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STF Confirma Que Inmueble de Fiador Puede Ser Embargado en Contratos de Alquiler, Incluso Si Es Bien de Familia, y Decisión Genera Polémica en el Mercado Inmobiliario.
En Brasil, el alquiler de inmuebles es un mercado que mueve miles de millones de reales cada año. Para garantizar el pago, es común que los arrendadores exijan un fiador – alguien que se responsabiliza por las deudas en caso de que el inquilino no cumpla con el contrato.
Pero la duda siempre ha estado en el aire: si el fiador solo tiene un inmueble de residencia, ¿puede perderlo en caso de incumplimiento del afianzado?
El Supremo Tribunal Federal (STF) respondió de manera clara: sí, el bien de familia del fiador puede ser embargado en contratos de alquiler. La decisión, de repercusión general, generó una fuerte polémica en el mercado y preocupa tanto a arrendadores como a inquilinos.
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La Decisión del STF
En 2021, en el juicio del Recurso Extraordinario 1.307.334, con repercusión general reconocida, el STF confirmó la constitucionalidad del artículo 3º, VII, de la Ley nº 8.009/1990.
Este dispositivo prevé que el bien de familia no está protegido contra embargos cuando se trata de contrato de fianza en alquiler.
En la práctica, el STF entendió que, al aceptar ser fiador, la persona asume voluntariamente los riesgos del contrato, incluido el de perder su único inmueble.
Por Qué El STF Mantuvo El Embargo
Los ministros argumentaron que el instituto de la fianza es esencial para la viabilidad del mercado de alquiler. Sin la posibilidad de ejecución sobre el bien de familia del fiador, muchos arrendadores dejarían de alquilar, aumentando la inseguridad jurídica y reduciendo la oferta de inmuebles disponibles.
El voto ganador destacó que la regla busca equilibrar intereses entre arrendadores y arrendatarios, garantizando seguridad para quienes prestan su patrimonio y manteniendo el acceso al alquiler para millones de familias.
Las Críticas a La Decisión
A pesar de la fundamentación, la decisión del STF generó muchas críticas. Abogados y entidades de defensa del consumidor alegan que permitir el embargo del único inmueble del fiador puede llevar a familias enteras a la calle por deudas que no contrajeron directamente.
Para los críticos, esta interpretación viola el principio de la función social de la vivienda, previsto en la Constitución, y coloca al fiador en una situación de extrema vulnerabilidad.
Hay quienes defienden que el mercado debería buscar alternativas más modernas de garantía, como el seguro-fianza o el título de capitalización, sin exponer al fiador a tanto riesgo.
Impactos En El Mercado Inmobiliario
La decisión del STF refuerza la importancia del fiador como garantía locativa, pero también genera temor. Muchas personas están desistiendo de ser fiadores, con miedo de perder el único inmueble de la familia.
Por otro lado, los arrendadores celebraron la decisión, ya que brinda más seguridad jurídica y reduce el riesgo de impago.
Este impasse puede acelerar el crecimiento de soluciones alternativas, como:
- Seguro-fianza (pagado mensualmente por el inquilino);
- Fianza en dinero (hasta tres alquileres depositados anticipadamente);
- Garantía por título de capitalización.
Ejemplos Prácticos
- Una madre que acepta ser fiadora del contrato de alquiler de su hijo puede tener su apartamento embargado si el hijo no paga las mensualidades.
- Un jubilado que garantiza el contrato de su nieto también corre el riesgo de perder el único inmueble en el que reside.
- Ya para el arrendador, la decisión significa mayor facilidad para cobrar deudas sin enfrentar largos procesos infructuosos.
Lo Que El Fiador Debe Evaluar Antes de Firmar
La decisión del STF hace aún más urgente la reflexión: antes de aceptar ser fiador, es fundamental entender los riesgos. El acto de firmar la fianza significa, en última instancia, poner en juego la propia casa.
Abogados orientan que, si es posible, el candidato a fiador opte por otras garantías o exija condiciones claras de pago y plazos del inquilino.
El STF colocó un punto final en la discusión jurídica, pero la polémica continúa en el debate público. Para unos, la decisión garantiza seguridad al mercado. Para otros, expone a las familias a pérdidas irreparables.
El hecho es que, a partir de ahora, nadie podrá alegar desconocimiento: ser fiador es asumir el riesgo real de perder el único inmueble, incluso si es bien de familia.
Prá eles é muito fácil decidir isso, afinal suas famílias são milionárias e não precisam ser fiador de ninguém, decisão absurda e arbitrária , não pensam na população, vergonha
O fiador nunca tem o esclarecimento suficiente quanto ao assunto. Seja em decorrência da legislação, seja em decorrência da decisão do STF, que protege os mais favorecidos (locadores , associações e todos os lobistas (ou interessados) que foram admitidos a esse julgamento.
Não há qualquer cláusula ou condição esclarecedora no contrato de locação, em detrimento do fiador, pessoa de pouco conhecimento, com um único imóvel destinado a sua residência.
Indústria da fiança por trás, e claro com esse entendimento protege patrimônio dos juízes né, mas eles não sabem que imobiliárias pedem 10 vezes mais o depósito caução e não 3 como manda a lei ,fazem de tudo para evitar fiador