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Nueva orientación del STJ limita retención a 25% y cambia la negociación entre compradores y constructoras en contratos de inmueble en planos.
El inmueble en planos volvió al centro del debate jurídico. De acuerdo con el portal Infomoney, en decisión tomada a finales de septiembre, el Superior Tribunal de Justicia (STJ) fijó que, en la rescisión por iniciativa del comprador, la constructora no puede retener más del 25% de lo que fue pagado y la devolución debe ser inmediata sin necesidad de esperar el término de la obra. Para los consumidores, es un rearrreglo de fuerzas; para el sector, un ajuste de rumbo que exigirá nuevas prácticas de venta y post-venta.
Aunque la decisión no tiene efecto vinculante general, crea un fuerte parámetro para los tribunales de todo el país y tiende a uniformizar sentencias en casos similares. En práctica, quien desista de un inmueble en planos pasa a tener un parámetro claro para negociar y, si es necesario, accionar a la Justicia con mayor previsibilidad.
Qué exactamente decidió el STJ
La Corte definió dos puntos centrales: límite máximo de retención en 25% del total desembolsado por el comprador y restitución inmediata del saldo (hasta 75%) en caso de distrato por voluntad del adquirente.
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Esto reposiciona al consumidor, que frecuentemente enfrentaba retenciones mayores y devoluciones parceladas a lo largo de años.
La lectura del Tribunal recoloca el Código de Defensa del Consumidor (CDC) en el centro del análisis.
El entendimiento es que la retención debe cubrir costos razonables de la constructora como gastos administrativos y comerciales, sin transformarse en una punición desproporcionada a quien no usufructuó del bien.
Cómo queda la Ley de los Distratos (Ley 13.786/2018)
La Ley de los Distratos previó escenarios de retención “de hasta” 50% en hipótesis específicas, lo que muchas incorporadoras empezaron a tratar como piso obligatorio.
Con la nueva orientación del STJ, “hasta” vuelve a significar techo y techo no es regla automática. La retención debe ser moderada y justificada, bajo pena de abusividad.
Otro punto sensible era la devolución solo al final de la obra, lo que en la práctica financiaba la caja de las obras con el dinero de quien desistió.
El Tribunal entendió que esto rompe el equilibrio contractual cuando no hay contrapartida concreta al consumidor.
Impacto para compradores y constructoras
Para el comprador, el alivio es inmediato: hasta 75% regresa de inmediato, mitigando daños financieros de quien, por desempleo o apretón presupuestario, necesitó desistir del inmueble en planos.
“Perder todo” deja de ser una amenaza plausible en la mayoría de los casos.
Para el mercado, el mensaje es claro: políticas de retención necesitan ser calibradas y flujos de reembolso, profesionalizados.
Constructoras que dependen de retenciones elevadas para cerrar cuentas necesitarán revisar modelos de financiamiento de la obra, fortalecer análisis de crédito y mejorar transparencia en el pre-contrato.
¿Y la corretaje, las cuotas y otros costos?
Casos prácticos mostraban pérdidas superiores al 50%, llegando hasta el 60% o más cuando se suman tasas de corretaje no reembolsables y otros cargos.
La orientación del STJ desestimula retenciones acumuladas que superen la razonabilidad, pero no transforma todos los gastos en reembolsables automáticamente.
La palabra de orden es proporcionalidad: elementos esenciales y comprobados de costo pueden componer la retención; multas excesivas y duplicidad de cobros tienden a ser rechazadas.
Cláusulas estándar que impongan pérdidas elevadas deben ser reevaluadas para no colidir con el CDC.
Paso a paso para negociar el distrato
Antes de firmar cualquier acuerdo, organiza toda la documentación: contrato, comprobantes de pago, corredores involucrados, aditivos y comunicaciones.
Exige la simulación detallada del reembolso, con memoria de cálculo: cuánto fue pagado, qué será retenido (y por qué), y cuándo se acreditará el valor.
Si la propuesta no devuelve al menos el 75% de inmediato, no aceptes con prisa. Negocia con base en el nuevo entendimiento y, si persiste el impasse, busca apoyo jurídico para formalizar el pedido.
La primera propuesta rara vez es la mejor; tu anclaje ahora es la orientación del STJ.
Qué cambia en la dinámica de los contratos de aquí en adelante
La tendencia es que los contratos sean más claros sobre plazos de estorno, justificaciones objetivas de retención y mecanismos menos punitivos al consumidor que desiste.
Emprendimientos sólidos deben internalizar la decisión y ajustar el flujo de caja para no depender del dinero de distratos.
Para quien compra, la lectura previa y crítica del contrato pasa a ser aún más estratégica: pregunta cuánto retiene la empresa en la desistencia, cómo calcula los gastos y cuál es el plazo real para devolver. Claridad ahora es ventaja competitiva para ambas partes.
Preguntas rápidas que ayudan en la decisión
Desistí: ¿cuándo recibo? Según la orientación del STJ, de inmediato nada de esperar a que termine la obra.
¿Cuánto puede retener la constructora? Hasta el 25% del total pagado, con justificación razonable.
¿Y si la empresa ofrece menos del 75% ahora?
Negocia con base en la decisión; si persiste, judicializa.
¿La decisión vale para todos los casos automáticamente? No es vinculante, pero orienta fuertemente a las instancias inferiores y ya está siendo usada como referencia.
Para quien piensa en desistir del inmueble en planos, el juego cambió: límite del 25% de retención y devolución inmediata colocan al consumidor en un terreno más justo.
Pero el contrato aún requiere atención y negociación técnica marca la diferencia en el valor que vuelve a tu bolsillo.
¿Ya has pasado por un distrato de inmueble en planos? ¿La constructora te propuso menos del 75% en la primera oferta? ¿Cuánto tiempo tardaste en recibir? Cuenta tu experiencia en los comentarios tu relato ayuda a otros compradores a negociar mejor y presiona al mercado por prácticas más transparentes.
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