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La PNAD Continua del IBGE revela que la casa propia pagada cayó del 66,8% al 60,2% de los domicilios entre 2016 y 2025, mientras que los alquileres saltaron del 18,4% al 23,8%, un aumento del 54,1%. Con la Selic al 15% anual, el crédito inmobiliario se volvió más caro y muchas familias migraron al alquiler. En las capitales, los apartamentos ya son mayoría en Porto Alegre y casi la mitad en Vitória.
El sueño de la casa propia se está volviendo cada vez más distante para el brasileño, y los números del IBGE no dejan margen para el optimismo. La Pesquisa Nacional por Muestra de Domicilios Continua (PNAD Continua), divulgada este viernes (17), muestra que Brasil superó los 79 millones de domicilios en 2025, pero el crecimiento vino acompañado de un cambio profundo en el perfil de ocupación: menos gente viviendo en casa propia pagada y mucha más gente pagando alquiler. La participación de las viviendas propias pagadas cayó del 66,8% al 60,2% entre 2016 y 2025, mientras que los domicilios alquilados saltaron del 18,4% al 23,8% en el mismo período, un aumento del 54,1% que representa 18,9 millones de hogares viviendo de alquiler.
La explicación pasa por la economía. Con la tasa Selic al 15% anual a mediados de 2025, el crédito inmobiliario se volvió significativamente más caro, lo que dificultó el acceso a la casa propia para millones de familias que dependen de financiamiento para comprar un inmueble. Muchas pospusieron la compra, otras desistieron y migraron al alquiler. El analista de la PNAD Continua, William Kratochwill, confirmó la tendencia al explicar que «el aumento de ingresos a lo largo de los años ha sido consistente, pero quizás no sea suficiente para que las personas tengan acceso al sistema de vivienda». El resultado es un Brasil donde la casa propia se convierte en un privilegio de quienes ya tienen o de quienes pueden afrontar cuotas que compiten con salarios enteros.
El avance del alquiler que aleja al brasileño de la casa propia
Según información del portal del G1, los números son claros: Brasil tiene hoy 18,9 millones de domicilios alquilados, contra 12,3 millones en 2016. Este crecimiento del 54,1% en nueve años indica que una parte cada vez mayor de la población brasileña no puede acceder a la casa propia y está destinando una parte significativa de su ingreso mensual al pago de alquiler, sin acumular patrimonio. Cada mes de alquiler pagado, la familia transfiere riqueza al propietario del inmueble sin recibir nada a cambio además del derecho temporal de vivienda.
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El avance del alquiler es aún más visible en las capitales. Palmas lidera con el 47,3% de los domicilios alquilados, casi la mitad del total, seguida por Florianópolis (36%), Goiânia (35,3%) y Brasília (34,5%). En las grandes metrópolis, la tendencia se confirma: en São Paulo, la proporción de domicilios alquilados subió del 26,4% al 29,9% entre 2016 y 2025. En Río de Janeiro, pasó del 20,3% al 28,2%. En Belo Horizonte, del 19,5% al 29,6%. Incluso en Belém, donde la casa propia era ampliamente dominante, la proporción de alquileres casi se duplicó, pasando del 11,1% al 21,2%.
Cómo la Selic al 15% hace que la casa propia sea casi inalcanzable
El financiamiento inmobiliario es el camino más común para la compra de la casa propia en Brasil, y cuando la tasa básica de interés sube, este camino se estrecha drásticamente. Con la Selic al 15%, las tasas de interés del crédito inmobiliario siguen el movimiento y encarecen las cuotas mensuales, volviéndose inviable para muchas familias asumir un compromiso de 20 o 30 años con valores que pueden superar la mitad de los ingresos del hogar. El resultado es predecible: quienes no pueden financiar, alquilan.
