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Más de 100 millones de propiedades pasan a tener rastreo nacional, y especialistas advierten que la nueva norma puede aumentar impuestos y cambiar la fiscalización inmobiliaria.
La Agencia Tributaria oficializó el 9 de octubre de 2025 el Registro Inmobiliario Brasileño (CIB), un sistema que promete revolucionar el control y la tributación de inmuebles en el país. La medida fue publicada en la Instrucción Normativa nº 2.275/2025 e integró el CIB al Sistema Nacional de Gestión de Información Territorial (Sinter), ampliando la capacidad de cruzar datos de diferentes órganos.
El nuevo registro crea un identificador único para cada propiedad, que será obligatorio en escrituras, registros y actos notariales. Con esto, la Agencia Tributaria pretende estandarizar la información y detectar irregularidades fiscales con más rapidez. Además, el gobierno definirá un valor de referencia anual, calculado con base en datos de mercado y características físicas y jurídicas de los inmuebles. Este valor servirá para compra, venta, alquiler, inventarios y declaraciones fiscales, lo que podrá aumentar la base de cálculo de impuestos y elevar la carga tributaria de empresas y ciudadanos.
Agencia Tributaria promete transparencia, pero especialistas advierten sobre aumento de la fiscalización
De acuerdo con la Agencia Tributaria, el nuevo sistema busca “aumentar la transparencia y reducir la evasión fiscal” en las transacciones inmobiliarias y patrimoniales. Para alcanzar este objetivo, la plataforma integrará notarías, municipalidades y órganos federales en un mismo entorno digital. Así, será posible cruzar automáticamente los datos e identificar discrepancias tributarias con más eficiencia.
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Sin embargo, especialistas en derecho tributario evalúan que el cambio ampliará el alcance de la fiscalización. El abogado Eduardo Natal, socio del bufete Natal & Manssur y presidente del Comité de Transacción Tributaria de la Asociación Brasileña de Abogacía Tributaria (ABAT), explicó que “el valor de referencia tiende a convertirse en un parámetro para la Agencia, facilitando la detección de inconsistencias en las operaciones inmobiliarias”.
Según él, el impacto será directo sobre los contribuyentes, ya que las empresas con gran patrimonio inmobiliario estarán entre las primeras en integrar el registro. Además, las notarías enviarán electrónicamente información al Sinter, lo que ampliará el control sobre movimientos y transferencias de propiedades. De esta forma, la Agencia comenzará a monitorear en tiempo real el mercado inmobiliario brasileño.
Implantación gradual e impacto directo en los tributos
El Registro Inmobiliario Brasileño comenzará a operar en las capitales y en el Distrito Federal aún en 2025, y se expandirá a los demás municipios hasta 2027. Según la Agencia, grandes empresas e incorporadoras tendrán prioridad en la fase inicial, lo que permitirá probar el sistema a escala nacional.
Con el valor de referencia anual, tributos como IPTU, ITBI e IR sobre ganancias de capital podrán ser recalculados con base en valores de mercado más altos. Esta alteración tiende a aumentar la recaudación federal y impactar directamente el bolsillo de los contribuyentes. Aunque el gobierno argumenta que el modelo promueve justicia fiscal, tributaristas afirman que la medida resultará en un aumento de impuestos.
Además, la digitalización completa permitirá rastrear transacciones en tiempo real, fortaleciendo el control sobre operaciones de compra y venta. Así, Brasil ingresa en una nueva era de rastreabilidad fiscal.
Abogados recomiendan atención y planificación tributaria
El abogado Eduardo Natal reforzó que las empresas y contribuyentes deben prepararse para los cambios. Según él, “es esencial seguir la implementación del CIB y evaluar los efectos del valor de referencia sobre la carga tributaria y posibles reestructuraciones societarias”.
La integración entre el CIB y el Sinter formará una base de datos unificada, lo que permitirá detectar fraudes, omisiones y discrepancias fiscales con agilidad. Aunque el gobierno presente la medida como un avance en transparencia, especialistas creen que el nuevo sistema ampliará el poder de fiscalización y presionará al contribuyente a declarar valores más altos.
Además, el sector inmobiliario pasará por cambios estructurales. La exigencia de datos estandarizados obligará a empresas y ciudadanos a revisar contratos, escrituras y procesos de registro, lo que exigirá más atención jurídica y contable.
Qué cambia con el nuevo “CPF de los inmuebles”
- Cada inmueble recibirá un identificador único obligatorio en escrituras y registros.
- El gobierno creará un valor de referencia anual con base en datos de mercado.
- Notarías, municipalidades y órganos federales estarán integrados al Sinter.
- Empresas con gran patrimonio serán las primeras incluidas en el sistema.
- La implementación ocurrirá gradualmente entre 2025 y 2027.
Con la Instrucción Normativa nº 2.275/2025, publicada en el Diario Oficial de la Unión el 10 de octubre de 2025, el gobierno inicia un nuevo capítulo en la administración tributaria brasileña. El “CPF de los inmuebles” promete transparencia, digitalización y eficiencia, pero la cuestión central permanece: ¿esta modernización fiscal traerá justicia tributaria o solo más impuestos para el contribuyente?
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