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Si es arrendador de inmueble comercial persona jurídica, registrar el contrato hasta el 31 de diciembre de 2025 garantiza el régimen actual, evita un aumento de casi el 50% de impuesto con IBS y CBS a partir de 2026, preserva la economía anual real cerca del 12% y impide entregar lucro extra al fisco.
Para el arrendador de inmueble comercial persona jurídica, diciembre de 2025 es un mes decisivo. Hasta el 31 de diciembre de 2025, contratos de arrendamiento no residencial firmados hasta enero de 2025 pueden ser registrados en el notariado para preservar la tributación actual de la renta de alquiler y escapar del aumento de casi el 50% previsto por la reforma tributaria, que empezará a regir a partir del 1 de enero de 2026.
Aprobada por el Congreso Nacional y detallada en la Ley Complementaria 214 de 2025, la reforma crea los nuevos tributos IBS y CBS, inicia un período de transición que va de 2026 a 2034 y cambia de forma profunda la tributación de los arrendamientos comerciales, como alerta el registrador civil y de títulos y documentos Vitor Stagi Almada, de Joinville, presidente de la RTDPJ/SC y vicepresidente de la Anoreg/SC.
La reforma tributaria aumenta la carga sobre el arrendamiento comercial a partir de 2026
Según Almada, a partir de 2026 comenzarán a incidir dos nuevos tributos sobre la renta de arrendamiento, el IBS y el CBS, que reemplazan a los actuales PIS, Cofins, ICMS e ISS.
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La suma de las alícuotas completas puede llegar al 27%, un nivel muy superior al que muchos contratos comerciales pagan hoy.
En los arrendamientos comerciales, incluso con el factor de reducción previsto en la ley, habrá un aumento mínimo de 5 puntos porcentuales en la alícuota efectiva, lo que representa casi el 50% más de carga en comparación con el escenario actual.
En la práctica, la reforma encarece de forma relevante el arrendamiento comercial para quienes no se enmarquen en la regla de transición.
La regla de transición premia el contrato firmado y registrado a tiempo
De acuerdo con el presidente de la RTDPJ/SC, la legislación creó una regla de transición más ventajosa para determinados contratos.
El contrato de arrendamiento no residencial debe haber sido firmado hasta enero de 2025 y, en el caso de arrendamientos administrados por persona jurídica, debe ser registrado en el notariado de títulos y documentos hasta el 31 de diciembre de 2025.
Cumplidas estas condiciones, el arrendador mantiene la sistemática actual de tributación durante toda la vigencia del contrato, incluso con la entrada en vigor del IBS y del CBS.
Sin registro dentro del plazo, a partir del 1 de enero de 2026 el arrendador de inmueble pierde el derecho al régimen más ventajoso y comienza a sufrir el aumento de la carga tributaria.
Cómo el arrendador de inmueble puede registrar el contrato en el notariado
El registro puede hacerse de forma presencial o totalmente en línea. En la atención presencial, el contrato debe ser enviado al notariado de títulos y documentos del domicilio del arrendatario, que es el responsable de registrar el arrendamiento no residencial.
En el medio digital, el procedimiento se realiza a través de la Central RTB Brasil, plataforma nacional que reúne los notarías de títulos y documentos.
Almada explica que el proceso es simple: solo hay que digitalizar el contrato, ya sea físico o firmado digitalmente, y protocolar el documento en la central.
A partir de la dirección del arrendatario, el propio sistema envía el contrato al notariado competente.
Todo el flujo puede hacerse a distancia, sin necesidad de desplazamiento del arrendador de inmueble o del inquilino, lo que reduce costos, tiempo y burocracia.
Cualquier persona de confianza puede presentar el contrato
Otro punto importante es que quien presenta el contrato no necesita ser el propietario del inmueble.
Según el vicepresidente de la Anoreg/SC, el documento puede ser protocolado por el contador, la inmobiliaria, el administrador del inmueble o cualquier persona de confianza de las partes.
No se exige comprobación de vínculo con el arrendador o con el arrendatario. Solo es necesario que quien presenta el contrato se identifique correctamente y envíe el documento para registro, ya sea en forma física o a través de la Central RTB Brasil.
Esto facilita la vida de empresas con varios contratos de arrendamiento, que pueden delegar la tarea a profesionales especializados.
La demanda crece, pero los notarías mantienen plazos cortos
Con la aproximación del plazo del 31 de diciembre de 2025, los notarías ya registran un aumento significativo en la búsqueda de registro de contratos de arrendamiento comercial.
Almada relata un crecimiento sustancial de la demanda en Joinville y en otras ciudades de Santa Catarina, impulsada por abogados, contadores y profesionales del mercado inmobiliario.
A pesar del mayor movimiento, garantiza que los notarías están preparados para absorber la demanda. En Joinville, por ejemplo, los registros de contratos de arrendamiento se completan en hasta 24 horas, y Santa Catarina es considerada referencia nacional en plazos reducidos en este tipo de servicio.
Por eso, la recomendación es que el arrendador de inmueble no deje el registro para el último momento.
Economía de hasta el 12% al año atrae al arrendador de inmueble persona jurídica
Aunque evita estimaciones muy detalladas, Almada afirma que la diferencia tributaria es significativa. Especialistas consultados por él hablan de una economía en el orden del 10% al 12% al año sobre la tributación de la renta del arrendamiento para quienes logren permanecer en el régimen actual gracias al registro del contrato.
En muchos casos, esta economía es suficiente para cubrir el costo del registro en solo un año de alquiler.
El beneficio es exclusivo para arrendadores persona jurídica, como administradoras de bienes y empresas patrimoniales, justo las más impactadas por el aumento de la carga tributaria con IBS y CBS.
El mensaje es claro: quien se organiza ahora puede transformar el registro en notaría en economía recurrente por varios años.
El plazo del 31 de diciembre de 2025 no debe ser prorrogado
Cuestionado sobre la posibilidad de prórroga, el presidente de la RTDPJ/SC recuerda que el plazo está expresamente previsto en la Ley Complementaria 214 de 2025.
Cualquier cambio dependería de una nueva ley aprobada por el Congreso, y no hay, hasta el momento, noticia de propuesta en tramitación que modifique esta fecha.
Según Almada, la previsión es clara al fijar el 31 de diciembre de 2025 como fecha final para el registro de los contratos que pretendan mantener el régimen actual.
Contar con una eventual prórroga puede ser un error costoso para el arrendador de inmueble, que corre el riesgo de perder un beneficio tributario relevante por simple falta de planificación.
Ante este escenario, la orientación es que el arrendador de inmueble comercial persona jurídica converse con su contador o abogado, revise todos los contratos de arrendamiento no residencial firmados hasta enero de 2025 y procese el registro en notaría dentro del plazo legal, ya sea de forma presencial o a través de la Central RTB Brasil.
¿Usted, como arrendador de inmueble o profesional que atiende a este público, ya tiene todos los contratos comerciales registrados para aprovechar el beneficio hasta el 31 de diciembre de 2025?
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