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La devolución de la fianza en contratos de alquiler sigue reglas específicas de rendimiento de la cuenta de ahorros, atadas a la Selic y a la TR. Entienda cómo funciona la actualización mes a mes y qué documentos garantizan el valor correcto al inquilino.
La fianza en dinero depositada al inicio del contrato de arrendamiento residencial debe ser devuelta al inquilino con los rendimientos de la cuenta de ahorros a la que estuvo vinculada, siempre que no haya deudas o daños atribuidos.
La Ley de Inquilinato establece esta exigencia y, con ello, el cálculo deja de ser arbitrario: la actualización sigue exactamente la remuneración oficial de la cuenta de ahorros, que combina TR y tasas de interés definidas por la ley.
El punto de partida es el comprobante del depósito inicial y la fecha de apertura de la cuenta de ahorros vinculada.
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La misma ley limita la fianza a un máximo de tres alquileres, lo que solo contextualiza el monto sobre el que inciden los rendimientos.
Para verificar si la devolución fue correcta, vale la pena mirar el saldo acumulado en esa cuenta a la fecha de finalización del arrendamiento.
Regla de la cuenta de ahorros: cuándo vale 0,5% al mes y cuándo vale 70% de la Selic
Desde 2012, la cuenta de ahorros opera bajo un modelo dual.
Cuando la Selic está por encima del 8,5% anual, la remuneración es de 0,5% al mes + TR.
Si la Selic está igual o por debajo del 8,5% anual, la cuenta de ahorros rinde 70% de la meta de la Selic al año, mensualizada, + TR.
Esta fórmula, instituida por la Ley 12.703/2012 y normativas del Banco Central, es la referencia que debe aplicarse a la fianza mes a mes, de acuerdo con el nivel de tasas de interés vigente en cada período del contrato.
La Tasa Referencial (TR), definida por el Banco Central, compone el rendimiento junto a los intereses.
En períodos recientes prolongados, se mantuvo cercana a cero, pero volvió a registrar valores positivos en meses determinados.
Aun cuando sea pequeña, influye en el total debido y por eso necesita incluirse en el cálculo.
Las fechas importan: aniversario de la cuenta y menor saldo del período
La cuenta de ahorros acredita rendimientos en la fecha de aniversario de la cuenta, observando el llamado “menor saldo del período”.
Esto significa que el mes de rendimiento va de un aniversario al siguiente; eventuales retiros en el camino reducen la base de cálculo.
En la práctica de arrendamientos, como la fianza suele ser un depósito único, basta con seguir los cambios mensuales en la misma fecha en que se abrió la cuenta hasta el día de entrega de las llaves.
En contratos cuya duración no cierra meses completos, el crédito de rendimientos sigue la lógica del aniversario.
Por eso, el recorte temporal correcto es del día del depósito al aniversario inmediatamente anterior al final del contrato, ocurriendo el último crédito en el aniversario que precede la devolución.
Cómo verificar la devolución usando herramienta oficial
Con tres informaciones básicas — valor depositado, fecha exacta del depósito en cuenta de ahorros y fecha final correspondiente a la entrega de las llaves — es posible simular la actualización en una herramienta pública.
La Calculadora del Ciudadano del Banco Central tiene la opción “Corrección de valor por la Cuenta de Ahorros”, que aplica automáticamente el régimen aplicable en cada mes, considerando si se mantuvo 0,5% al mes + TR o 70% de la Selic + TR.
El resultado devuelve el monto acumulado y sirve como referencia objetiva para confrontar la cantidad informada por la inmobiliaria o por el arrendador.
Además de estandarizar el cálculo, la calculadora incorpora la TR efectiva de cada mes, lo que evita discusiones sobre qué índice usar.
Para la fianza, como no hay aportes sucesivos, el procedimiento tiende a ser directo: ingresar la fecha del depósito, la fecha de rescate y el valor original.
Ejemplo práctico con fechas y regla aplicable
Suponga que la fianza fue de R$ 3.000, depositada el 10 de marzo y devuelta el 10 de marzo del año siguiente.
En cada “aniversario” mensual — siempre el día 10 — incide el rendimiento del mes según la regla vigente en ese momento.
Si durante todo el período la Selic se mantuvo por encima del 8,5% anual, cada mes rindió 0,5% más la TR del mes.
Si algunos meses ocurrieron con Selic igual o por debajo del 8,5%, en esos intervalos la remuneración cambia a 70% de la Selic anualizada, más la TR correspondiente.
Al final, el saldo mostrado en la cuenta de ahorros en la fecha de finalización es el valor a restituir, siempre que no haya compensaciones por deudas.
Documentos que comprueban y aseguran el valor debido
La restitución correcta depende también de la prueba del vínculo entre la fianza y la cuenta de ahorros.
Se recomienda exigir el comprobante de apertura de la cuenta vinculada al contrato de arrendamiento, además de extractos que muestren la evolución mensual del saldo.
En situación de normalidad — contrato saldado y inmueble devuelto en buen estado — el valor a pagar es exactamente el saldo de la cuenta de ahorros vinculada a la fecha de finalización.
Cuando no hay extractos o la devolución es inferior al saldo efectivo, se caracteriza como pago a menor, susceptible de corrección cuando se presente el cálculo basado en la regla oficial.
Si la inmobiliaria o el propietario no presentan los documentos, el inquilino puede solicitar formalmente la rendición de cuentas, indicando valor y fechas.
La legislación es explícita respecto a la destinación de los rendimientos y proporciona una base objetiva para la verificación.
Depósitos antiguos: qué cambia para fianzas hechas antes de 2012
Hay un recorte temporal que merece atención.
Depósitos de fianza hechos antes de mayo de 2012 siguen la forma de remuneración entonces vigente, que aseguraba 0,5% al mes más TR mientras el valor permaneciera en la cuenta de ahorros.
A partir del cambio legal, comenzó a regir el modelo dual vinculado a la Selic.
Esta distinción es reconocida por el propio sistema financiero y debe ser respetada en las simulaciones.
En cualquier caso, usar una herramienta oficial con las fechas exactas del depósito y del rescate elimina dudas sobre el monto final.
Para contratos largos, con fianza aplicada por años, es posible que el período abarque fases con Selic alta y baja.
En esos casos, cada mes se calcula bajo la regla válida en esa competencia, y los créditos se acumulan en cada aniversario.
Enfoque en lo esencial: cómo saber si el valor es correcto
Verificar si la devolución es correcta implica tres verificaciones.
Primero, la existencia del depósito en cuenta de ahorros vinculada, como exige la Ley de Inquilinato.
Luego, la fecha de aniversario que define los períodos de rendimiento y la mecánica del menor saldo.
Por último, la actualización mes a mes según la regla aplicable en cada fase, incluida la TR.
Con estos datos, la verificación a través de la Calculadora del Ciudadano tiende a alinear la expectativa con la práctica y reducir el margen de controversia.
Además, observar la TR del período ayuda a entender las variaciones.
Cuando la TR está en cero, el rendimiento proviene solo de los intereses (0,5% al mes o 70% de la Selic, según corresponda). Cuando la TR vuelve a ser positiva, aunque sea poco, se suma a la remuneración y eleva el saldo final.
Finalmente, la devolución no depende de la buena voluntad de las partes, sino del cumplimiento de parámetros públicos y verificables.
Não vale a pena imóvel
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