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Decisión del CNJ Reactiva Debate Técnico y Destaca los Impactos en la Seguridad de las Transacciones
El 27 de noviembre de 2024, el corregidor Nacional de Justicia, ministro Mauro Campbell Marques, suspendió los Provisiones nº 172 y 175 del CNJ, y, así, inició un período de cambios relevantes para el sector inmobiliario. La medida, presentada por la Unión, se fundamentó en supuestos impactos económicos y en alegadas desventajas competitivas entre escrituras públicas e instrumentos particulares.
Interpretación de la Ley Provoca Divergencias en el Sector
La controversia surgió porque el artículo 38 de la Ley nº 9.514/1997 prevé contratos “por escritura pública o instrumento particular con efectos de escritura pública”. El CNJ, sin embargo, había limitado esta facultad al Sistema Financiero Inmobiliario. El Ministerio de Hacienda, entretanto, acogió argumentos de entidades del sector inmobiliario, y defendió la ampliación del instrumento particular. La AGU, por lo tanto, presentó la petición que fue aceptada.
Este movimiento, aunque técnico, modificó prácticas consolidadas, porque alteró el alcance de una norma esencial para la seguridad jurídica. El tema, por lo tanto, comenzó a movilizar notarios, juristas y agentes inmobiliarios.
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Suspensión de la Escritura Pública Genera Preocupación
La suspensión de la exigencia de la escritura pública fue criticada porque reduce el control técnico que garantiza claridad y seguridad en las transacciones. El notariado, investido de fe pública, actúa como mediador imparcial, y, así, evita fraudes, simulaciones y conflictos.
Cuando este control es dispensado, el Poder Judicial comienza a lidiar con conflictos evitables, lo que aumenta litigios y costos institucionales.
En un país con desigualdades significativas, la ausencia de la mediación notarial expone a los ciudadanos a riesgos y amplía vulnerabilidades. La seguridad jurídica, por lo tanto, se ve directamente afectada.
Función del Tablón Gana Destacado con el Nuevo Escenario
El sistema notarial brasileño, inspirado en la tradición romano-germánica, tiene un papel público consolidado. El notario, así, asegura legalidad, claridad y publicidad, y orienta a las partes para reducir riesgos.
Sin este control, agentes privados asumen responsabilidades complejas, lo que eleva el riesgo sistémico y compromete el equilibrio del entorno de negocios.
Costos Invisibles Aparecen con la Flexibilización
La economía prometida por el instrumento particular no se confirma cuando se considera a largo plazo. Cláusulas mal elaboradas, documentos inconsistentes y contratos imprecisos generan fallas, disputas y encarecimiento de las transacciones.
Los costos sociales, institucionales y judiciales, a pesar de ser menos visibles, superan la economía inicial.
Modernización es Posible sin Perder Seguridad
A pesar de los riesgos, alternativas apuntan hacia una modernización equilibrada. Escrituras electrónicas, certificación ICP-Brasil e integración entre plataformas registrales pueden aumentar la eficiencia sin eliminar autenticidad, publicidad y prevención de litigios.
Estas soluciones, por lo tanto, muestran que innovación y seguridad pueden coexistir.
Constitución Reforza la Importancia de la Escritura Pública
La protección de la escritura pública tiene respaldo constitucional. El artículo 5º, incisos XXII y XXXII, garantiza derecho a la propiedad y defensa del consumidor. El artículo 170, por su parte, refuerza la función social de la propiedad.
El notariado, así, actúa como instrumento de equilibrio, transparencia y protección patrimonial. La eliminación de esta estructura compromete la confianza en las transacciones.
¿Qué Reserva el Futuro para el Sistema Notarial?
Los especialistas afirman que Brasil vive un momento decisivo. El nuevo entendimiento jurídico, aunque temporal, provoca dudas sobre costo, seguridad, rapidez y estabilidad.
El desafío, por lo tanto, es conciliar modernización con garantías esenciales, evitando retrocesos que comprometan la confianza en las relaciones patrimoniales.
Y tú, lector: ¿Brasil debe priorizar rapidez en las transacciones o fortalecer aún más la protección garantizada por la escritura pública?
Em um país que a justiça não tem nada de cega e favorece quem tem dinheiro, esta atitude vai marginalizar mais um setor, dar abertura pra fraudes, trazer prejuízo alto aos cartórios e por em risco o patrimônio de muitas pessoas sem se responsabilizarem pela falta de compromisso com o certo. Esta medida é como obrigar o canguru saltar pra traz. Que é exatamente oque estes órgãos fazem.
Deveriam estar resolvendo a questão da obrigatoriedade da assinatura do corretor técnico responsável na escritura e RGI, para exterminar do mercado, pessoas não autorizadas que se aproveitam do despreparo e desinteresse dos tribunais, para praticarem o exercício ilegal da profissão. Ou seja, os tribunais fazem a ilegalidade se tornar legal, fazem o crime compensar, abre caminhos para a ilegalidade, dão oportunidade para fraudes.
Com a desculpa de aumentar a segurança, sempre, oneram cada vez mais o cidadão. Instrumentos particulares com todas as cláusulas que garantem a transação e com três testemunhas e firmas reconhecidas por autenticidade já seriam suficiente para registro em cartório de imóveis, mas os 3 poderes são institucionais e um protege o outro e sempre quem paga a conta é o Povo. A república aboliu o Quinto (dos infernos) Tira-dentes perdi a cabeça e hj pagamos mais de 50% do que recebemos e o gigante continua adormecido. Nada de novo no front
O Brasil deve procurar uma forma de baratear as escrituras, principalmente em imóveis com valor pra compradores de renda até 300 mil reais. Daí pra frente aumentar as alicitas a cada 50 mil reais acrescidos no imóvel. Também deve parcelar os tributos para facilitar o comprador que tem dificuldade de desembolsar a quantia de uma só vez.