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Airbnb Puede Volverse Más Caro: ISS de Hasta el 5% Sobre Diarias e IPTU Progresivo Que Dobla en 5 Años Pueden Elevar Costo en Hasta R$ 12 Mil Anuales en Inmuebles de Temporada.
El Crecimiento Explosivo del Airbnb y de Otras Plataformas de Alquiler de Temporada Ha Poner los Inmuebles de Corta Duración en la Mira del Poder Público. Ciudades Turísticas y Grandes Capitales Han Comenzado a Discutir Formas de Tributar Inmuebles Usados Exclusivamente para Hospedaje Temporal, Con Dos Frentes Principales: el ISS (Impuesto Sobre Servicios) Sobre las Diarias y la Aplicación de un IPTU Progresivo, Que Puede Doblar el Impuesto en Hasta Cinco Años.
Para los Municipios, Se Trata de Corregir Distorciones. Para los Propietarios, Puede Significar Impuestos al Doble y Costos Anuales Que Alcanzan Hasta R$ 12 Mil Más en Inmuebles de Alto Estándar.
Lo Que Está en Estudio: ISS de Hasta el 5% Sobre Diarias
El ISS (Impuesto Sobre Servicios de Cualquier Naturaleza) Es Un Tributo Municipal Que Varía Entre 2% y 5% del Valor de Servicios Prestados.
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Aunque el Alquiler Tradicional de Inmuebles Está Exento, el Alquiler de Temporada por Airbnb Es Clasificado Como Servicio de Hospedaje por Varias Ciudades.
- En Salvador, la Alcaldía Ya Ha Aprobado Reglas Que Enmarcan el Alquiler por Temporada Como Hospedaje, Con ISS Fijado en el 3%.
- En São Paulo y Río de Janeiro, la Discusión Avanza y la Alícuota Puede Llegar al Techo del 5%.
En Práctica, Un Propietario Que Alquila Un Apartamento a R$ 500 La Diaria, 15 Días Por Mes, Tendría Un Ingreso Mensual de R$ 7.500. Con ISS del 5%, Pagaría R$ 375 en Impuesto Por Mes, O Alrededor de R$ 4.500 Por Año.
IPTU Progresivo Sobre Inmuebles Usados Solo Para Temporada
Además del ISS, Los Municipios Estudian Aplicar el IPTU Progresivo en el Tiempo, Previsto en el Estatuto de la Ciudad (Ley nº 10.257/2001), Para Inmuebles Que Permanecen Ociosos o Destinados Exclusivamente a la Locación Temporal.
La Lógica Es Que Estos Inmuebles No Cumplen Función Social Plena, Ya Que No Ofrecen Vivienda Permanente.
El Mecanismo Funciona Así:
- El Propietario Es Notificado de Que el Inmueble Está Siendo Usado Solo Para Temporada.
- La Alícuota del IPTU Aumenta Gradualmente Cada Año.
- En Hasta Cinco Años, el Impuesto Puede Doblar o Triplicar.
Un Inmueble en São Paulo Valorado en R$ 1 Millón, Que Paga Hoy Cerca de R$ 8 Mil Anuales de IPTU, Podría Tener el Impuesto Elevado a R$ 20 Mil Anuales en un Plazo de Cinco Años.
Es Decir, Un Costo Adicional de Hasta R$ 12 Mil Por Año.
Impacto en el Bolsillo de los Anfitriones
Sumando ISS y IPTU Progresivo, el Impacto en el Bolsillo de los Propietarios Puede Ser Significativo:
- Apartamento Medio (R$ 500 Mil): IPTU de R$ 4 Mil Puede Subir a R$ 8 Mil; ISS Sobre Diarias Añade Casi R$ 2 Mil Por Año. Carga Extra Total: R$ 6 Mil/Año.
- Inmueble de Alto Estándar (R$ 1,2 Millón): IPTU de R$ 9 Mil Puede Subir a R$ 21 Mil; ISS Sobre Diarias Puede Alcanzar a R$ 5 Mil Anuales. Carga Extra Total: R$ 12 a 15 Mil/Año.
Estos Valores Transforman la Ecuación Financiera de Muchos Anfitriones, Que Pueden Verse Forzados a Repensar si el Airbnb Sigue Siendo un Negocio Rentable.
