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Nota publicada em 22 de diciembre de 2025 detalla que la Receita Federal permite opción por la CBS en contratos de alquiler, cesión onerosa y arrendamiento, exige registro en notaría para fines no residenciales hasta el 31 de diciembre y remite demás situaciones y uso de documento fiscal para reglamento de 2026
La Receita Federal publicó un esclarecimiento sobre la aplicación de la Contribución sobre Bienes y Servicios (CBS) y del Impuesto sobre Bienes y Servicios (IBS) en contratos de alquiler, cesión onerosa o arrendamiento de inmuebles, con base en el artículo 487 de la Ley Complementaria nº 214. La nota oficial confirma que el contribuyente podrá optar por el régimen con base en la renta bruta recibida, pero advierte que las reglas varían según la finalidad del contrato y que parte de los procedimientos solo será detallada en un reglamento previsto para el inicio de 2026.
En el mismo comunicado, la Receita Federal fija un plazo objetivo para quienes pretenden ejercer la opción mediante registro en notaría en contratos con finalidad no residencial: el registro debe hacerse hasta el 31 de diciembre de 2025, siempre que el reconocimiento de firma o la firma electrónica del contrato hayan ocurrido hasta el 16 de enero de 2025. Ya para contratos residenciales y para la opción vía documento fiscal, el texto deja claro que no hay providencias inmediatas exigidas y que las demás reglas dependen de la regulación que será editada solo en 2026.
Qué exactamente aclaró la Receita Federal sobre CBS e IBS
El punto de partida del comunicado es el artículo 487 de la Ley Complementaria nº 214, que trata de la opción por el impuesto del IBS y de la CBS con base en la renta bruta recibida en contratos de alquiler, cesión onerosa o arrendamiento de bien inmueble.
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La Receita Federal refuerza que esta opción no es automática ni uniforme para todos los contratos: las condiciones varían de acuerdo con la finalidad del negocio, especialmente cuando se trata de uso residencial o no residencial del inmueble.
En el texto, el órgano deja claro que el foco de este esclarecimiento está en cómo el contribuyente puede formalizar la opción, y no en alterar alíquotas o bases de cálculo ya previstas en ley.
La orientación de la Receita Federal busca evitar interpretaciones divergentes en las semanas finales de 2025, momento en que muchos contratos son renovados, aditados o firmados para entrar en vigor a partir de 2026, precisamente en la transición hacia el nuevo modelo de tributación sobre consumo.
Contratos no residenciales: plazo para registrar en notaría hasta el 31 de diciembre
Para contratos de alquiler, cesión onerosa o arrendamiento de inmuebles con finalidad no residencial, la Receita Federal informa que hay dos formas alternativas de ejercer la opción prevista en ley, siendo la primera de ellas el registro en notaría.
En esta modalidad, el contribuyente manifiesta la opción al promover el registro del contrato en el Registro de Inmuebles o en el Registro de Títulos y Documentos.
La nota fija un calendario específico.
Si el contribuyente decide optar por la CBS y por el IBS con base en la renta bruta recibida mediante el registro en notaría, este registro debe hacerse hasta el 31 de diciembre de 2025.
Además, el texto condiciona esta posibilidad al hecho de que el reconocimiento de firma o la firma electrónica del contrato hayan ocurrido hasta el 16 de enero de 2025.
Es decir, no basta llevar cualquier contrato a la notaría en el último minuto: es preciso que la formalización del documento haya respetado el marco temporal de enero de 2025.
En la práctica, esto obliga a los propietarios de inmuebles y administradoras que actúan en alquileres no residenciales a revisar inmediatamente sus contratos, verificar la fecha de reconocimiento de firma o de firma electrónica y decidir si pretenden o no usar el registro en notaría como forma de ejercer la opción aún en 2025.
La orientación de la Receita Federal funciona como un aviso de que, para esta vía específica, el reloj ya está en la recta final.
Opción vía documento fiscal: reglas solo vienen en reglamento de 2026
La segunda forma de ejercicio de la opción, también orientada a contratos de finalidad no residencial, se llevará a cabo mediante documento fiscal.
En este caso, sin embargo, la propia Receita Federal afirma que no hay ninguna providencia a ser adoptada en este momento.
De acuerdo con el comunicado, el ejercicio de la opción por la CBS y por el IBS por documento fiscal dependerá de reglas y procedimientos a ser definidos en un reglamento, que será publicado a principios de 2026.
Mientras ese reglamento no salga, el contribuyente no necesita – y ni puede – formalizar la opción por esta vía, porque los detalles operativos aún no existen en el sistema.
Esto significa que las empresas que prefieran vincular la opción a facturas o documentos electrónicos tendrán que esperar la regulación.
La Receita Federal anticipa solo el diseño general de la alternativa, pero deja claro que el paso a paso concreto será divulgado en una nueva norma, evitando que los contribuyentes intenten adelantar procedimientos que aún no han sido oficialmente establecidos.
Contratos residenciales: ninguna providencia exigida por ahora
Para contratos de alquiler, cesión onerosa o arrendamiento con finalidad residencial, el mensaje de la Receita Federal es directo: no es necesaria ninguna providencia en este momento.
El comunicado resalta que las demás providencias relacionadas con este tipo de contrato solo serán exigibles tras la publicación del reglamento, también prevista para principios de 2026.
En la práctica, esto separa claramente el calendario de los propietarios y administradores de inmuebles residenciales de aquellos que trabajan con contratos no residenciales.
Mientras estos últimos ya deben decidir si corren para registrar contratos en notaría hasta el 31 de diciembre de 2025, quienes actúan en el segmento residencial pueden esperar la regulación sin riesgo de perder una ventana para opción en este fin de año.
La Receita Federal intenta, así, evitar una corrida innecesaria de contribuyentes residenciales a las notarías y sistemas fiscales, concentrando las decisiones urgentes solo en los casos no residenciales.
Qué cambia ya en 2025 para propietarios de inmuebles y administradoras
El principal cambio práctico inmediato generado por el esclarecimiento de la Receita Federal es el plazo del 31 de diciembre de 2025 para quienes pretenden ejercer la opción vía registro en notaría en contratos no residenciales que hayan sido formalizados hasta el 16 de enero de 2025.
Esto exige organización de documentos, contacto con notarías y alineación entre propietarios, inquilinos y administradoras en las últimas semanas del año.
Al mismo tiempo, el comunicado reduce la incertidumbre para quienes actúan con contratos residenciales o pretenden optar por la CBS y por el IBS mediante documento fiscal.
En estos dos casos, el mensaje es de espera: no hay exigencia de registro inmediato, y los contribuyentes deben aguardar el reglamento de 2026 para conocer los detalles operativos de la opción, evitando decisiones precipitadas basadas en rumores o interpretaciones parciales de la ley.
Para todos los segmentos, el mensaje implícito es que la transición hacia el nuevo modelo de tributación sobre bienes y servicios exige lectura atenta de comunicados oficiales y seguimiento de la regulación.
El esclarecimiento publicado el 22 de diciembre de 2025 no cierra el asunto, pero establece un itinerario mínimo de plazos y prioridades para el fin de año.
Ante este escenario, ¿ya verificaste si tus contratos de alquiler no residencial están listos para cumplir con los plazos señalados por la Receita Federal o aún piensas esperar la regulación de 2026 para decidir cómo ejercer la opción por la CBS y por el IBS?
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