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El Tribunal Catarinense Entendió Que El Derecho A La Transferencia Solo Existe Con El Pago Integral Del Contrato, Alejando La Teoría Del Adimplemento Sustancial.
El Tribunal de Justicia de Santa Catarina (TJ-SC) decidió que quien no salda integralmente el contrato de compraventa de inmueble no tiene derecho a la transferencia de la propiedad, incluso si el valor pagado supera el 97% del total. La decisión reformó la sentencia que había concedido la adjudicación compulsoria de un apartamento en Itajaí (SC).
De acuerdo con el portal Conjur, el tribunal destacó que la ausencia de pago total del precio impide la escritura definitiva, ya que la adjudicación compulsoria acción que sustituye el registro formal cuando el vendedor se niega a firmar la escritura exige el pago completo como requisito esencial.
El Caso Que Llegó Al Tribunal
El proceso inició cuando el comprador de un apartamento en construcción interpuso una acción de adjudicación compulsoria alegando haber saldado prácticamente todo el contrato, quedando solo una diferencia de aproximadamente R$ 6 mil.
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El valor pendiente surgió por divergencia en el índice de corrección monetaria aplicado a la última cuota.
El juez de primera instancia aceptó el argumento del comprador y aplicó la llamada teoría del adimplemento substancial, según la cual el cumplimiento casi total de un contrato puede dispensar el pago integral.
Con esto, determinó la transferencia del inmueble al autor de la acción.
El Entendimiento Del TJ-SC
La 7ª Cámara Civil Del TJ-SC reformó la decisión por unanimidad.
Según el relator, la teoría del adimplemento substancial no se aplica a las acciones de adjudicación compulsoria, que tienen requisitos objetivos y no admiten flexibilización de la obligación principal.
En el voto, el desembargador destacó que “uno de los requisitos para la adjudicación compulsoria corresponde al pago integral del valor acordado”, y que, sin este pago total, la pretensión es inviable, incluso si la mayor parte ya ha sido cumplida.
El magistrado también citó precedentes del Superior Tribunal de Justicia (STJ) que consolidan este entendimiento.
Requisitos Para La Adjudicación Compulsoria
La adjudicación compulsoria es el instrumento jurídico que obliga al vendedor a transferir el inmueble al comprador cuando este ya ha cumplido con sus obligaciones.
Sin embargo, el pago integral del precio es una condición indispensable para el otorgamiento de la acción.
El TJ-SC reafirmó que el pago parcial no genera derecho a la propiedad, ya que el bien solo puede ser registrado a nombre del comprador cuando no quede saldo deudor.
Esta postura busca garantizar seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias y evitar inseguridad contractual.
Consecuencias Procesales Y Financieras
Además de negar la solicitud del comprador, el tribunal observó que el recurso no fue admitido por falta de pago de las costas procesales, tras la denegación de la solicitud de gratuidad judicial — lo que configuró deserción.
Con esto, hubo inversión de los costos de la sucumbencia, obligando al autor al pago de la diferencia contractual y de los honorarios advocaticios.
En la práctica, la decisión refuerza la necesidad de cumplimiento riguroso de las cláusulas de compraventa de inmuebles.
Aun cuando el saldo remanente sea pequeño, sin el pago total no hay derecho a la transferencia ni escritura definitiva.
Impacto Jurídico Y Precedentes
La decisión del TJ-SC sigue la línea adoptada por el STJ, que entiende que la adjudicación compulsoria exige la comprobación objetiva de pago total del contrato, alejando interpretaciones subjetivas sobre el grado de cumplimiento.
El tribunal superior ya ha afirmado que el pago casi integral no autoriza la transmisión de la propiedad.
Esta postura delimita los límites de la buena fe contractual: el comprador puede haber actuado correctamente, pero la transferencia solo se consuma con el pago completo.
El precedente sirve de alerta para promitentes compradores que buscan anticipar la posesión o la escritura sin comprobar el pago final.
¿Está de acuerdo con la decisión del TJ-SC de negar el derecho a la transferencia incluso con el 97% del valor saldado? ¿La norma protege la seguridad jurídica o castiga al comprador de buena fe? Deje su opinión en los comentarios queremos escuchar a quienes ya han vivido situaciones similares en contratos inmobiliarios.
Tem que ver se o ordenamento jurídico ampara essa modalidade compensatório na proporcionalidade ao percentual majoritariamente pago ao credor. O problema maior agora será na manobra desproporcional ao qual é deferido e descaradamente aceito pelo judiciário. É uma espécie de agressão ditatorial judicial em que o indivíduo é obrigado em nome do egocentrismo do judiciário como forma de vingança persecutória a moratória com juros infinitos.
Parece pelo texto que houve um erro de cobrança ou ao menos uma controvérsias que em tese implicaria em quitação integral e dificil imaginar que para nao pagar 6mil devidos alguem recorreria a justiça, até porque o esperado ocorreu.. perdeu tempo.. gastou dinheiro e nada foi resolvido.
Vai pagar duas ou três vezes por algo que supostamente não devia… enfim patece um caso normal de aplicação concreta da justica brasileira.
Então deveria entrar na justiça para corrigir o erro. E não pleitear a escritura do imóvel.
Uma saída seria o refinanciamento do saldo caso o comprador tenha impedimento financeiro para quitar…