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STJ Decide Que Quem Construye Casa en Terreno del Suegro Puede Ser Indemnizado Tras el Fin del Matrimonio, Desde Que Pruebe Haber Contribuido Financieramente Para la Obra.
Una decisión reciente del Superior Tribunal de Justicia (STJ) reavivó un debate que afecta a miles de parejas brasileñas: ¿qué sucede cuando alguien construye una casa en un terreno que no está a su nombre —especialmente cuando el terreno pertenece al suegro o a la suegra?
En el Recurso Especial nº 1.327.652/RS, la 4ª Sala del STJ decidió que, en estos casos, quien demuestre haber contribuido de forma efectiva para la construcción del inmueble tiene derecho a indemnización, incluso si el bien está a nombre de terceros.
La decisión no transfiere la propiedad del inmueble, pero reconoce el derecho a la compensación financiera por el valor de la construcción, lo que puede representar un alivio para quienes invirtieron tiempo y dinero en un patrimonio que, técnicamente, no les pertenece.
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Entienda el Caso Juzgado Por el STJ
El caso analizado involucraba a una pareja en unión estable, que construyó una casa en un terreno perteneciente al padre de la mujer —el suegro del demandante. Tras el fin de la relación, el hombre recurrió a la Justicia alegando que había invertido gran parte de sus recursos en la construcción y, por lo tanto, debería recibir parte del valor del inmueble.
El Tribunal de Justicia local negó la solicitud, bajo el argumento de que el terreno pertenecía a terceros y que, por lo tanto, no habría repartición posible.
El caso llegó al STJ, que reformó parcialmente la decisión: los ministros entendieron que, aunque el inmueble pertenezca al dueño del terreno, la construcción representa un enriquecimiento sin causa del propietario, ya que fue erguida con recursos de otra persona.
Así, el autor no ganó la casa, pero obtuvo el derecho a ser indemnizado por el valor correspondiente a su contribución comprobada en la obra.
Lo Que Decidió el STJ
De acuerdo con el voto del relator, ministro Luis Felipe Salomão, es posible reconocer el derecho de crédito de quien, incluso sin ser propietario, contribuye financieramente a la construcción de un inmueble en terreno ajeno.
El ministro destacó el artículo 884 del Código Civil, que prohíbe el enriquecimiento sin causa, y los artículos 1.253 y 1.255, que tratan del derecho a indemnización para quienes realizan mejoras en propiedades de terceros.
“No es razonable que aquel que invierte en construcción sobre bien de tercero quede en perjuicio, mientras el propietario se beneficia indebidamente de la valorización del inmueble”, afirmó el relator.
Cuándo Hay Derecho a Indemnización
La decisión del STJ abre un precedente importante, pero deja claro que el derecho a la indemnización depende de prueba concreta de la contribución financiera para la construcción. Esto incluye comprobantes de compra de materiales, recibos de pago de mano de obra, transferencias bancarias y otros documentos que demuestren la inversión directa en la obra.
También es esencial que el inversionista no haya actuado de mala fe —es decir, que haya construido con el consentimiento del dueño del terreno y dentro de una relación legítima, como matrimonio, unión estable o contrato verbal.
El valor de la indemnización, en esos casos, se calcula con base en el costo de la construcción o en el aumento patrimonial generado al terreno, teniendo en cuenta pericia técnica.
El Inmueble Continúa Siendo del Propietario
El STJ reafirmó que la decisión no transfiere la propiedad del inmueble al ex compañero o cónyuge que financió la construcción. El bien permanece perteneciendo al dueño del terreno, pero el constructor tiene el derecho de recuperar el valor invertido, actualizado conforme al precio de mercado.
En la práctica, la sentencia evita injusticias frecuentes, en las cuales una de las partes, tras el término de la relación, queda sin el inmueble y sin el dinero. Ahora, con base en este entendimiento, los jueces pueden fijar indemnizaciones proporcionales a la inversión comprobada, garantizando equilibrio entre las partes.
Casos Similares y Base Legal
Este tipo de situación es más común de lo que se imagina —especialmente en relaciones informales, donde la pareja decide construir la casa en el terreno de la familia de uno de los dos, creyendo que el vínculo afectivo será permanente. Con el fin de la relación, surgen conflictos que acaban en los tribunales.
Además del precedente del STJ, el artículo 884 del Código Civil se aplica con frecuencia en casos similares, precisamente para impedir el enriquecimiento ilícito. El artículo 1.255 refuerza que quien construye de buena fe en terreno ajeno tiene derecho a indemnización por el valor de la construcción, salvo que haya un acuerdo diferente.
Una Alerta Para Parejas y Familias
Abogados de familia alertan que las construcciones en terrenos de terceros deben siempre ser formalizadas por contrato. Una alternativa es formalizar un contrato de comodato, especificando que la construcción será de propiedad de quien la financie, o incluso registrar la edificación por separado en el registro de la propiedad.
Sin estos cuidados, cualquier inversión puede transformarse en un perjuicio —y lo que parecía un sueño de casa propia puede acabar convirtiéndose en un proceso judicial prolongado y costoso.
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