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STJ decide: heredero que administra inmueble heredado, paga IPTU, asume reformas y recibe alquiler tiene derecho a resarcimiento y puede exigir compensación de parientes omisos
Cuando un inmueble es dejado en herencia, la responsabilidad sobre él no desaparece hasta que la partición sea concluida. IPTU, condominio, tasas de mantenimiento y hasta reformas necesitan ser pagados, bajo pena de que el bien se devalúe o incluso se pierda en ejecuciones fiscales.
Pero, ¿qué sucede cuando solo uno de los herederos asume solo esos gastos, mientras los demás no colaboran? Esta situación es más común de lo que parece y ya ha llegado al Superior Tribunal de Justicia (STJ).
La decisión más reciente trajo un mensaje claro: quien paga solo puede exigir resarcimiento de los parientes omisos.
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Lo que dice la ley sobre la herencia en condominio
Tras la muerte del propietario, todos los herederos se convierten en condóminos pro indiviso del inmueble, hasta la conclusión de la partición. Esto significa que cada uno tiene derecho a una fracción ideal del bien, aunque no esté formalmente dividida.
En esa condición, todos comparten tanto los derechos (como recibir alquiler o vender la fracción) como los deberes (como asumir impuestos, tasas y conservación).
El artículo 1.315 del Código Civil es directo: “El condómino está obligado, en proporción a su parte, a contribuir a los gastos de conservación de la cosa y a las cargas a las que esté sujeta”.
La comprensión del STJ
El STJ analizó casos en que solo un heredero asumía IPTU y otros gastos mientras los demás se omiten. El tribunal confirmó que este heredero tiene derecho al resarcimiento proporcional.
Aún más: en situaciones en que el inmueble era alquilado, el heredero administrador también podía exigir rendición de cuentas de los valores recibidos y compensar los costos de mantenimiento.
En resumen, quien paga solo no debe ser penalizado — y los omisos no pueden beneficiarse gratuitamente del esfuerzo ajeno.
Casos concretos juzgados
- En São Paulo, un heredero probó que había pagado durante años el IPTU de un apartamento heredado. El STJ confirmó que él podía exigir a sus hermanos la devolución proporcional del monto gastado.
- En Rio Grande do Sul, herederos pelearon porque solo una hermana cubría las tasas del condominio. El tribunal reconoció el derecho al resarcimiento, destacando que la omisión de los demás no los eximía de la obligación.
- En otro proceso, el heredero que había reformado el inmueble logró compensación parcial, siempre que las mejoras fueran comprobablemente necesarias para la conservación del bien.
Reforma del inmueble: derecho al reembolso también
Otro punto polémico es la reforma del inmueble heredado. El STJ ha reconocido que, cuando las obras son necesarias para la preservación del bien, el heredero que asumió los costos puede pedir indemnización.
Ya en el caso de mejoras solo para valorización o embellecimiento, la compensación depende de análisis del juez, que evalúa si hubo concordancia de los demás o si realmente aumentó el valor del patrimonio común.
El impacto práctico para los herederos
Estas decisiones son un alivio para quienes ya enfrentaron la sobrecarga de pagar solo IPTU, condominio y hasta reformas en inmuebles heredados.
Ahora, la jurisprudencia deja claro: es posible buscar resarcimiento judicial y hasta compensar esos valores en el momento de la partición.
Por otro lado, los herederos omisos deben estar atentos: ignorar las obligaciones puede generar cobros retroactivos y disputas judiciales desgastantes.
Cómo funciona el pedido de resarcimiento
El heredero que desea recuperar los valores pagados debe comprobar:
- Los pagos realizados, como IPTU, condominio y reformas;
- La omisión de los demás, demostrando que fue el único responsable;
- La necesidad del gasto, especialmente en el caso de obras.
Con esos documentos, el pedido puede hacerse en acción autónoma o dentro del inventario, en el momento de la partición.
El equilibrio entre derecho y deber
El principio que orienta estas decisiones es el de enriquecimiento sin causa: no es justo que un heredero asuma solo todos los costos mientras los otros usufructúan el patrimonio sin contribuir.
Así, la Justicia busca equilibrar los derechos de heredar con los deberes de mantener el bien, garantizando que el esfuerzo de uno no sea explotado por los demás.
Herencia y responsabilidad: una cuestión de justicia
Los tribunales dejan claro que heredar no significa solo recibir patrimonio, sino también asumir responsabilidades.
El heredero que paga solo puede exigir resarcimiento. Los que se omiten deben estar preparados para responder judicialmente y asumir su parte.
El mensaje es simple: en la partición, quien invierte para mantener el bien no sale perjudicado — y quien se omite no sale premiado.
É decisões muito bem recebida e de sumo valor para os leitores
E quem tem uma casa, com outra em cima da lage,a qual o morador alega ter comprado,não é desmembrado da minha casa e é no meu quintal, só eu pago IPTU,e ÁGUA. Causou muitos danos na casa térrea, com vazamentos, rachaduras, e danos na parte elétrica. Eu continuo consertando os danos,arco com materiais e mão de obra. isso já vai para 20 anos, adoeci com tudo isso. Fui a Defensoria Pública de minha cidade,no mesmo mês em que a pessoa se apossou do segundo pavimento.
A defensora da época me respondeu( Se ela comprou e dona assim como a sra.) Eu disse que estava sendo vítima de esteleonato,pois eu paguei pelo terrenos inteiro com a casa.
No fórum eles Seguiram o processo como se fosse uma briga de vizinhos por conta das INFILTRAÇÕES,mesmo eu tendo apresentado vários documentos de engenheiro da defesa civel da minha cidade. devido o morador ter feito obra aumentado o tamanho da casa sobre minha lage.Na época a Prefeitura EMBARGOU A OBRA, POR DUAS VEZES, e o morador concluiu o aumentado sobre a laje, Mesmo com toda a documentação que eu apresentei. A DEFENSORIA IGNOROU,meu pedido e até hoje,nada aconteceu. Fora o barulho, a agressão física a mim.
NADA FOI FEITO E NEM ME DEVOLVERAM MINHA CASA.
Porque você não procura um advogado, pra esses tipos de causa, pois defensoria pública, só serve pra resolver pequenas causas, pois a sua vejo que é uma grande causa, isso deveria envolver até mesmo a polícia, se é que tem epis**** de agressão física
Mil vezes melhor pagar advogado. Vc não estará gasta dinheiro mas sim investindo na sua paz e direitos.