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La Ley del Distrato Definió Porcentajes Máximos de Multa que las Constructoras Pueden Retener en Caso de Desistimiento del Comprador, Protegiendo Consumidores y Trayendo Reglas Claras para el Mercado Inmobiliario
La ley del distrato (Ley nº 13.786/2018) trajo seguridad jurídica a las negociaciones de inmuebles en plano y protección a consumidores que, por alguna razón, no pueden continuar pagando las cuotas del financiamiento. Antes de ella, las rescisiones de contrato estaban marcadas por largas disputas judiciales y cobros considerados abusivos.
Ahora, las constructoras tienen límites legales para retener parte del valor pagado por el comprador, con porcentajes máximos definidos según el tipo de emprendimiento. La norma busca equilibrar las relaciones contractuales, evitando perjuicios excesivos y estandarizando plazos y reglas para la devolución del dinero.
Cómo Funciona la Ley del Distrato
La ley del distrato establece que, al desistir de un inmueble en plano, el comprador tiene derecho a recibir de vuelta parte de lo que ha pagado, descontando una multa proporcional.
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Esta multa varía según el régimen jurídico de la obra: si el emprendimiento tiene o no patrimonio de afectación, un mecanismo que separa el patrimonio de la constructora del de la obra en curso.
En los emprendimientos sin patrimonio de afectación, la constructora puede retener hasta el 25% de los valores pagados.
Ya en los emprendimientos con patrimonio de afectación, la multa puede alcanzar el 50%, ya que estos proyectos exigen mayor garantía financiera y independencia contable de la empresa.
Plazos para Devolución del Dinero
La ley también definió plazos para el reembolso de los valores adeudados al comprador, evitando que las devoluciones queden indefinidamente postergadas.
En los emprendimientos sin patrimonio de afectación, el plazo es de hasta 180 días después de la rescisión del contrato.
Ya en los emprendimientos con patrimonio de afectación, el reembolso debe ocurrir hasta 30 días después de la expedición del habite-se, o documento equivalente.
El objetivo es impedir atrasos injustificados y dar previsibilidad tanto al comprador como a la incorporadora, especialmente en casos de desistimiento motivados por dificultades financieras.
Derechos del Consumidor y Situaciones Especiales
La ley del distrato también protege al consumidor en casos de atraso en la entrega de la obra.
Si la constructora se retrasa más de 180 días más allá del plazo contractual, el comprador puede rescindir el contrato y recibir el 100% de los valores pagados, incluyendo la comisión de corretaje.
Si prefiere esperar la conclusión de la obra, el comprador tiene derecho a indemnización del 1% mensual sobre el valor pagado, calculada a partir del término del plazo de tolerancia.
Además, compras realizadas fuera de la sede de la constructora, como en estands de ventas, permiten el arrepentimiento en hasta siete días, con reembolso integral e inmediato.
El Papel del Poder Judicial y la Posición del STJ
A pesar de la legislación en vigor, el Poder Judicial sigue teniendo un papel importante en la protección del comprador.
El Superior Tribunal de Justicia (STJ) ha reforzado que la retención máxima no puede superar el 25% de los valores pagados, considerando abusiva cualquier cláusula que estipule porcentajes superiores.
Además, el STJ ya decidió que la devolución puede ser inmediata, incluso antes de la conclusión de la obra, y que las constructoras no pueden imponer condiciones que dificulten la recepción del dinero.
Estas decisiones consolidan el entendimiento de que el comprador debe ser tratado con equilibrio contractual, sin desventajas excesivas frente al poder económico de las incorporadoras.
Impacto de la Ley en el Mercado Inmobiliario
Desde que entró en vigor, la ley del distrato ha reducido las disputas judiciales y ha traído previsibilidad para el sector inmobiliario.
Según datos de la Asociación Brasileña de Incorporadoras Inmobiliarias (Abrainc), el número de distratos cayó más del 30% en 2019, primer año completo después de la aprobación de la norma.
Para las empresas, la regla hizo más fácil planificar flujos de caja y cronogramas de obra, ya que la legislación fijó criterios claros para la retención y devolución.
Para el comprador, la ley representó una barrera contra cláusulas abusivas, que antes variaban ampliamente de contrato a contrato y con frecuencia resultaban en pérdidas desproporcionadas.
Transparencia en los Contratos y Deber de Información
Otro avance importante fue la obligatoriedad del cuadro-resumen, que debe constar al inicio de todo contrato de compra y venta de inmueble.
En él, la constructora necesita informar el precio total del inmueble, valores de entrada, forma de pago, plazos de entrega, penalidades y consecuencias del distrato.
Esta exigencia evita sorpresas y obliga al vendedor a presentar las condiciones de forma clara y objetiva, haciendo la relación más transparente y equilibrada.
En caso de ausencia de esta información, el contrato puede ser cuestionado judicialmente.
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