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Propuesta prevé cálculo del ITBI por el valor de mercado en 2025. Impuesto puede duplicarse en capitales y encarecer la compra de inmuebles para familias y empresas.
El Impuesto sobre Transmisión de Bienes Inmuebles (ITBI) es un tributo municipal pagado por quien compra un inmueble. Hoy, la cobranza se realiza, en la mayoría de las ciudades brasileñas, con base en el valor venal de referencia — una estimación de la municipalidad, que muchas veces se encuentra por debajo del valor real de mercado.
En 2025, sin embargo, un proyecto aprobado en la Cámara Legislativa del Distrito Federal (PL 1593/2025) reavivó la discusión nacional: la propuesta establece que el ITBI debe calcularse por el valor de mercado, es decir, por el precio real de la transacción. Si se confirma este cambio en otras capitales, el impuesto pagado por las familias puede duplicarse en algunos casos, principalmente en inmuebles de alto estándar.
La Cámara Legislativa del Distrito Federal aprobó, en junio de 2025, el Proyecto de Ley nº 1593/2025, que propone utilizar el valor de mercado del inmueble como base de cálculo del ITBI, en reemplazo del tradicional valor venal definido por la municipalidad. La propuesta modifica el artículo 6º de la Ley nº 3.830/2006 y prevé que el valor declarado por el contribuyente tendrá presunción de veracidad, siendo contestable solo a través de un proceso administrativo.
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Cómo funciona el ITBI actualmente
El ITBI es un impuesto municipal, y cada municipalidad define su base de cálculo. En São Paulo, Río de Janeiro, Belo Horizonte, Recife y otras capitales, el tributo varía entre 2% y 3% del valor venal o de referencia del inmueble.
En la práctica, ese valor venal suele ser inferior al de mercado, lo que reduce la base de cálculo y, en consecuencia, el impuesto a pagar. Por ejemplo:
- Un inmueble valorado por la municipalidad en R$ 500 mil, pero negociado en el mercado por R$ 700 mil, paga ITBI sobre el valor de R$ 500 mil.
- Con la nueva regla, el cálculo sería sobre los R$ 700 mil, elevando el impuesto en hasta 40% o más.
El caso del Distrito Federal como ejemplo
En el Distrito Federal, la aprobación del PL 1593/2025 determinó que el ITBI se calcule sobre el valor de mercado de los inmuebles, reemplazando el valor venal. La justificación de los parlamentarios es corregir distorsiones que reducían la recaudación y dejaban de reflejar los precios reales de las transacciones.
Ahora, la propuesta espera la sanción del Ejecutivo local. Si se confirma, la medida debe entrar en vigor aún en 2025, pudiendo servir de modelo para otras capitales brasileñas.
Impacto directo en el bolsillo del comprador
El aumento del ITBI impacta directamente a quienes compran inmuebles, ya que el impuesto se paga de forma anticipada, en el momento de la escritura y del registro en el cartorio.
Un ejemplo práctico:
- Inmueble de R$ 1 millón en São Paulo, con alícuota del 3%.
- Si se calcula por el valor venal de R$ 700 mil, el impuesto es de R$ 21 mil.
- Si se calcula por el valor de mercado, el impuesto sube a R$ 30 mil.
Es decir, un incremento inmediato de R$ 9 mil en el costo de adquisición.
Para inmuebles más caros, la diferencia puede superar decenas de miles de reales, obligando a los compradores a revisar su planificación financiera o incluso desistir de la compra.
Reflejos en el mercado inmobiliario
Especialistas del sector inmobiliario señalan que el cambio puede generar efectos contradictorios:
- Aumento de la recaudación municipal: ciudades como São Paulo y Río podrían recaudar miles de millones más por año.
- Mayor costo de adquisición: compradores, especialmente de clase media, pueden posponer la compra de la casa propia ante la elevación del impuesto.
- Impacto en la formalización: hay temor de que algunos negocios migren a la informalidad, con subdeclaración de valores, para reducir la base de cálculo.
- Presión sobre el financiamiento: ya que el ITBI no puede ser financiado dentro del crédito inmobiliario, el comprador necesita tener más recursos propios para saldar el tributo.
El lado de los municipios
Las municipalidades defienden el cambio afirmando que el modelo actual genera pérdida de recaudación y no acompaña la valorización real de los inmuebles. Para las arcas municipales, la actualización del ITBI es vista como esencial para equilibrar las cuentas y financiar políticas públicas.
En São Paulo, por ejemplo, el ITBI recaudó más de R$ 2,5 mil millones en 2024. Con la cobranza por el valor de mercado, la estimación es de un aumento superior a R$ 1 mil millones por año.
Desafíos jurídicos y posibles disputas
La propuesta, sin embargo, debe enfrentar cuestionamientos jurídicos. El Supremo Tribunal Federal (STF) ya decidió, en 2022, que el ITBI debe calcularse sobre el valor de la transacción — y no sobre valores de referencia arbitrados por las municipalidades.
La discusión ahora es si la adopción del valor de mercado oficializado por laudos o tablas respeta esa decisión, o si puede abrir espacio para nuevos conflictos entre contribuyentes y gobiernos municipales.
Comparación internacional
En el escenario global, la cobranza de impuestos sobre transmisión de inmuebles suele reflejar el valor real de las transacciones. Países como Estados Unidos y Portugal aplican el tributo con base en el precio declarado en la escritura, sujeto a auditoría.
Brasil, al avanzar en esta dirección, se acerca a estas prácticas, pero enfrenta el desafío de lidiar con un mercado donde la subdeclaración de valores aún es común.
Lo que puede ocurrir a partir de 2026
Si la regla es sancionada en Brasilia y adoptada por otras capitales, los especialistas creen que hasta la mitad de los municipios brasileños puede migrar hacia el cálculo por el valor de mercado hasta 2026.
Esto convertiría al ITBI en uno de los tributos más relevantes en la compra y venta de inmuebles, exigiendo una planificación financiera aún mayor de las familias y de las empresas del sector inmobiliario.
El cambio en la forma de calcular el ITBI marca un divisor de aguas en la tributación del mercado inmobiliario brasileño.
Al adoptar el valor de mercado como base, los municipios aumentan su recaudación, pero también elevan el costo inmediato para los compradores.
Para quienes planean adquirir inmuebles en los próximos años, la alerta es clara: el costo del impuesto puede duplicarse, convirtiendo la compra en algo más caro y exigiendo aún más preparación financiera.
Pq não votam na redução da alíquota do iptu
Olha fico indicado com estas propostas dos parlamentares que só é para lascar com o cidadão brasileiro eles fazem o que quer com nós os inposto e valor venal já são altíssimo imagina como vai ser o mercado imobiliário vai cair aí gera desemprego e queda do movimento econômico.
Ah os prefeitos,secretários, senadores,deputados ,vereadores etc, eles ganha mal salário deles só de ir até gabinete mais R$26.000 fora mordomia auxílio de todo tipo ,uma vergonha esse país qto trabalhador ganha as vezes salário mínimo e paga imposto para esses lixos viajar com família,ir trabalhar as vezes 2 hrs olha lá, ao invés estudar vamos criar nossos filhos ser políticos quem sabe temos privilégio ganhar bem sem fazer nd uma vergonha