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La reforma tributaria crea dos nuevos tributos que van a incidir sobre alquileres en situaciones específicas, con reductores y excepciones. Propietarios e inquilinos necesitarán adaptarse a los cambios que comenzarán a entrar en vigor de forma gradual a partir de 2026.
A partir de 2026, la reforma tributaria alcanzará el alquiler de inmuebles con la creación del Impuesto sobre Bienes y Servicios (IBS) y de la Contribución sobre Bienes y Servicios (CBS).
Los nuevos tributos, instituidos por la Ley Complementaria nº 214/2025, inciden en situaciones específicas y traen reducciones relevantes, con implementación gradual hasta 2033.
Quién será afectado entre personas físicas
Las personas físicas que alquilan inmuebles continuarán pagando IRPF, como ya ocurre hoy.
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No obstante, pasan a ser contribuyentes de IBS y CBS cuando se clasifiquen como arrendadores “habituales” en términos de la ley.
Esto ocurre, en regla, si en el año anterior los ingresos por alquileres superaron R$ 240 mil y hay más de tres inmuebles alquilados.
También hay un segundo disparador: aun con menos inmuebles, quien supere R$ 288 mil en ingresos por alquiler en el mismo año calendario se convierte en contribuyente ese año.
Estas hipótesis constan del art. 251 de la LC 214/2025 y han sido detalladas por especialistas y entidades sectoriales.
En la práctica, quien no alcance estos criterios permanecerá solo en el IRPF.
El objetivo del nuevo encuadre es capturar actividades económicas de alquiler con un patrón empresarial, sin gravar al pequeño arrendador eventual.
Qué cambia para personas jurídicas
Las empresas que exploran alquiler ya estaban alcanzadas por PIS/Cofins y, conforme el régimen, por IRPJ/CSLL.
Con la reforma, PIS y Cofins sobre los ingresos por alquiler serán sustituidos por IBS y CBS.
Aunque la tasa estándar estimada del nuevo IVA dual se sitúa en torno al 25% a 28%, el sector del alquiler tiene una reducción del 70% en la tasa aplicable.
Esto reduce la carga efectiva de IBS/CBS a un nivel cercano al 8% a 10%, según las estimaciones divulgadas hasta aquí.
Reductores y cálculo en el valor del alquiler
La LC 214/2025 prevé una reducción del 70% de las tasas de IBS y CBS en las operaciones de alquiler, cesión onerosa y arrendamiento de bienes inmuebles.
Además, creó lo que se llama reductor social para alquileres residenciales: R$ 600 por inmueble descontados del valor del alquiler utilizado como referencia para calcular el tributo.
El reductor se actualiza mensualmente por el IPCA, preservando su poder adquisitivo.
En otras palabras, el impuesto incide sobre el alquiler menos R$ 600, y con la tasa de IBS/CBS reducida en un 70% para este tipo de operación.
Ejemplo citado por vehículos especializados: en un alquiler residencial de R$ 2.600, se considera R$ 2.000 para efectos de IBS/CBS después del descuento de R$ 600.
Sobre esta base se aplica la tasa reducida de los nuevos tributos.
Alquiler por temporada y corta duración
El alquiler por temporada (hasta 90 días) recibe un tratamiento más cercano al de hospedaje, con una reducción menor en relación al alquiler residencial tradicional.
Esto tiende a aumentar la carga relativa en este nicho en comparación con el alquiler a largo plazo.
La regla busca evitar distorsiones competitivas entre plataformas de temporada y el sector hotelero.
Traspaso al inquilino
Aunque IBS y CBS incidan sobre los ingresos del propietario, la tendencia es que parte del costo sea traspasada al arrendatario en los nuevos contratos y en la renegociación de los actuales.
En entrevistas, la vicepresidenta de Administración Inmobiliaria y Condominios del Secovi-SP, Moira Toledo, declaró que “el impuesto será cobrado de forma que el arrendatario sepa cuánto pagará exactamente”, reforzando la transparencia en la formación del precio del alquiler.
Cronograma de implementación
La implementación comenzará en 2026, con tasas de prueba de 0,1% para el IBS y 0,9% para la CBS.
Este período sirve para ajustar sistemas y cumplir obligaciones accesorias en el nuevo modelo.
La transición seguirá hasta 2033, cuando el régimen estará consolidado y los tributos antiguos —como ICMS, ISS, PIS y Cofins— habrán sido totalmente sustituidos.
Régimen especial para contratos antiguos
Los contratos de alquiler no residencial firmados hasta el 16 de enero de 2025 podrán optar por un régimen especial transitorio, con una tasa total del 3,65% sobre los ingresos brutos.
La referencia es cercana al antiguo PIS/Cofins acumulativo.
Se trata de una opción prevista para garantizar previsibilidad y adaptación gradual de contratos en vigor.
Impuesto sobre la renta y carga total estimada
El Impuesto sobre la Renta no fue alterado por la LC 214/2025 para los ingresos por alquiler de personas físicas, que siguen la tabla progresiva.
En escenarios de mayor exposición, análisis independientes sugieren que la carga total (IR + IBS/CBS) puede aproximarse al 35,9%.
Esto ocurre cuando el contribuyente persona física esté sujeto a los dos nuevos tributos y a las tasas completas del IR.
El número es una estimación técnica basada en la tasa estándar proyectada y en el reductor sectorial, pudiendo variar según la franja de ingresos y deducciones.
Puntos de atención para arrendadores e inquilinos
Propietarios que estén cerca de los límites de R$ 240 mil en el año anterior o R$ 288 mil en el mismo año deben monitorear los ingresos y la cantidad de inmuebles alquilados.
El encuadre como contribuyente de IBS/CBS cambia las obligaciones: emisión de documento fiscal, liquidación separada, recaudación y eventual aprovechamiento de créditos en el caso de personas jurídicas.
Los inquilinos, por su parte, deben supervisar la cláusula de traspaso y la desglose de los tributos en el contrato y en los recibos. Esto tiende a ganar estandarización con la reforma.
Ante este nuevo diseño, ¿cómo evalúa la posibilidad de renegociar contratos o ajustar la forma de tributación para mitigar impactos en 2026?
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