Los datos de la PNAD Continua muestran que los inmuebles propios aún en pago subieron un 15,9% entre 2024 y 2025, indicando una mayor dependencia del financiamiento inmobiliario. Paradójicamente, el aumento de la Selic hace que el financiamiento sea más caro justo en el momento en que más familias recurren a él, creando un ciclo en el que la búsqueda de la casa propia se vuelve más difícil cuanto más personas intentan acceder a ella a través del crédito. Para quienes ya tienen un financiamiento activo, el aumento de los intereses significa cuotas más altas y plazos que se extienden, comprometiendo la capacidad financiera por décadas.
La verticalización que está cambiando el rostro de las capitales brasileñas
Mientras la casa propia se aleja, el perfil físico de las viviendas también cambia. Porto Alegre ya tiene mayoría de apartamentos, con el 52,1% de los domicilios verticalizados en 2025, seguida por Vitória (49,9%) y Belo Horizonte (45,1%). Capitales que hace pocos años eran predominantemente horizontales están pasando por transformaciones aceleradas: João Pessoa saltó del 30% al 45,9% de apartamentos, Aracaju pasó del 26,8% al 39,6% y Brasília del 26,7% al 38,5%.
La verticalización refleja la lógica del mercado inmobiliario. «Se colocan 20 o 30 familias en un terreno donde antes cabían dos casas», explicó el investigador Kratochwill, ilustrando cómo los edificios permiten concentrar más viviendas en áreas urbanas donde el espacio es limitado y el metro cuadrado es caro. Para las desarrolladoras, los edificios ofrecen mayor rentabilidad que las construcciones horizontales, lo que refuerza la expansión de este modelo. En Brasil en su conjunto, la proporción de residentes en apartamentos subió del 11,6% en 2016 al 15% en 2025.
La concentración de inmuebles que aleja aún más la casa propia
Un dato que la PNAD Continua reveló con preocupación es que el crecimiento de los apartamentos está asociado a una concentración del patrimonio inmobiliario. Muchos de los nuevos apartamentos construidos en las capitales no son ocupados por los propietarios, sino que están destinados al mercado de alquiler, lo que significa que una misma persona puede ser dueña de varios inmuebles y alquilarlos a familias que no pueden comprar los suyos.
«Gran parte de estos nuevos apartamentos pertenece a alguien que no los utiliza como vivienda y está alquilando», explicó Kratochwill, añadiendo que este escenario indica que la riqueza asociada a la propiedad de inmuebles acaba quedando «en manos de proporcionalmente menos personas». En la práctica, el mercado inmobiliario está creando una división creciente entre propietarios que acumulan inmuebles e inquilinos que pagan alquiler sin perspectiva de convertirse en propietarios, haciendo que la casa propia sea un objetivo cada vez más distante para quienes comienzan desde cero.
Lo que los datos significan para el futuro de la vivienda en Brasil
La tendencia identificada por la PNAD Continua no muestra señales de reversión a corto plazo. Mientras la Selic se mantenga elevada, el crédito inmobiliario seguirá siendo caro y la migración hacia el alquiler debe mantenerse, ampliando la proporción de hogares alquilados y reduciendo aún más la participación de la casa propia pagada en el total de viviendas brasileñas. El programa Minha Casa, Minha Vida batió récords de lanzamientos y ventas en 2025, pero atiende principalmente a familias de ingresos más bajos y no resuelve el problema estructural de la clase media que quedó atrapada entre ingresos insuficientes y tasas de interés prohibitivas.
Para millones de brasileños, la casa propia dejó de ser una meta a corto plazo y se convirtió en un proyecto de décadas, dependiente de una combinación de ingresos crecientes, tasas de interés en descenso y precios de inmuebles que dejen de subir más rápido que los salarios. Los datos del IBGE son un retrato de un país donde vivir se ha vuelto más caro, más vertical y más dependiente del alquiler que en cualquier momento de la historia reciente.
Datos del IBGE muestran que la casa propia está cada vez más lejos del brasileño, con alquileres disparados y Selic al 15%. ¿Lograste comprar tu casa o estás atrapado en el alquiler? ¿Qué falta para que el brasileño tenga acceso a la vivienda? Cuéntanos en los comentarios.
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