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Cada 1% de aumento en los intereses exige de 8% a 10% más de ingresos, restringiendo el acceso de la clase media al financiamiento de la vivienda propia, alerta Ricardo Floriano.
El financiamiento de la vivienda propia en Brasil está cada vez más distante de la realidad de la clase media. Según el especialista en crédito inmobiliario Ricardo Floriano, fundador de CSM, cada 1% más en los intereses exige de 8% a 10% más de ingresos para la aprobación del crédito. Este mecanismo silencioso ha expulsado a miles de familias del sistema, creando una barrera casi infranqueable para quienes buscan salir del alquiler.
A pesar de que 2024 ha registrado un récord de R$ 312 mil millones financiados, con casi 1,2 millones de inmuebles, el crédito inmobiliario sigue estancado en cerca del 10% del PIB, muy por debajo de países como Estados Unidos (50% a 60%), Canadá (55%) y Países Bajos (90%).
Para Floriano, la combinación de intereses altos y financiamiento limitado mantiene al sector estancado y fragiliza el acceso de la clase media a la vivienda propia.
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Por qué los intereses pesan tanto en el financiamiento de la vivienda propia
En Brasil, las tasas actuales de financiamiento varían de 11,29% a casi 14% al año, de acuerdo con bancos y modalidades.
En comparación, países europeos operan entre 3% y 4%, los EE. UU. alrededor de 6% y Chile entre 6% y 7%. Esta diferencia coloca al consumidor brasileño en desventaja.
En la práctica, un inmueble de R$ 300 mil financiado sufre un fuerte impacto: por cada aumento de 1 punto porcentual en la tasa, la familia necesita demostrar alrededor de R$ 700 adicionales de ingresos.
Para quienes ya están en el límite presupuestario, este incremento inviabiliza la aprobación. Según Floriano, este efecto automático es lo que ha expulsado silenciosamente a la clase media del financiamiento de la vivienda propia.
Estructura estancada desde 1997
El sistema actual nació con la ley de la alienación fiduciaria de 1997, que sustituyó a la hipoteca y brindó más seguridad a los bancos para recuperar inmuebles en caso de incumplimiento.
Este cambio elevó el crédito inmobiliario del 2% al 10% del PIB, pero, casi tres décadas después, el sector se ha estancado en este nivel.
Para Ricardo Floriano, la arquitectura del sistema no ha avanzado: el crédito inmobiliario sigue siendo caro, concentrado y burocrático, sin ganar escala suficiente para democratizar el acceso.
Mientras tanto, las familias de la clase media quedan en un limbo sin acceso a los subsidios de Minha Casa, Minha Vida y sin condiciones de asumir tasas altas en el mercado tradicional.
El papel del financiamiento y del ahorro
El financiamiento depende de tres pilares: ahorro, FGTS y mercado de capitales. El ahorro es la principal fuente, pero en 2024 registró captación negativa, y en los primeros meses de 2025 tuvo una salida líquida de R$ 34,6 mil millones.
Cuando esto ocurre, los bancos recurren al mercado de capitales, donde el costo es mayor y se traslada al mutuario.
El FGTS, por su parte, subsidia tasas entre 4% y 10,5% al año para el Minha Casa, Minha Vida, pero se limita a los tramos de bajos ingresos.
Ya el mercado de capitales representa alrededor del 40% del financiamiento, pero es más caro y volátil, aumentando la presión sobre los intereses.
Para Floriano, sin ampliar las fuentes baratas de captación, el financiamiento de la vivienda propia seguirá siendo inaccesible para la clase media.
Costos extras y burocracia elevan la cuenta
Además de los intereses, el consumidor enfrenta costos notariales e impuestos elevados. En São Paulo, por ejemplo, un inmueble de R$ 400 mil genera alrededor de R$ 20,3 mil en gastos con notarías e ITBI — más del 5% del valor del bien.
El tiempo promedio para la emisión de contrato varía entre 40 y 60 días, mientras que en países desarrollados el proceso dura como máximo 20 días.
Estas barreras aumentan el costo total del crédito, espantan a los compradores y mantienen el mercado inmobiliario menos dinámico.
Para Ricardo Floriano, la suma de intereses altos, financiamiento caro y burocracia pesada crea un sistema que naturalmente expulsa a la clase media.
Impacto económico y social
El encarecimiento del financiamiento de la vivienda propia frena toda la cadena: las familias siguen en alquiler, los corredores dejan de vender, los constructores retrasan obras y las industrias relacionadas al sector reducen la producción. En 2025, la previsión es una caída del 15% al 20% en las concesiones de crédito inmobiliario, señalando un enfriamiento de todo el sector.
Floriano refuerza que no se trata de un problema de gobierno, sino de una falla estructural en el modelo de crédito, que hace años solo recibe soluciones paliativas.
Sin reformas profundas que abaraten el dinero y aumenten la previsibilidad, el país continuará distante de ofrecer a la clase media condiciones reales para financiar la vivienda propia.
El análisis de Ricardo Floriano muestra que cada 1% más en los intereses expulsa a miles de familias del financiamiento de la vivienda propia, al exigir de 8% a 10% más de ingresos para la aprobación. Este mecanismo aleja silenciosamente a la clase media, manteniendo el crédito inmobiliario restringido y desigual.
¿Y tú? ¿Crees que Brasil necesita una reforma estructural en el crédito inmobiliario para garantizar el acceso al financiamiento de la vivienda propia, o las soluciones puntuales ya son suficientes?
Deja tu opinión en los comentarios — queremos escuchar experiencias de quienes viven esta realidad.
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