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Diseñada como isla artificial multimillonaria para 16 mil residentes hasta 2030, Andaman surge del mar en Penang con relleno de arena, diques probados en el tsunami de 2004 y precios de lujo bajo la sombra del fracaso de Forest City, mientras Malasia apuesta por tierras recuperadas y desafía a inversores cautelosos
Desde 1991, Malasia ha recuperado más de 80 kilómetros cuadrados del mar, y una parte creciente de esta expansión se concentra alrededor de la Isla de Penang. En 2008, George Town fue declarada Patrimonio Mundial de la Unesco, aumentando la presión por espacio urbano y desarrollos de alto nivel en una isla de área limitada y relieve montañoso, donde construir se ha vuelto caro y complejo. En este contexto, la apuesta por una isla artificial multimillonaria frente a la costa es tanto una solución de mercado como un experimento urbano de gran riesgo.
Al mismo tiempo, el país lleva el trauma reciente de Forest City, un megaproyecto de alrededor de 100 mil millones de dólares planeado para cuatro islas artificiales y 700 mil residentes, en el estado de Johor. Anunciado como escaparate global, el proyecto estancó tras la crisis inmobiliaria china, restricciones de capital impuestas a constructoras y, en 2018, declaraciones duras del entonces primer ministro contra la concesión de visados para extranjeros que se instalaran allí. Reportes de 2023 indicaban solo alrededor de 1% de ocupación en 28 mil apartamentos, convirtiendo una promesa de ciudad del futuro en símbolo de ciudad fantasma potencial.
Cómo nace una isla artificial multimillonaria en Penang
Andaman se presenta como respuesta directa al estrangulamiento inmobiliario de Penang.
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Israel, Grecia y Chipre firmaron, en 2020, un acuerdo para llevar gas del Mediterráneo a Europa a través de un gasoducto de 1.872 km, pero Turquía reclamó soberanía sobre parte de la ruta marítima y el proyecto nunca se materializó.
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En apenas tres horas, el piso de piedras naturales transforma la entrada de la casa con un efecto orgánico, drenaje inmediato, un acabado antideslizante y sofisticado que no acumula agua, se seca rápido y impresiona en el resultado final.
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Casa abandonada hace 15 años se pierde en la maleza, asusta a la dueña con un escenario irreconocible y renace en una transformación intensa tras casi 90 horas de trabajo en solo 10 días.
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‘Tijolo de encaixe’ hecho de tierra llega a la construcción civil con una reducción de costos de hasta el 40% en la obra.
La nueva isla, presupuestada en aproximadamente 14 mil millones de dólares, abarca cerca de 760 acres, el equivalente a más de 300 hectáreas de tierra recuperada frente a la costa de la Isla de Penang.
La propuesta es clara: crear una isla artificial multimillonaria contigua a un mercado ya caliente, en lugar de inaugurar un polo aislado distante de los flujos consolidados.
La base física del proyecto comienza en el fondo del mar.
Dragas de succión con remolque extraen grandes cantidades de arena de áreas seleccionadas y la conducen por tuberías y bandas hasta el lugar de Andaman.
La arena se deposita en capas sucesivas, formando una plataforma artificial que, a primera vista, parece simple: un avance de tierra hacia el mar.
En la práctica, sin embargo, se trata de un sistema geotécnico delicado, que exige control riguroso de compactación, drenaje y estabilidad a lo largo de los años.
Arena comprimida, drenaje profundo y diques de piedra contra tsunamis
Para transformar ese inmenso relleno en una base urbana utilizable, es necesario extraer lentamente el agua atrapada en la arena y en la arcilla.
Equipos de drenaje vertical prefabricada insertan desagües en el subsuelo, creando canales por donde el agua puede escapar.
Sobre ese terreno aún inestable, se aplica una gruesa capa de sobrecarga, que funciona como peso adicional para acelerar la compactación. Meses de monitoreo acompañan la acomodación del suelo antes de que cualquier torre sea autorizada a crecer.
El perímetro de la isla está protegido por un dique de piedra, construido con bloques que pueden pesar más de 100 kilos cada uno.
Este muro está modelado en talude, formando una cara inclinada capaz de disipar la energía de las olas antes de que estas lleguen al relleno.
En 2004, cuando un tsunami golpeó Malasia, la primera fase de obras costeras en Penang aún no estaba completamente concluida, pero el sistema de contención resistió al impacto, reforzando la confianza de los equipos de ingeniería en ese concepto de defensa costera.
En Andaman, la lógica es la misma: la isla artificial multimillonaria depende de un anillo rocoso que necesita soportar décadas de erosión, tormentas y la posibilidad de nuevos eventos extremos.
Con el subsuelo estabilizado, entran en escena las pilas de concreto centrifugado, hincadas a través de las capas de arena y arcilla hasta alcanzar niveles más firmes.
Estas pilas soportan los cimientos de los edificios, transfiriendo el peso de las estructuras a un conjunto de puntos resistentes distribuidos bajo la isla.
A partir de ahí, el sitio se convierte en paisaje urbano: torres comienzan a aparecer, vías internas se abren y los dos puentes que conectan Andaman con la Isla de Penang se convierten en corredores vitales de integración.
Lujo para 16 mil residentes en 5 mil unidades residenciales
La ambición declarada es albergar alrededor de 16 mil residentes en aproximadamente 5 mil viviendas, una densidad alta para un área de 760 acres.
Andaman fue diseñada para funcionar como extensión natural de la Penang ya densa, con centros comerciales, oficinas, espacios comerciales y condominios residenciales de alto estándar.
Los propios desarrolladores señalan la vivienda de lujo como motor económico central de la isla artificial multimillonaria.
