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Justicia Confirma Que Contribuyentes Pueden Pedir Devolución del ITBI Pagado a Más Cuando Impuesto es Calculado Arriba del Valor Real de la Compra del Inmueble.
Comprar un inmueble en Brasil es un sueño caro. Además del valor del bien y de los intereses del financiamiento, el comprador enfrenta una serie de impuestos y tasas que encarecen la escritura y la transferencia. Entre ellos, está el Impuesto de Transmisión de Bienes Inmuebles (ITBI), de competencia municipal, que generalmente varía de 2% a 3% del valor del inmueble. En los últimos años, una disputa llegó a los tribunales: ¿cuál debe ser la base de cálculo del ITBI? ¿El valor venal usado para el IPTU o el valor de mercado de la transacción? En 2022, el Superior Tribunal de Justicia (STJ) decidió la cuestión y abrió camino para miles de contribuyentes pedir restitución de valores pagados a más.
La Decisión del STJ Que Cambió la Cobranza del ITBI
En marzo de 2022, la Primera Sección del STJ, al juzgar recursos repetitivos, estableció una tesis histórica:
- La base de cálculo del ITBI es el valor del inmueble transmitido en condiciones normales de mercado, es decir, el valor de compra y venta.
- El valor venal usado por el municipio para cálculo del IPTU no puede ser considerado como piso obligatorio para el ITBI.
- Si el contribuyente paga más de lo que debería, es posible pedir restitución administrativa o judicial.
En la práctica, esto significa que, si el municipio fijó un valor mayor que el efectivamente pagado en la compra, el comprador tenía el derecho de impugnarlo. La decisión es vinculante, es decir, debe ser seguida por todos los tribunales del país.
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Cómo Funcionaba Antes y Por Qué Había Tanta Diferencia
Muchos municipios, como São Paulo, Río de Janeiro y Belo Horizonte, adoptaban tablas propias para calcular el ITBI, basadas en “valor venal de referencia” — casi siempre más alto que el valor real de mercado.
Ejemplo: un apartamento vendido por R$ 500 mil podría tener un valor venal de referencia de R$ 700 mil, y el ITBI se cobraba sobre ese valor. Si la alícuota era del 3%, el comprador debía pagar R$ 21 mil de impuesto, en lugar de R$ 15 mil, es decir, R$ 6 mil a más.
Este sistema, criticado por abogados y asociaciones de consumidores, fue considerado una forma de recaudación abusiva. Con la decisión del STJ, el comprador solo paga sobre lo que de hecho negoció en la escritura.
El Impacto para los Compradores de Inmuebles
La decisión trajo un alivio financiero para quienes compran inmuebles, especialmente en grandes centros urbanos. Además, abrió espacio para miles de acciones de restitución en todo el país.
Según tributaristas, la devolución puede llegar a valores expresivos, dependiendo del historial de la compra:
- Compradores recientes pueden pedir devolución administrativa, directamente al municipio.
- Compradores antiguos pueden entrar a la Justicia, pero respetando el plazo de cinco años para impugnar tributos pagados.
En algunos casos, contribuyentes lograron recuperar valores superiores a R$ 50 mil en ITBI cobrado arriba de lo debido.
Cómo Pedir la Devolución del ITBI Pagado a Más
El procedimiento varía de ciudad a ciudad, pero en general el comprador debe:
- Reunir los documentos: escritura pública de compra y venta, comprobante de pago del ITBI y guía de recaudación.
- Protocolar el pedido administrativo: junto a la Secretaría de Finanzas del municipio.
- Aguardar respuesta: si el pedido es negado, es posible recurrir a la Justicia.
Abogados especializados en derecho tributario alertan que, en algunos municipios, la devolución administrativa es dificultada, y el camino judicial se vuelve inevitable.
El Impacto para las Arcas Municipales
Para los municipios, la decisión representó un desafío. El ITBI es una de las principales fuentes de ingresos propios, especialmente en capitales donde el mercado inmobiliario está caliente.
Asociaciones de municipios alertaron sobre una posible caída en la recaudación. Por otro lado, especialistas señalan que la decisión solo corrigió una distorsión: cobrar arriba del valor real del inmueble afectaba el principio de capacidad contributiva y configuraba bitributación indirecta.
Precedentes y Jurisprudencia Consolidada
Desde la decisión de 2022, diversos tribunales estatales comenzaron a seguir el entendimiento del STJ. En São Paulo, contribuyentes ya lograron decisiones favorables para recibir de vuelta valores pagados a más.
En Belo Horizonte, un caso emblemático involucró a un comprador que pagó ITBI sobre un valor de referencia muy superior al precio del contrato y logró la restitución de forma judicial.
La tendencia es que la jurisprudencia se consolide cada vez más, abriendo espacio para nuevos pedidos.
ITBI y el Derecho del Consumidor
Abogados recuerdan que la decisión también fortalece el derecho del consumidor. El comprador de inmueble es la parte más vulnerable en la relación con el municipio y no puede ser obligado a pagar impuesto sobre un valor arbitrario, sin relación con la realidad del mercado.
La victoria en el STJ es vista como una forma de equilibrar la relación de poder y garantizar más transparencia en la cobranza de tributos.
ITBI y Compra de Inmuebles en 2025
Con el mercado inmobiliario caliente y los precios aún en alza, la decisión sobre el ITBI gana aún más importancia. Quien compra inmueble en 2025 debe estar atento:
- Verifique si el valor usado para cálculo del ITBI es el valor de mercado de la transacción.
- Si es mayor, protocole pedido de revisión antes de pagar.
- Si ya pagó, evalúe entrar con pedido de restitución.
La decisión puede significar economía inmediata en la escritura y hasta recuperación de valores significativos ya pagados.
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