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Nuevo Régimen Especial Permite Actualizar el Valor de Inmuebles con Alícuota de 4%, Anticipando Parte del Impuesto, Pero Exige Cálculo Cuidadoso Porque Puede Anular Beneficios Antiguos y Crear Pérdidas en Ventas Rápidas y Planificaciones Futuras
La aprobación de la Ley 15.265/2025 creó un nuevo camino porque instituyó el Régimen Especial de Actualización y Regularización Patrimonial, el REARP. La idea es permitir que el contribuyente rediseñe su propia tributación.
En lugar de esperar la venta para tributar toda la ganancia de capital, el Fisco ofrece un atajo. El propietario puede actualizar el inmueble al valor de mercado y pagar 4% sobre la diferencia entre declarado y precio.
Este cobro reducido funciona como promoción relámpago y anticipa parte del impuesto que se debería pagar en el futuro. Por lo tanto, el gobierno recauda ahora y el contribuyente intenta disminuir la mordida a la hora de la venta.
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Cómo Funciona la Tributación Hoy
Por las reglas actuales, los inmuebles entran en la declaración de impuesto a la renta por el costo histórico, es decir, por el valor pagado en la fecha de compra, sin corrección monetaria. Este número sirve de base para el cálculo del impuesto.
Cuando el propietario vende el inmueble, la diferencia entre el valor de adquisición y el precio de venta se convierte en ganancia de capital.
Esta parte se grava en alícuotas progresivas que pueden llegar a 22,5%, según el tamaño de la ganancia.
Con el REARP, el contribuyente puede anticipar parte de esta tributación al ajustar el valor del bien a la realidad actual.
En este caso, paga 4% sobre la valorización acumulada hasta aquí, apostando en un ahorro futuro.
Posibles Ganancias y Riesgos del REARP
En alta de precios, el ahorro potencial puede ser relevante. Un inmueble declarado por 300 mil reales, pero valuado en 800 mil, es un ejemplo de situación en la que la diferencia de impuesto futuro puede pesar.
El programa, sin embargo, tiene un freno importante que no se puede ignorar. Si el inmueble se vende antes de cinco años, la actualización se deshace y el contribuyente vuelve a ser gravado como si nunca hubiera adherido al régimen.
En la práctica, los 4% recaudados se convierten solo en un adelanto, sin beneficio definitivo. Además, el REARP puede ser desventajoso para inmuebles antiguos comprados en las décadas de 1970 y 1980, que ya cuentan con reducciones en el cálculo de la ganancia de capital.
Hay situaciones en las que el contribuyente puede alcanzar exención con estas reglas antiguas. Lo mismo vale para quienes pretenden usar la exención en la venta de un inmueble residencial para comprar otro en hasta 180 días, eliminando el impuesto sin anticipar nada.
Duquesa de Tax Explica las Novedades
Las dudas del nuevo régimen son tema del programa No Voy a Pasar Rabia Sola, presentado por la columnista del Estadão Maria Carolina Gontijo, la Duquesa de Tax. Ella comenta los efectos prácticos de la ley y señala riesgos y oportunidades para los contribuyentes.
Todos los jueves, a las 9h30, la columnista hace reacciones del noticiero económico. Además, el programa semanal tiene videos inéditos los lunes, a la misma hora, exclusivos para suscriptores.
Cortes de las conversaciones circulan a lo largo de la semana en redes sociales y en la Radio Eldorado. La atracción también tiene versión en podcast, lo que amplía los canales para quienes quieren entender mejor el impacto del REARP en el día a día.
Con información de Estadão.
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