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La 4ª Turma del STJ decidió que, en el distrato inmobiliario, la cláusula que replica la Ley del Distrato no puede ser apartada sin prueba de desproporcionalidad en el caso concreto.
El distrato inmobiliario no puede ser tratado como abusivo por presunción cuando la multa prevista en el contrato solo reproduce el límite de la ley. Según la 4ª Turma del Superior Tribunal de Justicia, es necesario demostrar que el cobro es desproporcionado al monto pagado por el comprador para que la retención sea considerada abusiva.
La decisión vino en el juicio de un recurso especial de una empresa de emprendimientos inmobiliarios y refuerza que el análisis debe ser criterioso. El mensaje central es directo: el abuso no es automático, necesita de elementos concretos.
Lo que el STJ decidió sobre distrato inmobiliario y multa contractual
El colegiado concluyó que, si la Ley del Distrato autoriza la retención de hasta el 10% del valor del contrato por la desistencia injustificada del comprador, no se puede presumir abusividad sin demostrar desproporcionalidad.
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En la práctica, el entendimiento aparta la idea de que cualquier retención dentro del límite legal sea, por sí sola, abusiva. El foco pasa a ser el impacto real de la multa en el caso concreto.
El límite del 10% y lo que dice la Ley del Distrato
La base legal citada es el artículo 32-A, inciso II, de la Ley 6.766/1979, que autoriza la retención de valor en caso de desistencia del comprador hasta el 10% del valor del contrato. Este dispositivo fue inserido por la Ley del Distrato, Ley 13.786/2018.
Con esto, la cláusula penal prevista en contratos de compra y venta de inmuebles gana respaldo directo en la legislación. Cuando el contrato replica la ley, el STJ indica que no cabe derribar la cláusula sin motivo específico.
El conflicto con el Código de Defensa del Consumidor y la discusión sobre pérdida total
La retención ha sido impugnada judicialmente cuando ella representa todo el valor que llegó a ser pagado por el comprador. La base menciona el artículo 53 del Código de Defensa del Consumidor, que define como nulas cláusulas que generen pérdida total.
Este conflicto de normas llevó a las turmas de Derecho Privado del STJ a optar por la aplicación de la ley consumerista en varios casos.
La jurisprudencia citada indica que incorporadoras y constructoras pueden retener hasta el 25% del valor pagado por el comprador antes del distrato. Es decir, la discusión no es si puede haber ajuste, sino en qué condiciones él se justifica.
El recado de la 4ª Turma: no basta decir “es abusivo”, es necesario probar
El acórdano no niega que puede existir abuso incluso dentro del límite legal. Lo que establece es que eso depende de una situación concreta que caracterice la abusividad de la cláusula elaborada en los moldes legales.
La relatora, ministra Isabel Gallotti, observó que el Tribunal de Justicia de São Paulo presumió abuso en la retención sin indicar elemento que lo comprobara.
Para ella, una cláusula que reproduce los términos de la ley no puede ser apartada sin particularidad que justifique la abusividad en ese caso.
El caso concreto: terreno, cláusula del 10% y divergencia con el TJ-SP
El proceso trataba de un contrato de compra y venta de un terreno con previsión de retención del 10% del valor pactado en caso de distrato.
El TJ-SP consideró la cláusula abusiva y autorizó la retención del 20% del valor que había sido pagado por el comprador.
En la visión presentada por la relatora en el STJ, faltó señalar qué haría abusiva la retención prevista en los términos legales. Sin esta demostración, el apartamiento automático puede distorsionar el equilibrio del contrato.
Enriquecimiento sin causa y el peso de la desistencia del comprador
La ministra Isabel Gallotti también destacó que apartar automáticamente la cláusula sin prueba de desproporcionalidad puede generar enriquecimiento sin causa a favor del comprador, que fue el responsable del distrato.
Y reforzó un punto jurídico relevante: si la cláusula penal se limita a reproducir los términos de la Ley del Distrato, no se puede hablar de abusividad, salvo si hubiera declaración de inconstitucionalidad del dispositivo, lo que no ocurrió.
En su opinión, en el distrato inmobiliario, ¿es más justo mantener la retención prevista en ley o siempre reducir la multa para proteger al comprador, incluso cuando él desiste sin justificación?
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