Los precios reflejan esta posición. Mientras el valor promedio de un apartamento nuevo en Malasia ronda los 140 mil dólares, las unidades en Andaman se anuncian en un rango que va de aproximadamente 120 mil a 1,6 millón de dólares.
En la práctica, esto significa que los tipos de entrada pueden dialogar con una parte de la clase media alta local, pero la mayor parte del stock tiende a concentrarse en apartamentos y áticos destinados a la élite regional.
Estudios de mercado citados indican que los inmuebles costeros en Penang ya alcanzan, en promedio, valores 50% superiores a otras áreas, lo que da margen para que los lanzamientos de Andaman se posicionen aún más alto.
La ubicación ayuda a explicar la lógica de negocios. Penang ya es un destino consolidado, con base industrial y tecnológica relevante, turismo activo y reconocimiento internacional, gracias a George Town.
A diferencia de Forest City, que dependía de atraer compradores extranjeros en gran escala para una área relativamente aislada, Andaman intenta capturar una demanda que ya existe y se concentra en torno a una isla físicamente limitada, pero con un fuerte apetito por expansión de lujo.
Forest City, deuda china y el miedo a una nueva ciudad fantasma
La comparación con Forest City es inevitable.
El proyecto de Johor fue concebido como un parque temático urbano total: hotel, campo de golf, centros comerciales, oficinas, residencias y ocio de alto nivel, todo apoyado por un transporte masivo que conecta cuatro islas artificiales.
El costo estimado se acercaba a los 100 mil millones de dólares, con protagonismo de la constructora china Country Garden y de la socia malaia Esplanade Danga 88.
Cuando China se sumergió en crisis inmobiliaria, con límites estrictos a préstamos para constructoras y controles más severos sobre cuánto los ciudadanos podían gastar en el extranjero, la espina dorsal financiera de Forest City fue golpeada.
A partir de 2018, declaraciones públicas del gobierno malasio en contra de la concesión de visados para extranjeros que se instalaran allí minaron aún más el modelo de negocio.
La pandemia solo consolidó el panorama: ventas en caída, obras desaceleradas y reportes, en 2023, de que solo alrededor de 1% de los 28 mil apartamentos estaban efectivamente ocupados.
Es este historial el que alimenta el escepticismo en relación a Andaman.
La escala es menor, el costo total es sustancialmente inferior y el control accionario es liderado por una empresa malaia, E&O Berhad, reduciendo la exposición a crisis externas como la china.
Aun así, la cuestión sigue siendo: ¿cuántos proyectos de isla artificial multimillonaria puede sostener un país sin reproducir, en miniatura, el guion de ciudad fantasma que hoy acecha a Forest City.
Diferencias de Andaman y lecciones aprendidas de Penang y Forest City
Hay diferencias objetivas entre los dos proyectos. Forest City fue pensada como un destino casi autónomo, con fuerte dependencia de compradores extranjeros y marketing dirigido a una clientela global, especialmente china.
Andaman, por su parte, está anclada en una región que ya presenta una demanda local y regional robusta, con Penang posicionada como polo económico, turístico y cultural.
Datos de ventas iniciales indican que edificios residenciales lanzados en el reciente verano habrían alcanzado una alta tasa de comercialización, sugiriendo una mayor adecuación al perfil de compradores de la región.
En el terreno técnico, Andaman se beneficia de décadas de experiencia malaia en recuperación de áreas costeras.
Desde los primeros proyectos de relleno hasta las obras completadas antes del tsunami de 2004, Penang ha acumulado un historial de desempeño que proporciona referencias concretas sobre cómo diques, taludes y sistemas de drenaje reaccionan a eventos extremos.
Esto no elimina el riesgo, pero coloca la isla artificial multimillonaria en un nivel distinto de improvisación, apoyándose en un aprendizaje práctico que Forest City, en cierta medida, tuvo que construir desde cero en otro litoral.
Aun así, cuestiones permanecen abiertas.
La presión ambiental sobre ecosistemas marinos, el impacto del uso intensivo de arena para relleno y el aumento de la vulnerabilidad a la elevación del nivel del mar son factores que, incluso mitigados por ingeniería, seguirán siendo objeto de críticas y de escrutinio internacional.
La elección de rascacielos de lujo orientados a un público restringido también suscita dudas sobre la capacidad de Andaman de generar diversidad social y uso mixto a lo largo del tiempo, o si permanecerá como un enclave de alta renta sujeto a oscilaciones de mercado.
¿Polo multimillonario consolidado o más una ciudad fantasma a la orilla del mar?
Vistos en conjunto, los elementos en juego organizan un escenario ambiguo. Por un lado, una isla artificial multimillonaria conectada a un mercado inmobiliario real, en una región con demanda comprobada e infraestructura consolidada.
Por otro lado, un país que ya ha sido testigo del costo reputacional y financiero de anunciar megaciudades en tierras recuperadas que, años después, aún luchan por llenar apartamentos vacíos y justificar diques, puentes y rellenos monumentales.
El futuro de Andaman dependerá de la combinación entre la absorción efectiva de las unidades residenciales, la capacidad de diversificar usos más allá del lujo residencial, una gestión ambiental rigurosa y la adaptación a un contexto global de mayor sensibilidad a riesgos climáticos e inmobiliarios.
La duda planteada en el propio debate público es directa: ¿Penang está ganando un nuevo polo multimillonario sostenible o solo la próxima candidata a ciudad fantasma de alto nivel en Asia?
En su opinión, mirando el historial de Forest City, el tamaño de Andaman y la apuesta de Malasia en tierras recuperadas, ¿este proyecto tiene más posibilidades de consolidar un nuevo polo multimillonario en Penang o se transformará en otra isla artificial fantasma en el mapa asiático?
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