucapión.
Qué esperar de aquí en adelante
El CNJ aún discute la amplitud de la actualización. El debate involucra magistrados, registros, urbanistas, abogados y entidades de vivienda. El consenso es que la regularización fundiaria es necesaria, pero debe venir acompañada de salvaguardias para evitar injusticias.
Si el provimento es flexibilizado como desean los registros, Brasil podría ser testigo:
• aumento de solicitudes de usucapión en áreas urbanas
• disputas que involucren alquileres antiguos
• litigios entre herederos, inquilinos y propietarios
• presión para revisar la Ley de Inquilinato
En un país donde la informalidad domina las relaciones inmobiliarias, cualquier cambio en las reglas de posesión repercute directamente en la vivienda de millones de personas.
Reflexión final al lector
La posible actualización del Provimento 65 representa más que un ajuste técnico: expone la fragilidad documental de miles de inmuebles urbanos y coloca en tensión dos pilares fundamentales del derecho inmobiliario, la protección de la propiedad y la función social de la vivienda.
Al flexibilizar requisitos y acelerar la usucapión extrajudicial, el país puede avanzar en la regularización fundiaria, pero también ampliar disputas que involucran inquilinos antiguos, contratos informales y áreas históricamente marcadas por la ocupación continua.
El debate revela que, sin contratos claros, matrículas actualizadas y registros consistentes, incluso relaciones aparentemente estables pueden transformarse en litigios complejos.
La cuestión central permanece abierta: ¿la rapidez en la regularización debe prevalecer sobre el riesgo de conflictos de posesión?
Y tú, lector: crees que la flexibilización de la usucapión extrajudicial es un avance necesario para organizar el caos urbanístico o un peligro para quienes viven en alquiler sin protección formal?
Mas o Provimento 65 foi revogado em 2023
Que pena uma matéria muito boa, mas atrasada, além de que os cartórios se julgam dono da demanda, eles deveriam destravar a burocracia, entanto, são movidos a vapor ainda. Lamentável
A perda da propriedade privada, de modo tão facil, como está admitida na legislação da hora, é exemplo de socialismo.