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Con Más de 50 Millones de Apartamentos Vacíos, Ciudades Como Ordos y Tianjin Revelan Cómo la Superconstrucción Creó Barrios Enteros Casi Sin Moradores en China.
La estimación de más de 50 millones de apartamentos vacíos en China no surge de especulación o suposición informal. Aparece de forma recurrente en análisis de medios como Bloomberg, The Economist, Reuters y en estudios basados en la China Household Finance Survey (CHFS), una de las encuestas domiciliarias independientes más grandes del país. Estos números también son corroborados por evaluaciones de bancos internacionales, como Nomura y Goldman Sachs, que analizan inventarios inmobiliarios, tasas de ocupación urbana y datos censales chinos.
En la práctica, esto significa que China tiene hoy un volumen de viviendas listas, conectadas a redes de energía, agua, transporte y servicios públicos, suficiente para albergar poblaciones enteras de países medianos, pero que permanecen parcial o totalmente desocupadas. Este fenómeno no está restringido a una sola ciudad o región aislada: se repite en decenas de nuevos distritos urbanos construidos a lo largo de las últimas dos décadas.
Lo Que Realmente Define una “Ciudad Fantasma” en China
A diferencia de lo que piensa la gente, las ciudades fantasma chinas no son ruinas abandonadas o aldeas desiertas. Son áreas urbanas modernas, muchas veces con arquitectura futurista, amplias avenidas, parques, hospitales, escuelas y estaciones de tren de alta velocidad. Lo que las diferencia es la discrepancia entre la capacidad planificada y la población efectivamente residente.
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En muchos de estos distritos, la tasa de ocupación inicial fue inferior a 20% a 30% de la capacidad proyectada, según informes de BBC, Reuters y Financial Times. Esto genera paisajes urbanos visualmente impactantes: edificios residenciales casi vacíos, comercio subutilizado y transporte público operando muy por debajo del volumen esperado.
Kangbashi, en Ordos: la Ciudad Símbolo del Exceso
Kangbashi, distrito de Ordos, en Mongolia Interior, se ha convertido en el ejemplo más citado de este fenómeno. Concebida en el auge del boom del carbón y las materias primas, la ciudad fue diseñada para albergar hasta 1 millón de personas, con teatros monumentales, museos, edificios administrativos y vastos conjuntos residenciales.
Al principio de la década de 2010, cuando la ciudad comenzó a ser retratada por los medios internacionales, estimaciones indicaban que la población real era inferior a 100 mil habitantes, ocupando solo una fracción mínima de la infraestructura existente. Fotografías de avenidas vacías y edificios residenciales con pocas luces encendidas dieron la vuelta al mundo.
Aunque Kangbashi ha crecido en los años siguientes —hoy alberga a algunos cientos de miles de residentes— el ritmo de ocupación jamás acompañó el planeamiento original, manteniendo el distrito como símbolo del descompaso entre inversión urbana y demanda poblacional real.
Yujiapu, en Tianjin: el “Manhattan que No Ocurrió”
Otro caso emblemático es Yujiapu, distrito financiero construido en Tianjin con el objetivo explícito de convertirse en un polo global de servicios financieros. Inspirado en Manhattan, el proyecto preveía rascacielos corporativos, sedes bancarias y barrios residenciales de alto nivel.
La infraestructura fue entregada rápidamente, pero la demanda por oficinas y residencias no acompañó la oferta. Informes de Reuters y del Wall Street Journal mostraron edificios corporativos prácticamente vacíos durante años, incluso en una de las regiones económicamente más dinámicas del país.
Yujiapu se convirtió en un ejemplo clásico de planeamiento urbano basado en expectativas financieras, y no en flujos reales de población y empleo.
Guiyang y los Nuevos Distritos del Interior
Fenómenos similares ocurrieron en ciudades del interior, como Guiyang, capital de la provincia de Guizhou. En los últimos 15 años, la ciudad ha ampliado agresivamente sus límites urbanos, creando nuevos distritos con decenas de miles de apartamentos, avenidas modernas y edificios públicos monumentales.
A pesar de que Guiyang ha crecido demográficamente, la velocidad de la construcción superó la capacidad de absorción poblacional. Como resultado, barrios enteros permanecieron subocupados por largos períodos, reforzando la estadística nacional de millones de unidades residenciales vacías.
¿De Dónde Vino Tanto Inversión?
El fenómeno de las ciudades fantasma está directamente relacionado con tres pilares centrales del modelo económico chino en las últimas décadas.
El primero es la urbanización acelerada. Entre 2000 y 2020, más de 400 millones de chinos migraron del campo a áreas urbanas, un movimiento sin precedentes históricos. Para absorber esta migración, los gobiernos locales apostaron por la construcción a gran escala.
El segundo pilar fue el papel del sector inmobiliario como motor de crecimiento. Durante años, los inmuebles representaron entre 25% y 30% del PIB chino, directa o indirectamente. Construir ciudades enteras se convirtió en una forma de generar empleo, recaudación y crecimiento económico.
El tercer factor fue el financiamiento basado en deuda y venta de terrenos. Los gobiernos locales dependían en gran medida de la venta de terrenos a desarrolladoras como fuente de ingresos, incentivando proyectos cada vez más grandes, incluso cuando la demanda real no estaba garantizada.
El Significado Real de los “50 Millones de Apartamentos Vacíos”
El número frecuentemente citado de más de 50 millones de unidades vacías no significa que todas estén abandonadas o en completo desuso. Representa el stock excedente en relación a la demanda efectiva, según análisis del CHFS, de Bloomberg y de bancos internacionales.
Parte de estas unidades están en regiones donde la ocupación ocurre lentamente, otras se mantienen como activos de inversión, y algunas pertenecen a familias que ya tienen más de una propiedad. Aun así, el volumen es lo suficientemente grande como para indicar un desequilibrio estructural en el mercado inmobiliario.
Mantener ciudades subocupadas genera costos reales. La infraestructura urbana requiere mantenimiento constante, independientemente del número de residentes. Sistemas de agua, desagües, iluminación, transporte y seguridad deben funcionar, presionando los presupuestos municipales.
Además, el exceso de inmuebles contribuyó a la crisis inmobiliaria china, que se hizo evidente a partir de 2021, con dificultades financieras de grandes desarrolladoras y contracción del mercado.
Un Fenómeno en Transformación, No Estático
Es importante resaltar que muchas de estas ciudades no permanecieron vacías para siempre. En algunos casos, la ocupación aumentó con el tiempo, impulsada por nuevas políticas públicas, reubicación de industrias y expansión de líneas ferroviarias.
Aun así, el legado de las ciudades fantasma persiste como uno de los mayores experimentos urbanos de la historia humana, tanto en escala como en impacto económico.
Lo Que la Experiencia China Enseña al Mundo
El caso de las ciudades fantasma de China sirve como alerta global. Muestra que:
- el planeamiento urbano a gran escala debe estar alineado a la demografía real,
- el crecimiento económico basado exclusivamente en la construcción tiene claros límites,
- la infraestructura sin personas genera altos costos y retorno incierto.
Más que una curiosidad, se trata de una lección concreta sobre los riesgos de superplaneamiento desconectado de la realidad social y económica.
La pregunta que permanece es directa: ¿cuántas de estas ciudades estarán plenamente ocupadas y cuántas permanecerán como monumentos de concreto a una era de crecimiento demasiado acelerado para la propia población?
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