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Señal roja ya dura cuatro años; la vacancia pasa del 8% en estados como Florida y Texas y 608 mil nuevas unidades presionan los precios de alquiler
El mercado inmobiliario de los EE.UU. enfrenta un período de fragilidad que ya se extiende por cuatro años. Según la economista Nanda Guardian, el índice de demanda de vivienda creado para medir la salud del sector está negativo desde 2021 y volvió recientemente al mismo nivel observado en 2008, durante la crisis que sacudió el sistema financiero global.
Aunque aún no hay una liquidación masiva de inmuebles, los signos de desequilibrio entre oferta y demanda ya son visibles. Inventarios crecientes, vacancia elevada en algunos estados y confianza en caída entre constructores muestran
que el sector ha perdido impulso y puede convertirse en un factor relevante en el ciclo económico americano.
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Indicadores muestran contracción consistente
El índice de constructores de la NAHB, que mide la confianza del sector, registró 32 puntos en junio y 33 en julio.
Cualquier valor por debajo de 50 indica pesimismo y el cuadro actual refleja tasas de interés elevadas, con hipotecas a 30 años cercanas al 7%.
Al mismo tiempo, los precios de la madera, insumo central en la construcción, están en caída libre, sugiriendo un menor ritmo de nuevas obras.
El Housing Demand Index citado en el estudio, que combina precio mediano, ventas de casas nuevas, licencias de construcción y meses de oferta, muestra contracción continua desde 2021. En 2024, se acercó a –1,5 desviación estándar, un nivel similar al de la crisis inmobiliaria de 2008.
Este indicador no apunta a un colapso inmediato, pero señala una creciente saturación en el sector residencial.
Vacancia en aumento y presión sobre alquileres
En los estados de Florida y Texas, donde ha habido una fuerte migración en los últimos años, la vacancia en edificios residenciales multifamiliares ya supera 8%.
Este exceso es resultado de la entrega de 608 mil nuevas unidades en 2024, el mayor volumen en cuatro décadas.
El efecto práctico es la presión sobre alquileres: propietarios que no pueden mantener ocupación plena reducen precios, forzando a los competidores a hacer lo mismo.
Este movimiento puede ayudar a combatir la inflación, dado que el alquiler tiene un peso elevado en el índice de precios al consumidor americano.
No obstante, para los inversores del sector inmobiliario, la combinación de alta vacancia y precios presionados representa un riesgo de caída en la rentabilidad y un aumento en la morosidad de los financiamientos ligados a proyectos concentrados.
Diferencias entre segmentos del mercado
El mercado inmobiliario americano, sin embargo, no es homogéneo. El sector de oficinas atraviesa una crisis prolongada desde hace al menos cuatro años, agravada por el teletrabajo, pero representa menos del 10% del total del mercado.
Ya los data centers, impulsados por inversiones en inteligencia artificial, viven el escenario opuesto: en Virginia, los alquileres avanzaron casi un 20% en un año, respaldados por más de US$ 400 mil millones en capex de grandes empresas de tecnología.
Esta heterogeneidad muestra que, aunque hay fragilidad en el sector residencial y en las oficinas, hay nichos en expansión que pueden amortiguar parte de la desaceleración.
Lo que puede acelerar la deterioración
Por ahora, la morosidad en hipotecas sigue baja, lo que evita una liquidación masiva de inmuebles.
La mayoría de los deudores es de mayor edad y posee patrimonio consolidado, a diferencia del perfil de endeudamiento en tarjetas de crédito y leasing de vehículos, donde ya se observa un aumento de los retrasos.
El riesgo, según analistas, está en el llamado efecto riqueza: si el mercado accionario cae de forma acentuada y el desempleo aumenta, muchos propietarios pueden verse forzados a vender inmuebles, ampliando la presión sobre los precios.
En este escenario, la señal roja que ya dura cuatro años puede evolucionar hacia una crisis más amplia.
El mercado inmobiliario de los EE.UU. está lejos del colapso de 2008, pero las alertas son claras: baja confianza de los constructores, exceso de oferta en algunos estados y vacancia creciente en edificios residenciales.
Mientras tanto, nichos como data centers muestran resiliencia e incluso expansión.
¿Crees que el mercado inmobiliario de EE.UU. camina hacia una nueva crisis como la de 2008 o el escenario actual es solo una corrección temporal?
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