El Argumento de los Municipios
Las Alcaldías Defienden Que la Tributación Tiene Tres Objetivos Principales:
- Recaudación: Garantizar Que la Explosión del Mercado de Temporada Beneficie También a las Arcas Públicas.
- Equilibrio de Mercado: Corregir la Distorción Entre Hoteles, Que Ya Pagan ISS, y Anfitriones de Airbnb, Que Hasta Ahora Operaban Sin Tributación Equivalente.
- Función Social de la Propiedad: Desestimular Que Inmuebles Residenciales en Áreas Valorizadas Queden Fuera del Mercado de Vivienda Permanente.
Críticas de los Propietarios y del Sector Inmobiliario
Propietarios e Asociaciones de Arrendatarios Argumentan Que el Aumento de la Carga Tributaria Puede Tener Efectos Negativos:
- Transmisión de Costos: Los Anfitriones Pueden Aumentar los Precios de las Diarias, Reduciendo la Competitividad del Airbnb Frente a Hoteles y Posadas.
- Reducción de la Oferta: Inmuebles Que Hoy Se Usan En Temporada Pueden Volver al Mercado Tradicional de Alquiler o Quedar Cerrados.
- Judicialización: Propietarios Pueden Contestar Judicialmente la Aplicación del IPTU Progresivo, Alegando Que el Inmueble No Está “Ocioso”, Sino En Uso.
El Airbnb, Como Empresa, También Se Posiciona En Contra de la Diferenciación de Impuestos, Defendiendo Que la Plataforma Genera Ingresos Para Familias y Mueve la Economía Local.
Experiencias Internacionales
La Tributación del Airbnb No Es Exclusividad Brasileña. Varias Ciudades en el Mundo Ya Aplican Impuestos Específicos:
- Nueva York Restringió Fuertemente el Alquiler de Temporada y Cobra Tasas Adicionales Sobre Hospedaje.
- Barcelona Exige Licenciamiento Municipal Para Cada Inmueble Listado y Multa a Quien No Se Regulariza.
- Lisboa Cobra Tasas Turísticas Diarias de Hasta € 2 Por Hóspede en Inmuebles de Corta Duración.
Estos Ejemplos Muestran Que la Tendencia Global Es Regular y Tributar el Mercado de Hospedaje Alternativa.
Airbnb y el Futuro de la Tributación Urbana
La Discusión Sobre el Airbnb Es Parte de Un Debate Mayor: Cómo Las Ciudades Deben Lidiar Con el Uso Intensivo de Inmuebles Para Fines de Lucro en el Mercado Digital.
El ISS de Hasta el 5% y el IPTU Progresivo Son Solo las Primeras Medidas Que Pueden Transformar Radicalmente el Modelo de Negocio.
Para Algunos, Se Trata de Justicia Fiscal y de Corregir Distorciones en el Mercado. Para Otros, Es Un Ataque a la Libertad de Uso de la Propiedad Privada.
El Hecho Es Que, Si Se Confirman, Las Medidas Van a Pesar En el Bolsillo: Miles de Anfitriones Pueden Tener Costo Adicional de Hasta R$ 12 Mil Por Año Solo En Impuestos, Cambiando Para Siempre La Ecuación de Rentabilidad del Alquiler de Temporada.
O governo só quer sugar o cidadão. E na prática, o retorno em benefícios para o cidadão com o pagamento de impostos, não acontece. Saúde é um caos, obrigando o cidadão a pagar plano de saúde, que também está cada vez mais caro e atendimento igualando ao público, transporte cada vez pior, ônibus locado e inseguro, metrô e trem sempre lotados, cada vez mais e até às linhas sob concessão privada estão ficando ruins. Ruas esburacadas, mal sinalizadas; segurança, nem se fala. Educação, onde?
Assim fica difícil viver em um país onde só te sugam, desde o governo municipal até o federal.
Não tenho imóvel no Airbnb mas vejo essas propostas como desonestas e ferindo diretamente o direito de propriedade. Medidas típicas de governos ditatoriais e parasitários.
Simples. Você pega o contato do proprietário e negocia direto sem usar a plataforma do Airbnb lógico que aumenta o risco para ambos, mas seria uma forma de fugir desses parasitas do governo.