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Inmueble heredado sin inventario puede ser usucapido: abandono de los herederos permite transferencia judicial de la propiedad a terceros.
Millones de inmuebles en Brasil quedan parados tras la muerte de sus propietarios. Sin inventario formalizado, la matrícula en el registro sigue a nombre del fallecido, mientras que los herederos utilizan o simplemente abandonan el bien. Este vacío jurídico abre brechas peligrosas: el inmueble, a pesar de ser parte de la herencia, puede ser tomado por terceros que demuestren posesión continua, pacífica y de buena fe.
El mecanismo que permite esto es el usucapión, previsto en el artículos 1.238 a 1.244 del Código Civil, y ya reconocido en fallos del Superior Tribunal de Justicia (STJ) cuando hay abandono prolongado de los herederos.
Lo que dice la ley sobre inmuebles heredados y usucapión
La regla es clara: para que el bien heredado sea transmitido legalmente, es obligatorio abrir inventario dentro del plazo de hasta 60 días tras el fallecimiento, conforme al artículo 611 del Código de Proceso Civil.
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Si no se realiza el inventario, el inmueble continúa a nombre del fallecido, impidiendo los registros de venta y dificultando su regularización.
Pero el Código Civil, en el artículo 1.238, prevé que quien posee el inmueble de manera continua, sin oposición y con intención de dueño, puede adquirir la propiedad por usucapión ordinario (10 años) o extraordinario (15 años, reducido a 10 en caso de posesión con vivienda o producción). Esto aplica incluso contra herederos que no regularizan el bien.
Especialistas alertan sobre riesgos para herederos
El abogado y profesor de Derecho Civil Flávio Tartuce explica: “La herencia es una universalidad de derecho. Pero si los herederos dejan de ejercer posesión o abandonan el inmueble durante años, un tercero puede ingresar con una acción de usucapión y convertirse en propietario, aun existiendo matrícula en el registro.”
Ya la jurista Maria Helena Diniz observa que el usucapión es una forma de “sanear situaciones de abandono, dar función social a la propiedad e impedir que inmuebles queden al margen de la circulación económica.”
Cómo terceros logran la transferencia judicial del inmueble heredado
Cuando alguien ocupa un inmueble heredado y abandonado durante años, puede interponer una acción de usucapión judicial. Para tener éxito, debe presentar:
- Comprobación de posesión continua y pacífica;
- Documentos como cuentas de agua, luz e IPTU pagadas a su nombre;
- Testigos que confirmen la ocupación del inmueble;
- Pruebas de que los herederos no ejercieron posesión ni administración.
Si se cumplen los requisitos, el juez declara la adquisición originaria de la propiedad, determinando el registro en el registro a nombre del nuevo propietario.
Ejemplos de la jurisprudencia
El STJ ya confirmó que el usucapión puede prevalecer sobre la inercia de los herederos. En diversos fallos (como el REsp 1.453.801/RS), reconoció el derecho de poseedores que cuidaban del inmueble durante décadas, ante el abandono de la herencia.
En un caso reciente, vecinos que ocuparon un inmueble heredado durante más de 20 años consiguieron la propiedad definitiva, aun con matrícula a nombre del fallecido, porque los herederos nunca regularizaron la situación.
Un inmueble heredado no es garantía de patrimonio eterno si los herederos no cumplen con sus obligaciones legales.
La ausencia de inventario y la negligencia en el cuidado del bien pueden abrir camino para el usucapión judicial, transfiriendo la propiedad a terceros.
El mensaje de la Justicia es claro: la propiedad debe tener función social. Herederos que ignoran esta regla arriesgan perder un patrimonio que, con una organización mínima, podría ser preservado para la familia.
Minha mae mora há 50 anos numa casa de herdeiros do meu pai e Seus irmãos. Quem pagava tudo era meus pais. Ele faleceu em 2009 e minha mãe continua lá. Outro dia ela disse que um primo meu falou que o pai dele que também é falecido falava em vender a casa e dividir o dinheiro. Falei com um advogado sobre a usocapiao que disse que depende do entendimento do juiz. Pensei em entrar com a usocapiao para minha mãe. Mas vou deixar quieto, se algum parente vir reclamar ai tomo as providências cabiveis, a escritura do imóvel está comigo. E minha filha e minha mae é quem pagam tudo lá dessa casa.
Preciso dessa jurisprudência citada do STJ
O Brasil é um país aonde não existe propriedade privada. O não recolhimento de impostos vale mais do que todos os anos em que foi recolhido e o estado não cumpriu a parte dele. Brasil é um país aonde o direito não é levado a sério, ou depende de quanto você tem em caixa…