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Sin Aumentar La Alícuota, El Gobierno Cambia La Base De Cálculo: Pasa A Usar El Valor De Mercado En “Tiempo Real” Y Cruce Automático De Datos Para Cobrar Más En IPTU, Herencias/Donaciones Y Alquileres A Partir De 2026.
La iniciativa no altera las alícuotas, pero amplía la base de cálculo. Esto significa que el IPTU, el ITCMD (herencias y donaciones) y hasta los alquileres informales pasarán a ser fiscalizados con base en información actualizada en tiempo real. En la práctica, quienes antes declaraban valores por debajo del mercado verán aumentar la cobranza y con riesgo de multas, retroactividad y hasta proceso penal.
Cómo Funciona El “Google Maps” De Los Inmuebles
Según Ben Zruel, el proyecto involucra dos pilares: el Catastro Inmobiliario Brasileño (CIB) y un sistema nacional de información territorial creado por el Decreto nº 11.208/2022.
Cada inmueble tendrá un código único y un valor de referencia alineado al precio de mercado.
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Estos datos serán alimentados por notarías, municipios, estados y la propia Receita Federal, formando una base unificada.
El objetivo es reducir fraudes y acabar con discrepancias entre lo que se declara y lo que realmente vale en el mercado.
En la práctica, el gobierno comenzará a ver en “tiempo real” quién es el dueño, cuánto vale y qué ha cambiado en cada propiedad.
Qué Cambia En El IPTU
Las municipalidades dejarán de usar planos genéricos desactualizados y adoptarán el valor de mercado como base de cálculo.
Esto puede elevar significativamente el IPTU de inmuebles valorizados en los últimos años, ya que el impuesto comenzará a reflejar el precio real.
Quienes tienen inmuebles en áreas de fuerte crecimiento inmobiliario deben prepararse para aumentos considerables en la cobranza.
El impacto será mayor para quienes venían pagando por debajo del valor de referencia.
Herencias Y Donaciones Más Caras
Para el ITCMD, que incide sobre herencias y donaciones, el cambio elimina el espacio para subvalorización.
Si el inmueble vale R$ 1 millón en el mercado, el impuesto se calculará sobre ese valor y no sobre valores artificialmente reducidos en declaraciones.
Esto significa que, incluso sin cambio de alícuotas, el costo sucesorio será más alto a partir de 2026, dificultando planes patrimoniales basados en valores desactualizados.
Alquileres: Fin De La Informalidad
Otro punto de impacto será la tributación de alquileres informales. El cruce de datos permitirá identificar cuándo un inmueble está ocupado por alguien que no es el propietario.
Si no hay contrato declarado, el sistema presumirá la existencia de un alquiler.
Esto debería acabar con los contratos informales y obligar a propietarios e inquilinos a formalizar los acuerdos.
Quienes omitan información corren el riesgo de una multa de hasta el 20% y cobranza retroactiva de cinco años, corregida por la Selic.
Multas, Retroactividad Y Crimen Fiscal
Las sanciones previstas incluyen:
- Multa del 75% sobre el impuesto no pagado, llegando al 150% en caso de fraude.
- Retroactividad de hasta cinco años, con intereses a la tasa Selic.
- Posibilidad de encuadramiento en la Ley nº 8.137/1990, que define delitos contra el orden tributario.
Es decir, además del impacto financiero, hay riesgo de responsabilidad penal para quien intente eludir el sistema.
Impactos Y Alternativas
Según Zruel, el “Google Maps de los inmuebles” representa un cerco total al patrimonio.
Los propietarios deben prepararse para oscilaciones en el IPTU, costos más altos en herencias y el fin de la informalidad en los alquileres.
Los expertos recomiendan estrategias como planificación sucesoria, holdings patrimoniales, diversificación en fondos inmobiliarios o activos en el extranjero, con el fin de reducir riesgos fiscales y mantener liquidez.
La creación del “Google Maps de los inmuebles” marca un parteaguas en el sistema tributario brasileño.
Sin alterar alícuotas, el gobierno debería ampliar la recaudación por la base de cálculo real, impactando directamente a quienes tienen inmuebles urbanos, rurales o en alquiler.
¿Y tú, crees que este cambio traerá más justicia fiscal o solo aumentará la carga para quienes ya pagan impuestos?
Deja tu opinión en los comentarios — queremos escuchar a quienes viven esta realidad en la práctica.
Ocorrerá um desastre sistêmico inflacionário na economia. O custo do IPTU e demais acréscimos serão repassados ao CUSTO do produto vendido e ao CUSTO do serviço prestado.
O Estado será o maior prejudicado trazendo inércia e destruindo a economia.
Esse governo está tentando tirar os défits em cima do povo. Não temos mais como pagar tanto imposto. Trabalhando só pra pagar. Vivemos pra pagar … e eles pra receber…
E a receita vai atualizar o valor dos imóveis no IRPF ? Acredito que não, pois aí eles perdem o ganho de capital né? É só pro lado deles.