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Las reglas previstas en el Código Civil y en el Código de Defensa del Consumidor ayudan al comprador a entender cuándo accionar a la constructora
La compra de un inmueble nuevo involucra garantías legales que protegen el patrimonio del comprador desde la entrega de las llaves. En Brasil, estas protecciones se dividen en dos frentes principales: la garantía estructural y la garantía de acabado. La primera cubre fallas que afectan la solidez y la seguridad de la construcción, mientras que la segunda trata de defectos aparentes, estéticos o funcionales. Esta diferencia es esencial porque cada garantía posee plazo, cobertura y forma de activación propios.
Garantía estructural protege la seguridad de la construcción
La garantía estructural alcanza los elementos que sostienen el inmueble y preservan su estabilidad. Cimientos, pilotes, pilares, vigas, losas, albañilería estructural, cubiertas y techos entran en esta protección. Grietas graves, infiltraciones severas y fallas capaces de comprometer la solidez de la edificación pueden generar responsabilidad de la constructora. El artículo 618 del Código Civil establece un plazo de cinco años para la seguridad y la solidez de obras de gran porte, contado a partir de la entrega oficial del inmueble. Incluso después de este período, la constructora aún puede responder judicialmente si una pericia técnica comprueba un vicio oculto originado en la ejecución de la obra o en la calidad de los materiales.
Garantía de acabado cubre fallas visibles y funcionales
La garantía de acabado trata de problemas que aparecen en el uso cotidiano y afectan la apariencia, la funcionalidad o la habitabilidad del inmueble. Azulejos despegados, pisos sueltos, grietas finas, pintura descascarada, puertas desalineadas, ventanas atascadas, tomas sueltas y filtraciones aparentes están entre los ejemplos más comunes. El Código de Defensa del Consumidor prevé un plazo de 90 días para reclamación de vicios aparentes en productos duraderos, contado a partir de la recepción de las llaves. Algunas constructoras también ofrecen plazos complementarios en el Manual del Propietario, especialmente para ítems específicos.
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Inspección técnica ayuda a preservar los derechos
La inspección realizada en el momento de la entrega de las llaves tiene un papel decisivo en la protección del comprador. Según MRV, este procedimiento registra formalmente las condiciones del inmueble antes de la posesión definitiva y permite señalar inconformidades aparentes. La firma del acta de inspección, con o sin reservas, marca el inicio del conteo del plazo de la garantía de acabado. Por eso, fotos, videos y observaciones detalladas ayudan a evitar dudas futuras y fortalecen eventuales solicitudes de reparación.
Registro formal facilita el accionamiento de la constructora
El propietario debe documentar cualquier falla tan pronto como identifique el problema. Fotografías, videos y descripciones objetivas ayudan a comprobar el defecto. En casos estructurales más complejos, un informe técnico realizado por un ingeniero civil o arquitecto puede indicar si el problema se debe a un vicio constructivo. La comunicación a la constructora debe realizarse por escrito, con protocolo, correo electrónico, SAC o carta registrada. Tras la notificación, la empresa debe evaluar el inmueble mediante una inspección técnica y, si confirma la falla de construcción, ejecutar la reparación sin costo para el propietario.
La negativa de reparación puede llevar el caso al Procon o a la Justicia
La constructora no puede cobrar por reparaciones cubiertas por la garantía legal o contractual. Cuando hay negativa, demora o ausencia de respuesta, el comprador puede registrar una reclamación en el Procon y también acudir al Poder Judicial. La acción puede exigir la corrección del problema y, cuando haya perjuicio comprobado, indemnización por daños materiales. Reformas realizadas por el propietario, sin embargo, pueden limitar la garantía en las áreas alteradas, principalmente cuando involucran paredes, puntos hidráulicos, instalaciones eléctricas o cambio de revestimientos.
El cuidado con los plazos evita la pérdida de derechos
La diferencia entre vicio aparente y vicio oculto también requiere atención. El vicio aparente puede ser percibido justo en la entrega, como un piso agrietado o un enchufe sin funcionamiento. El vicio oculto surge solo con el uso, como infiltraciones internas o fallas de impermeabilización. En este segundo caso, el plazo comienza a contar a partir de la identificación del defecto.
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