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Es Posible Vender El Inmueble Antes De Concluir El Inventario, Sin Acción Judicial, Desde Que Consté En La Escritura Que El Dinero Costeará El Propio Inventario.
La duda sobre si es posible vender un inmueble antes de concluir el inventario es una de las más comunes en despachos de abogados. Hasta hace poco tiempo, la respuesta era negativa: sin autorización judicial, la venta no podía ocurrir. Sin embargo, un cambio reciente trajo un camino más rápido y menos oneroso para los herederos.
De acuerdo con la abogada Elaine Portela, especialista en Derecho Inmobiliario, el Consejo Nacional de Justicia (CNJ) alteró las reglas con la Resolución 571, permitiendo la venta de inmuebles en inventario por la vía extrajudicial.
Ahora, la escritura pública puede prever que el valor recaudado servirá para pagar impuestos, costos y honorarios del inventario, dispensando la apertura de proceso judicial.
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Lo Que Cambia Con La Nueva Regla Del CNJ
Antes de la Resolución 571, la única forma de vender un bien del patrimonio era a través de un alvará judicial, lo que exigía una petición al juez, análisis de documentos y, en algunos casos, intervención del Ministerio Público.
Este proceso podía llevar años, dejando a los herederos atrapados en gastos de IPTU, condominio y mantenimiento del inmueble.
Con la nueva regla, el inventario puede ser iniciado directamente en el registro, y la venta está autorizada siempre que quede registrado en la escritura que el dinero será utilizado para costear el propio inventario.
Según Elaine Portela, esto da agilidad y seguridad a las familias, además de reducir drásticamente el tiempo de tramitación.
Cómo Funciona En La Práctica
El procedimiento sigue etapas claras:
Apertura del inventario en el registro – debe hacerse en hasta 30 días después del fallecimiento, con presentación de los documentos de los herederos, del fallecido y del cónyuge o compañero sobreviviente.
Nominación del inventariante – conforme a la Resolución 452 del CNJ, la elección puede hacerse por escritura pública, simplificando la designación del responsable por el patrimonio.
Redacción de la escritura de venta – el Notario debe registrar que la operación tiene como finalidad costear el inventario, detallando gastos y valores.
Pago de los gastos del inventario – el producto de la venta cubre impuestos, tasas y honorarios.
Partición del saldo remanente – lo que sobra se divide entre los herederos dentro del mismo inventario extrajudicial.
Impacto Para Compradores Y Herederos
Para quienes compran el inmueble, el cambio significa más seguridad jurídica.
En el pasado, muchos negocios se realizaban a través de contratos particulares, los llamados “contratos de gaveta”, que ofrecían descuentos, pero conllevaban un gran riesgo de nulidad.
Ahora, la escritura pública registrada en el registro garantiza la legalidad de la transacción.
Para los herederos, el efecto es igualmente positivo. La posibilidad de vender inmuebles incluso durante el inventario evita que los bienes queden parados por años y desbloquea recursos necesarios para costear el propio proceso.
Como recuerda Elaine Portela, el costo de un inventario puede ser elevado, y la falta de recursos a menudo retrasaba la partición y aumentaba los conflictos familiares.
Reflejos En El Mercado Inmobiliario
La medida también tiene un impacto económico. Los inmuebles parados en inventarios solían perder valor de mercado, ya que los compradores descontaban el riesgo jurídico.
Ahora, con el proceso regularizado en el registro, el precio tiende a acercarse al valor real, beneficiando tanto a familias como a inversores.
Además, el Judicial se carga menos, ya que la resolución estimula soluciones de consenso en el ámbito extrajudicial.
Los procesos judiciales quedan reservados para casos de conflicto efectivo entre los herederos, como disputas sobre divisiones desiguales o cuestionamientos sobre la validez de documentos.
La alteración del CNJ representa una modernización importante: la venta de inmuebles durante el inventario ahora puede hacerse sin acción judicial, siempre que se sigan las reglas de la Resolución 571.
Esto garantiza agilidad, reduce costos y trae seguridad para todas las partes involucradas.
Y tú, ¿crees que este cambio facilitará la vida de las familias que pasan por un inventario? ¿Piensas que el mercado inmobiliario también se verá impactado? Deja tu opinión en los comentarios — tu experiencia puede enriquecer este debate.
Finalmente o CNJ fez algo para desburocratizar a justiça.
Todos ganham.