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Cambio en tasas notariales en Espírito Santo reaviva disputa entre gobierno, Judicatura y mercado inmobiliario, tras aprobación de nueva tabla de emolumentos con valores más elevados, veto parcial del gobernador y críticas sobre impacto en costos, seguridad jurídica y formalización de negocios.
El gobernador de Espírito Santo, Renato Casagrande (PSB), envió a la Asamblea Legislativa, en diciembre de 2025, un veto parcial al proyecto que alteraba las tablas de emolumentos cobrados por notarías en escrituras y registros de inmuebles.
En el despachó, retiró los principales dispositivos que modificaban los valores y mantuvo solo dos fragmentos del texto aprobado por los diputados.
Según el gobierno, la decisión tuvo en cuenta el impacto potencial de la nueva tabla sobre los usuarios de los servicios notariales y registrales.
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El debate se intensificó tras la aprobación de la Asamblea, en la primera quincena de diciembre, de una propuesta originalmente enviada por el Tribunal de Justicia de Espírito Santo (TJES), pero sustancialmente alterada por una enmienda sustitutiva del diputado Alexandre Xambinho (Podemos).
La versión aprobada preveía, entre otros tramos, el cobro de R$ 5,2 mil de emolumentos para la escritura de inmuebles valorados en hasta R$ 200 mil y de R$ 3,4 mil para el respectivo registro, valores que motivaron la reacción de entidades del sector inmobiliario.
Desde el 19 de diciembre, la Asociación y Sindicato de las Empresas del Mercado Inmobiliario de Espírito Santo (Ademi-ES/Secovi-ES), el Sindicato de la Industria de la Construcción Civil en el Estado (Sinduscon-ES) y el Consejo Regional de Corredores de Inmuebles (Creci-ES) comenzaron a divulgar notas públicas afirmando que el texto aprobado podría generar “inseguridad jurídica” y elevar el costo de las transacciones inmobiliarias.
Las entidades sostienen que el nuevo diseño de la tabla tiende a encarecer operaciones y puede estimular prácticas irregulares, como la subdeclaración de valores, argumento presentado en comunicados oficiales.
Desfase histórico en la tabla de emolumentos
El origen de la controversia radica en la defasaje de los intervalos usados para calcular los emolumentos.
Aunque los valores se reajustan anualmente, los límites de referencia de la tabla en vigor permanecen iguales desde 2001.
En ese período, según el propio TJES, un inmueble valorado en R$ 200 mil se consideraba de estándar elevado, lo que justificaba la aplicación del techo máximo a partir de ese valor.
Por la tabla válida en 2025, la tasa de escritura para inmuebles por encima de R$ 200 mil alcanza R$ 6,9 mil, sin considerar cobros adicionales destinados a fondos del Judiciário, del Ministerio Público, de la Defensoría Pública y de la Procuraduría General del Estado.
En el caso del registro inmobiliario, el techo es de R$ 4,3 mil, aplicado igualmente a cualquier bien que supere ese valor de referencia.
Propuesta original del TJES preveía nuevo escalonamiento
La propuesta enviada por el TJES buscaba revisar esta lógica.
El tribunal sugirió elevar el techo de referencia de R$ 200 mil a R$ 1,15 millón, con el objetivo declarado de adecuar los intervalos a la realidad actual del mercado.
En este modelo, el costo máximo de la escritura sería de R$ 7,3 mil, mientras que inmuebles valorados en hasta R$ 210 mil pagarían poco más de R$ 3 mil.
Para el registro, el techo propuesto era de R$ 4,6 mil, con cobro de R$ 1,1 mil para bienes en esa misma franja de valor.
Representantes del mercado inmobiliario afirmaron, en ese momento, que ese escalonamiento reduciría significativamente los costos para inmuebles cercanos al límite actual de R$ 200 mil y distribuiría los aumentos de forma más gradual hasta un techo más acorde con los precios practicados hoy.
Enmienda en la Asamblea altera valores y provoca reacción
El escenario cambió con la aprobación de la enmienda sustitutiva en la Asamblea Legislativa.
En el texto final, se estableció que inmuebles de hasta R$ 200 mil pasarían a pagar R$ 5,2 mil de emolumentos por la escritura y R$ 3,4 mil por el registro.
Por encima de ese umbral y hasta R$ 1,2 millón, la tabla prevé incrementos de R$ 50 por cada R$ 5 mil de base de cálculo.
Para inmuebles entre R$ 1,2 millón y R$ 10 millones, el aumento pasa a ser de R$ 100 por cada R$ 150 mil.
Según entidades del sector, aunque hay reducción de costos en algunas franjas específicas, principalmente para inmuebles de menor valor, el nuevo escalonamiento puede elevar significativamente los gastos en operaciones por encima de este intervalo.
En manifestaciones públicas, representantes afirmaron que, en determinadas situaciones, el valor cobrado puede llegar a ser múltiples de lo que se paga hoy.
Justificativa del relator y críticas del mercado inmobiliario
Al justificar la enmienda, el diputado Alexandre Xambinho argumentó que la propuesta se inserta en un movimiento de desoneración para las clases baja y media, al prever reducción de hasta 21,36% en los costos de los emolumentos para inmuebles valorados en hasta R$ 300 mil.
El parlamentario también citó la intención de simplificar el acceso al descuento del 50% previsto para adquisición de casa propia por el Sistema Financiero de la Vivienda y de asegurar la sostenibilidad financiera del Poder Judicial.
Otro punto destacado fue la necesidad de considerar las diferencias económicas entre oficinas ubicadas en grandes centros y aquellas situadas en municipios más pequeños.
Entidades del mercado inmobiliario, por su parte, impugnan el alcance de esta desoneración.
Según representantes del sector, solo una parte reducida de los inmuebles negociados en el Estado se encuentra por debajo del límite de R$ 300 mil, lo que haría que la mayor parte de las transacciones se viera afectada por un aumento de costos.
En entrevistas a la prensa local, dirigentes de Ademi-ES y Sinduscon-ES afirmaron que, en la práctica, el cambio puede presionar al sector y afectar a un segmento que responde por decenas de miles de empleos directos e indirectos en Espírito Santo.
Veto parcial e incertidumbre sobre aplicación de la nueva tabla
En el veto parcial enviado a la Asamblea, el gobernador destacó que la actualización de la tabla es necesaria, pero ponderó que el texto aprobado podría elevar los costos de las operaciones y generar efectos sobre la formalización de negocios inmobiliarios.
El Ejecutivo también defendió la ampliación del diálogo con los sectores involucrados antes de la definición de un nuevo modelo.
Con el veto en análisis, ahora corresponderá a los diputados decidir si mantienen o anulan la posición del gobernador.
Hasta que haya una definición, permanece la incertidumbre sobre cuáles valores efectivamente servirán de base para el cobro de los emolumentos a partir del próximo ciclo de vigencia de la tabla.
Sempre a populacao explorada em beneficio da carreiras jurídicas.
Lamentavel!
Até quando este roubo descarado, amparado pelos Tribunais de Justiça e aprovados por um bando de deputados corruptos, seguirá extorquindo o(a) cidadão (ã) brasileiro(a)???
Uma turma de ****!! Uma quadrilha!!
Se o governo tivesse coragem para agir, facilmente transformaria o sistema de registro de imóveis uma função de governo, faria tudo eletronicamente, como faz com o ITCMD, cobrando valores justos, revertendo o serviço para a população, e acabaria com essa máfia!