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Nuevo decreto de la Prefectura de Salvador reglamenta inmuebles urbanos abandonados, define criterios para pérdida de propiedad y prevé multas que pueden llegar a R$ 100 mil, además de la consolidación del dominio público tras tres años de posesión municipal.
La Prefectura de Salvador reglamentó este año el procedimiento para recaudar y acoger inmuebles urbanos abandonados.
El Decreto nº 40.025 establece cuándo un bien puede ser declarado “vago”, como ocurre la inmersión del Municipio en la posesión y en qué condiciones la propiedad se consolida de forma definitiva tras tres años.
El reglamento se apoya en el Código Civil, en la Ley Federal nº 13.465/2017 y en la Ley Municipal nº 8.553/2014, con un enfoque especial en el Centro Histórico y áreas aledañas, donde hay una mayor concentración de edificios degradados.
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Qué caracteriza un inmueble abandonado en Salvador
Según el decreto, se considera abandonado el inmueble privado que presente señales claras de desuso, sin actos de posesión del titular y sin manifestación de intención de conservarlo.
Esta intención de conservar deja de ser reconocida cuando, cesados los actos de posesión, el propietario deja de pagar los tributos fiscales vinculados al bien, como el IPTU, durante cinco años.
En esta hipótesis, se forma una presunción absoluta de abandono.
Confirmado el cuadro en informe técnico, el inmueble puede ser recolectado como bien vago.
Cómo funciona el proceso administrativo de la Prefectura
El procedimiento comienza con la inspección de la Secretaría Municipal de Desarrollo Urbano, que elabora un informe circunstanciado y puede solicitar un informe de la Defensa Civil para evaluar el riesgo y el estado de conservación.
Luego, la Secretaría de Hacienda reúne la documentación.
Constatado el abandono, la Hacienda elabora el acto administrativo que caracteriza la situación y remite el proceso al alcalde para la emisión del Decreto de Recaudación.
Publicada la decreto, la Hacienda debe colocar un aviso en el propio inmueble en un lugar visible y proporcionar la notificación al propietario por vía postal con aviso de recibo.
Si el titular se encuentra en un lugar incierto, la notificación se hará por aviso en el Diario Oficial y en el propio inmueble.
Se abre entonces un plazo de 30 días para la impugnación.
En este período, el propietario puede impugnar las pruebas presentadas por la Prefectura o demostrar la intención de mantener el bien, firmando un Compromiso.
Posesión provisional y plazo de tres años
Si no hay respuesta o si la impugnación es rechazada, el decreto permite la inmersión inmediata en la posesión por parte del Municipio.
A partir de este acto, se inicia la posesión provisional, que se registra en la matrícula inmobiliaria.
Durante este período, el poder público puede realizar las intervenciones necesarias para asegurar la función social del inmueble, directamente o a través de terceros.
El punto de corte temporal es objetivo: tres años después de la publicación del Decreto de Recaudación, si el inmueble permanece bajo la posesión del Municipio, la propiedad se consolida a favor del ente público, con la transferencia definitiva del bien vago al patrimonio municipal.
El marco temporal refleja el artículo 1.276 del Código Civil, que trata de la pérdida de la propiedad por abandono.
Condiciones para evitar la pérdida del inmueble
El reglamento le da al propietario una vía para mantener el dominio.
Al firmar el Compromiso dentro del plazo legal, el interesado debe cumplir con las obligaciones de conservación y de regularidad fiscal.
Entre los requisitos, están los plazos para protocolizar la solicitud de obras en hasta seis meses, iniciar las obras en doce meses y finalizarlas en veinticuatro meses tras la licencia, con finalización y aceptación en hasta treinta y seis meses.
También es necesario regularizar las deudas fiscales en hasta 24 meses, conforme a los criterios de la Hacienda.
El incumplimiento del Compromiso sujeta al propietario a multa entre R$ 10 mil y R$ 100 mil, graduada de acuerdo con las características del inmueble y el grado de inobservancia.
Si persiste la morosidad en las obligaciones, el proceso continúa con la posesión provisional y, si se mantiene por tres años, con la consolidación de la propiedad municipal.
Posibilidad de rescatar el bien antes de la encampación
Antes de completar los tres años contados desde el decreto de recaudación, el titular puede reivindicar el inmueble y revertir el proceso hacia la pérdida definitiva.
Para ello, debe regularizar la situación fiscal mediante el pago de todos los tributos municipales incidentes sobre el bien en hasta 90 días, incluidos honorarios legales si hay deuda activa, y actualizar los datos catastrales ante la Hacienda.
Es obligatorio, además, la restitución previa de los gastos realizados por el poder público con guarda, conservación e inversiones, corregidas y con intereses, con pago en hasta 180 días tras la presentación del informe técnico de costos.
Sin el cumplimiento integral de estas condiciones, el procedimiento continúa su curso y la transferencia se consolida al final del triángulo.
Destinación social de los inmuebles recolectados
Después de consolidada la propiedad, los bienes recolectados tienen preferencia en su destino a programas habitacionales y a servicios públicos como educación, salud, cultura y asistencia.
El decreto también admite, durante la posesión provisional, usos temporales incluso por terceros, siempre que asuman la conservación, restauración o reconstrucción, mediante una convocatoria pública.
El diseño busca activar económicamente áreas históricas, proteger el patrimonio y reducir los riesgos urbanos asociados a construcciones degradadas.
Roles de cada órgano en el proceso
Las competencias se distribuyen entre diferentes órganos. La SEDUR fiscaliza, instruye técnicamente los procesos y puede editar actos complementarios.
La SEFAZ lidera la recaudación y la encampación, notifica a los propietarios, elabora el Acta de Posesión para formalizar la posesión provisional y notifica al registro para la inscripción.
La Procuraduría General del Municipio actúa en el asesoramiento jurídico y en la regularización registral de la propiedad consolidada. El decreto refuerza, en varias partes, la observancia del debido proceso y el derecho a defensa.
Base legal y cambios normativos
La reglamentación municipal transfiere a Salvador las directrices del artículo 1.276 del Código Civil, que admite la recaudación del inmueble urbano abandonado como bien vago y la transferencia de la propiedad al Municipio tras tres años.
También integra los mecanismos introducidos por la Ley 13.465/2017, que detalla el procedimiento administrativo y la presunción vinculada a la morosidad del IPTU durante cinco años.
El nuevo decreto aún deroga la norma anterior (Decreto nº 25.922/2015) y entra en vigor en la fecha de su publicación, con efectos retroactivos para inmuebles que ya estaban bajo custodia municipal a la fecha de publicación de la Ley nº 8.553/2014.
Quién es impactado y qué cuidados adoptar
Las reglas alcanzan herederos con inventarios largos, propietarios ausentes con tributos atrasados, inversionistas que paralizaron obras y titulares de inmuebles catalogados sin mantenimiento.
Para este público, el decreto indica medidas preventivas objetivas: mantener los tributos al día, registrar intervenciones de conservación, asegurar ocupación lícita y actualizar registros para recibir notificaciones.
En caso de apertura de proceso, el documento especifica plazos para la defensa y para la firma del Compromiso, además de aclarar las condiciones para recuperar el bien durante la posesión provisional.
Usted, que es propietario en Salvador o sigue el Centro Histórico, ¿entiende que la política definida puede estimular la función social sin suprimir garantías del derecho de propiedad, o los criterios necesitarían ajustes para proteger mejor el interés público?
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