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La nueva ley crea el IVA dual (IBS + CBS) y pasa a alcanzar ingresos por alquiler de inmuebles, con reglas de transición entre 2026 y 2033. La carga efectiva para alquiler residencial tiende a estar cerca del 8%, pero hay excepciones y criterios para personas físicas.
La tributación de los alquileres comienza a cambiar en Brasil a partir del 1 de enero de 2026, con la implementación del IVA dual compuesto por el IBS y el CBS, creado por la Ley Complementaria 214/2025. La ley regula la etapa de consumo de la Reforma Tributaria y sustituye gradualmente impuestos como el PIS/Cofins, ICMS e ISS hasta 2033.
En la práctica, los alquileres de inmuebles pasan a integrar la base de los nuevos tributos. En 2026 comienza la fase de transición y, a lo largo de los años siguientes, el peso del nuevo sistema aumenta mientras que el antiguo retrocede. La Receita Federal y el Ministerio de la Fazenda detallan el cronograma y materiales de orientación.
Aunque la tasa de referencia del IVA se estima en torno al 26% al 28%, hay reducciones específicas para el alquiler. Para el alquiler residencial, se aplica una deducción del 70% de la base del IVA, lo que lleva a una carga efectiva cercana al 8% al 8,4%. Expertos y entidades contables han estado utilizando este parámetro para simulaciones.
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Lo que cambia para arrendadores a partir de 2026
Las personas jurídicas que intermedian o realizan alquiler pasan a recaudar IBS y CBS conforme a las reglas de la LC 214/2025. El alquiler entra en el ámbito de las “operaciones onerosas con bienes o servicios”, concepto central de la nueva legislación.
Para personas físicas, la incidencia no es automática para cualquier caso. En líneas generales, la PF se convierte en contribuyente del IBS/CBS cuando alquila más de tres inmuebles y supera R$ 240 mil de ingreso anual en el año anterior. También está la hipótesis de incidencia en el mismo año si el ingreso supera R$ 288 mil, incluso sin alcanzar el número mínimo de inmuebles.
Estos criterios fueron ampliamente divulgados por consultorías y consejos sectoriales en 2025, con base en el texto de la LC 214 y las notas técnicas sobre regulación. El objetivo es ampliar la base de contribuyentes y reducir la informalidad en el mercado de alquiler.
Por qué se habla del “8%” de carga en el alquiler residencial
La cuenta del “cerca del 8%” considera una tasa completa del IVA en aproximadamente 28% y aplica la deducción del 70% para el alquiler residencial. El resultado es una carga efectiva estimada entre 8,2% y 8,4% sobre los ingresos por alquiler, parámetro que ha sido utilizado por CRCs y tributaristas para estimaciones de planificación.
Este número es estimativo y depende de la tasa de referencia que se defina y actualice en el período de transición. Materiales del Ministerio de la Fazenda y de la Receita destacan que habrá implementación progresiva hasta 2033.
Para alquileres comerciales, algunos análisis indican reducciones distintas, lo que puede llevar a una carga efectiva diferente de la residencial. La orientación es simular caso por caso con base en el perfil del contrato y la actividad del arrendador.
Alquileres por temporada y plataformas digitales: la regla sigue “hotelera”
Los alquileres por temporada de hasta 90 días, viabilizados por plataformas digitales, seguirán una lógica más cercana a la hotelera. En estos casos, la reducción es menor, del 40% de la base, lo que puede llevar a una carga en torno al 18% considerando una tasa de referencia del 28%.
La LC 214 atribuye responsabilidad a las plataformas, incluso cuando domiciliadas en el exterior, para recaudar IBS y CBS en determinadas hipótesis. Este punto operativo es clave para quienes ofrecen inmuebles a través de apps de hospedaje.
El encuadre exacto depende del formato del servicio prestado y del contrato. Para evitar autuaciones, los expertos recomiendan revisar la naturaleza de la operación y el flujo de documentos fiscales antes de 2026.
Transición hasta 2033 y contratos vigentes
La transición ocurre entre 2026 y 2033, con convivencia entre reglas antiguas y nuevas. A partir de 2027, el CBS gana peso y, gradualmente, el IBS entra en el sistema, mientras que PIS/Cofins, ICMS e ISS son extintos al final del período.
Hay un régimen transitorio específico para contratos de alquiler por plazo determinado firmados y registrados hasta fechas límite de 2025, permitiendo tributación reducida en condiciones definidas en la LC 214. Empresas y arrendadores deben evaluar la adherencia y ventajas de este régimen.
En la práctica, los contratos nuevos a partir de 2026 tienden a seguir la tasa completa con las reducciones sectoriales. Los contratos anteriores pueden mantener el tratamiento transitorio si cumplen con los requisitos formales, como el registro en cartorio dentro del plazo.
¿Va a encarecer el alquiler? Lo que dicen los expertos
El efecto en los precios no es automático. Depende de la oferta y demanda, de la capacidad de traspaso y de la negociación entre arrendador y arrendatario. Hay consenso en que el margen del inversor puede reducirse, pero el traspaso total no está garantizado en mercados muy competitivos.
Ciudades con vacantes elevadas y mucha oferta tienden a absorber parte del costo. Ya las plazas calientes pueden ver algún ajuste en los contratos nuevos, sobre todo en alquileres de alta demanda. El período de pruebas y ajustes del sistema tributario también puede afectar el ritmo de los traspasos.
Para quienes viven de ingresos de alquiler, la recomendación es planificación tributaria y revisión contractual aún en 2025, simulando escenarios de ingresos netos, uso de créditos y estructura societaria cuando sea aplicable.
En su caso, ¿cree que el nuevo cargo debe ser traspasado íntegramente al inquilino o absorbido parcialmente por el propietario para mantener el inmueble ocupado? Deje su comentario con su visión.
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