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Regularizar un inmueble sin escritura puede costar de R$ 10 mil a R$ 15 mil y llevar meses o incluso años, pero es indispensable: sin registro en el registro de la propiedad, el dueño nunca es reconocido legalmente, incluso pagando IPTU.
La situación de tener un inmueble sin escritura es más común de lo que se imagina en Brasil. Muchos creen que un contrato informal o el simple pago de impuestos como el IPTU es suficiente para comprobar la propiedad. Sin embargo, como explican los especialistas del despacho Marcello Benevides Advogados, solo el registro en el Cartório de Registro de Imóveis garantiza la posesión plena y legal de la propiedad.
Por qué la escritura es indispensable
De acuerdo con el artículo 1.245 del Código Civil, solo se considera propietario quien tiene su nombre en la matrícula del inmueble.
Esto significa que sin registro, el bien puede ser reclamado por el verdadero dueño en cualquier momento. Además, la falta de escritura genera obstáculos como:
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- Inseguridad jurídica, con riesgo de perder el bien en disputas judiciales.
- Desvalorización del inmueble, ya que compradores y bancos no aceptan financiar inmuebles irregulares.
- Dificultad de venta, pues la falta de escritura reduce la atractividad del inmueble en el mercado.
Es decir, sin la regularización, el propietario vive en constante vulnerabilidad.
Caminos para regularizar un inmueble
Existen diferentes procedimientos para regularizar un inmueble sin escritura, y la elección depende de la situación concreta:
Usucapión: aplicable cuando hay posesión continua y pacífica por un determinado período, pudiendo ser judicial o extrajudicial.
Adjudicación compulsoria: utilizada cuando el comprador ha pagado el inmueble, pero el vendedor no ha transferido la escritura.
Procedimiento extrajudicial en el registro: más rápido, pero exige la presencia de un abogado y el cumplimiento de normas como el artículo 216-A de la Ley 6.015/73 y el Provisión 149/2023 del CNJ.
Cada modalidad tiene requisitos propios, pero todas buscan garantizar la seguridad jurídica y el pleno reconocimiento de la propiedad.
Costos medios de la regularización
Regularizar un inmueble no es barato, y los valores varían según la complejidad del caso y el valor de mercado del bien.
En promedio, los costos incluyen:
- Honorarios de abogados: a partir de R$ 2.000, pudiendo aumentar según el proceso.
- Ata notarial: entre R$ 4.000 y R$ 6.000, pudiendo superar R$ 10 mil en inmuebles de mayor valor.
- Honorarios de Registro de Inmuebles: alrededor de R$ 3.000 a R$ 4.000.
- Plano y memorial descriptivo (firmados por arquitecto o ingeniero): R$ 2.000 a R$ 2.500.
- Certificaciones y documentos adicionales: valores variables, algunas gratuitas, otras pagas.
En total, el proceso puede costar de R$ 10 mil a R$ 15 mil, y por la vía judicial, aunque más demorada, es posible solicitar gratuidad de justicia.
Riesgo de perder el bien sin regularización
Tener un inmueble sin escritura es vivir bajo un riesgo permanente.
Pagar IPTU no garantiza la propiedad, y los contratos informales no tienen validez frente al registro oficial.
La matrícula en el registro es la única prueba de propiedad legal, permitiendo vender, financiar, heredar o incluso ser indemnizado en casos de expropiación.
¿Y tú, ya has pasado por una situación de inmueble sin escritura o conoces a alguien que vive este dilema? ¿Crees que los costos de regularización son justos?
Deja tu opinión en los comentarios — tu experiencia puede ayudar a otras personas que enfrentan el mismo desafío.
Justo é o custo de uma escritura na PB custar em torno de 15mil e no DF custar em torno de 2500, será que isso é justo!!!!!