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Firmar un contrato de alquiler puede parecer simple, pero pequeños descuidos pueden costar caro.
Aún con la protección de la Ley de Inquilinato, es común encontrar cláusulas ilegales que imponen cobros abusivos y ponen al inquilino en desventaja. Conocer estas trampas contractuales es esencial para evitar perjuicios y garantizar un contrato seguro y equilibrado.
Firmar un contrato de arrendamiento parece algo simple, pero involucra reglas jurídicas específicas que muchos desconocen.
Un descuido puede poner al inquilino en desventaja y generar cobros abusivos durante o al finalizar el alquiler.
La Ley de Inquilinato (Ley nº 8.245/1991) garantiza una serie de derechos y deberes para ambas partes.
Y, entre ellos, prohíbe expresamente determinadas prácticas que aún aparecen con frecuencia en los contratos.
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Conozca ahora las cinco cláusulas más comunes consideradas ilegales y entienda exactamente lo que la ley dice sobre cada una.
1) Doble garantía: prohibida por el artículo 37 de la Ley de Inquilinato
Una de las irregularidades más frecuentes es exigir más de una modalidad de garantía en el mismo contrato de arrendamiento.
El artículo 37 de la Ley nº 8.245/91 permite que el arrendador elija sólo una entre las modalidades previstas: depósito, fiador, seguro de arrendamiento o cesión fiduciaria de cuotas de fondo de inversión.
El párrafo único del artículo es claro:
“ Está prohibido, bajo pena de nulidad, más de una de las modalidades de garantía en un mismo contrato de arrendamiento.”
Es decir, si el contrato exige, por ejemplo, depósito y fiador al mismo tiempo, esta cláusula es nula y no produce efectos.
Esta regla existe para evitar que el arrendatario sea sobrecargado y tenga su acceso a la vivienda restringido por exigencias excesivas.
2) Reajuste vinculado al salario mínimo o moneda extranjera: vedado por el artículo 17
Otro error común es vincular el valor del alquiler a indicadores prohibidos, como el salario mínimo o monedas extranjeras (dólar, euro, etc.).
El artículo 17 de la Ley de Inquilinato establece que el alquiler puede ser libremente pactado, pero prohíbe su vinculación a la variación cambiaria y al salario mínimo:
“Es libre la convención del alquiler, prohibida su estipulación en moneda extranjera y su vinculación a la variación cambiaria o al salario mínimo.”
Así, el contrato puede prever un índice de reajuste, pero sólo por índices oficiales de corrección monetaria, como el IGP-M o el IPCA.
Vincular el alquiler a indicadores prohibidos genera aumentos imprevisibles y desequilibrados — y convierte la cláusula en nula.
Si hay este tipo de previsión en el contrato, el arrendatario puede impugnarla judicialmente y exigir que el reajuste siga un índice permitido.
3) Transferencia de obligaciones del arrendador: sólo es posible si hay cláusula expresa
Otro punto que causa confusión es quién debe asumir determinados gastos del inmueble.
El artículo 22, inciso VIII de la Ley de Inquilinato es claro: le corresponde al arrendador pagar los impuestos y tasas incidentes sobre el inmueble, además del premio del seguro complementario contra incendio.
No obstante, el mismo dispositivo prevé que esta regla se aplica salvo disposición expresa en contrario en el contrato.
Es decir, por defecto, estos costos son del arrendador, pero las partes pueden pactar que el inquilino asuma estos gastos — siempre que esto esté claramente escrito en el contrato.
Ya la tarifa de administración de la inmobiliaria también suele generar dudas.
Por tratarse de un gasto del servicio contratado por el propietario, la jurisprudencia entiende que esta tarifa debe ser pagada por el arrendador, salvo acuerdo expreso que determine lo contrario.
Por lo tanto, cláusulas que transferen estas obligaciones al arrendatario sin previsión expresa son consideradas abusivas.
Si hay cláusula clara y aceptada por ambas partes, sin embargo, pasa a ser válida.
4) Obligación de pintar el inmueble al final del contrato: sólo si hay daño o alteración del color
También es común encontrar cláusulas que imponen al inquilino la obligación de pintar el inmueble al final del arrendamiento.
Pero el artículo 23, inciso III de la Ley de Inquilinato determina que el arrendatario debe “devolver el inmueble, finalizado el arrendamiento, en el estado en que lo recibió, salvo las deterioraciones derivadas de su uso normal”.
Es decir: si el inmueble está en el mismo estado en que fue entregado, y los desgastes son sólo naturales, no existe obligación de pintar nuevamente.
La pintura sólo puede ser exigida si hay alteración del color original o daños que excedan el uso normal, debidamente comprobados.
Por eso, la inspección inicial y la inspección de salida son fundamentales.
Si los informes muestran que el estado del inmueble es el mismo, el cobro por la pintura será considerado abusivo.
5) Multas desproporcionadas por rescisión anticipada: deben ser proporcionales al tiempo restante
Cualquier contrato de arrendamiento puede prever multa en casos de incumplimiento, pero esta penalidad debe obedecer al artículo 4º de la Ley de Inquilinato.
Este artículo garantiza al inquilino el derecho de devolver el inmueble antes del plazo, siempre que pague la multa acordada de forma proporcional al tiempo restante del contrato.
Ejemplo: si el contrato es de 30 meses y el inquilino se va después de 15 meses, la multa debe ser reducida a la mitad.
Cobrar el valor integral es una práctica abusiva y puede ser cuestionada en la Justicia.
El objetivo de la ley es evitar que la multa se convierta en fuente de enriquecimiento sin causa para el arrendador.
Por eso, cualquier penalidad desproporcionada hiere el equilibrio contractual y puede ser anulada.
Conocer sus derechos garantiza contratos más justos
Estas cinco cláusulas aparecen con frecuencia en contratos de arrendamiento, pero contravienen disposiciones claras de la Ley de Inquilinato.
Identificarlas antes de firmar es esencial para evitar problemas en el futuro.
En resumen, la ley prohíbe:
- Exigir más de una garantía de arrendamiento (art. 37);
- Vincular el alquiler al salario mínimo o moneda extranjera (art. 17);
- Transferir obligaciones del arrendador al inquilino sin cláusula expresa (art. 22, VIII);
- Cobrar pintura nueva si no hay daños o alteración del color (art. 23, III);
- Aplicar multas desproporcionadas por rescisión (art. 4º).
Aún con esta información, lo ideal es buscar apoyo de un abogado especializado en derecho inmobiliario.
Este profesional puede revisar el contrato, señalar cláusulas nulas y proteger sus derechos como inquilino o propietario.
Firmar un contrato con seguridad jurídica evita conflictos y garantiza una relación equilibrada entre arrendador y arrendatario.
Leer con atención y conocer la ley es la mejor inversión antes de recibir las llaves del nuevo inmueble.
Excelente esclarecimento. Precisamos sobre mais cláusulas, como a 47, sobre o prazo dos contratos, a maioria não quer fazer de trinta meses, só de doze meses. É impossível mudar a cada doze meses, o custo é muito alto de uma mudança. Agradeço se for atendida