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Reparaciones necesarias, como reparar un techo, son indemnizables incluso sin la aprobación previa del dueño, pero la ley de arrendamiento oculta una trampa sobre la forma de pago.
Muchos inquilinos desconocen un detalle crucial de la ley de arrendamiento (Ley nº 8.245/91): la realización de mejoras necesarias, como la reparación urgente de un techo o una infiltración grave, garantiza el derecho a un 100% de reembolso, incluso si el propietario no ha autorizado la obra previamente. Este derecho está explícitamente previsto en la legislación, con el objetivo de proteger la integridad del inmueble y la habitabilidad.
No obstante, la forma en que se exige este reembolso oculta un riesgo que puede llevar al desalojo. La idea de que el inquilino puede simplemente «descontar» el valor gastado del alquiler es un equívoco peligroso. La legislación, citada como fuente principal de este artículo, define caminos correctos para la indemnización y el derecho de retención, e ignorarlos puede constituir incumplimiento contractual.
¿Qué clasifica la ley como obra necesaria?
Antes de exigir cualquier reembolso, es vital entender la diferencia que hace la ley. El Código Civil (Ley nº 10.406/2002), que actúa de forma complementaria a la ley de arrendamiento, es claro. El artículo 96 de este código define mejoras necesarias como aquellas que «tienen por objeto conservar el inmueble o evitar que se deteriore». Son, por lo tanto, intervenciones esenciales y, a menudo, urgentes, destinadas a mantener las condiciones de uso del bien.
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Ejemplos clásicos incluyen la reparación de un techo con goteras, la reparación de filtraciones estructurales en tuberías o la sustitución de cableado eléctrico comprometido que presente riesgo de incendio. Se diferencian drásticamente de las mejoras útiles (que aumentan o facilitan el uso, como instalar rejas de seguridad) y de las voluptuarias (de mero lujo o estética, como construir una piscina). Según las definiciones del Código Civil, solo las necesarias tienen este tratamiento especial de reembolso incluso sin autorización previa.
El derecho al reembolso vs. el mito del descuento en el alquiler
El derecho central del inquilino está en el artículo 35 de la Ley nº 8.245/91 (la Ley de Arrendamiento). El texto afirma que, «salvo disposición contractual expresa en contrario», las mejoras necesarias, «incluso si no autorizadas por el arrendador», serán indemnizables. La ley presume que, al tratarse de algo esencial para la conservación del patrimonio, el inquilino no puede quedar a merced de la inacción o la demora del propietario.
Aquí reside el mayor peligro y la principal fuente de desinformación: la ley de arrendamiento habla de «indemnización» (el derecho a ser reembolsado) o «derecho de retención» (permanecer en el inmueble hasta que se le pague), y no de «descuento» o «compensación» unilateral. El inquilino que, por su cuenta, decide descontar el costo de la obra del valor del alquiler, está, a los ojos de la ley, simplemente en incumplimiento.
Esta acción, según advierten expertos basándose en la legislación, es una infracción contractual grave. El propietario, incluso debiendo el valor de la obra, obtiene un fundamento legal incontestable para presentar una acción de desalojo por falta de pago. El inquilino, aunque tenga un crédito legítimo por la obra, puede perder la posesión del inmueble por intentar cobrarlo de la manera incorrecta. La forma correcta es negociar un acuerdo por escrito con el arrendador o, en última instancia, buscar una acción de cobro en la Justicia.
La «letra pequeña» del contrato: la Súmula 335 del STJ
El derecho al reembolso de las obras necesarias no es absoluto. El propio artículo 35 de la ley de arrendamiento, que garantiza el reembolso, comienza con una salvedad crucial: «Salvo disposición contractual expresa en contrario…» . Esto significa que el contrato de arrendamiento puede, y frecuentemente lo hace, incluir una cláusula donde el inquilino renuncia expresamente a ese derecho.
Esta práctica es tan común en el mercado que el Superior Tribunal de Justicia (STJ), el tribunal máximo para la interpretación de la legislación federal, validó su legalidad. La Súmula 335 del STJ es taxativa al afirmar: «En los contratos de arrendamiento, es válida la cláusula de renuncia a la indemnización de las mejoras y al derecho de retención». Por lo tanto, si el inquilino firmó un contrato que contiene esta cláusula, pierde el derecho a ser reembolsado, incluso por obras urgentes y necesarias.
Cómo actuar correctamente para garantizar el reembolso
Al enfrentarse a un problema estructural urgente, como una infiltración grave en el techo, el inquilino no debe simplemente contratar el servicio y dejar de pagar el alquiler. Para garantizar sus derechos de forma segura, el protocolo correcto implica comunicación y documentación rigurosa.
El primer paso es notificar formalmente al propietario o la inmobiliaria. La prudencia jurídica recomienda el uso de medios que generen prueba de recibo, como correos electrónicos, notificaciones extrajudiciales o incluso mensajes de aplicación (siempre que se confirme la recepción). La notificación debe describir el problema detalladamente y solicitar un plazo razonable para la solución.
Si el propietario no actúa y el inquilino necesita realizar la obra de forma emergente, la documentación es su mayor aliada. Es esencial guardar fotos y vídeos del problema antes de la reparación, recolectar al menos tres presupuestos de profesionales distintos (para probar la razonabilidad del precio) y, lo más importante, exigir facturas oficiales de todos los materiales y servicios. Los recibos simples tienen un valor probatorio mucho menor.
Con todos los comprobantes en mano, el inquilino debe presentarlos formalmente al arrendador y negociar la indemnización. Lo ideal es formalizar un acuerdo por escrito. Este acuerdo puede prever un pago anticipado por parte del arrendador, un plan de cuotas o, ahí sí, el descuento programado en los futuros alquileres. Si esta compensación se acuerda, debe constar en un aditivo contractual firmado por ambas partes para tener validez legal.
La ley de arrendamiento ofrece protecciones robustas al inquilino para garantizar la habitabilidad del inmueble, incluyendo el derecho a ser indemnizado por obras urgentes. Sin embargo, esta protección depende de seguir los procedimientos correctos y, sobre todo, de un análisis cuidadoso del contrato, que puede anular este derecho. Actuar por impulso y retener el alquiler es el camino más rápido para transformar un derecho en una acción de desalojo.
¿Has pasado por una situación así? ¿Crees que esta regla de la ley de arrendamiento es justa con propietarios e inquilinos? Deja tu opinión en los comentarios, queremos escuchar a quienes viven esto en la práctica.
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