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Decisión del Consejo Nacional de Justicia define que escrituras de compra y venta de inmuebles no pueden ser condicionadas a la presentación de certificaciones negativas, cambiando la práctica de los registros y abriendo espacio para mayor dinamismo en el mercado inmobiliario
El Consejo Nacional de Justicia (CNJ) decidió que los registros y tribunales no pueden más bloquear la compra y venta de inmuebles por la ausencia de certificaciones negativas de deuda. La medida afecta exigencias comunes como la Certificación Negativa de Deudas (CND) y la Certificación Positiva con Efecto Negativo (CPEN), frecuentemente solicitadas como requisito previo para registrar o archivar escrituras.
La decisión fue tomada en el Plenario, en un proceso relatado por el consejero Marcello Terto, y sigue el entendimiento ya consolidado en el Supremo Tribunal Federal (STF), que considera la práctica una forma indirecta de cobro de tributos. Para especialistas, la medida puede alterar significativamente el funcionamiento del mercado, reduciendo obstáculos burocráticos y agilizando negociaciones.
Lo que el CNJ decidió y por qué
Según el consejero Marcello Terto, condicionar el registro de la compra y venta de inmuebles a la inexistencia de deudas fiscales representa un “impedimento político” y una forma de cobro indebido.
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El CNJ subrayó que tal práctica viola la Constitución y ya ha sido considerada irregular en precedentes del STF.
A partir de la decisión, queda claro que ningún registro puede rechazar el registro de escritura por falta de certificaciones fiscales.
Esto no elimina la importancia de esos documentos, pero impide que sean utilizados como barrera legal para la concretización de un negocio.
Certificaciones continúan siendo relevantes, pero sin carácter impeditivo
Aunque la exigencia formal está prohibida, el CNJ destacó que certificaciones fiscales aún pueden ser solicitadas con carácter informativo.
Esto significa que el comprador puede y debe conocer la situación tributaria del vendedor, pero no puede ser impedido de registrar la escritura incluso si hay pendientes.
Este cambio transfiere mayor responsabilidad a las partes involucradas en la negociación, que necesitarán evaluar riesgos de manera más directa.
Para los compradores, será esencial verificar las condiciones del inmueble y del vendedor para evitar sorpresas futuras, pero sin la burocracia que bloqueaba el registro.
Impacto en el mercado inmobiliario
El mercado de compra y venta de inmuebles tiende a ganar agilidad con la decisión.
Sin la necesidad de certificaciones como requisito de registro, el proceso se vuelve más rápido y menos costoso.
Esto puede estimular transacciones, especialmente en regiones donde los registros solían adoptar exigencias rigurosas.
Por otro lado, el cambio también exige mayor atención jurídica de las partes involucradas.
Sin la barrera registral, abogados, corredores y compradores tendrán un papel más activo en el análisis de riesgos, verificando deudas que eventualmente puedan recaer sobre el patrimonio negociado.
Repercusión jurídica e institucional
El CNJ también dejó claro que leyes estatales o municipales que intenten imponer la exigencia de certificaciones negativas son inválidas, reforzando el carácter nacional de la decisión.
En la práctica, esto estandariza procedimientos y elimina diferencias regionales que solían confundir a compradores y vendedores.
Abogados especializados recuerdan que la medida se alinea al principio de función social de la propiedad y de la libre circulación de bienes, fortaleciendo la seguridad jurídica en el sector.
No obstante, destacan que la fiscalización de las partes debe ser duplicada, ya que pendientes fiscales pueden impactar el valor de mercado del inmueble.
Con la decisión del CNJ, la compra y venta de inmuebles pasa a ser menos burocrática, pero también más dependiente de la diligencia de las partes.
La medida promete dar más fluidez al mercado, pero plantea nuevos desafíos para compradores y vendedores que necesitarán redoblar la atención.
¿Y tú, crees que la decisión del CNJ acelerará el mercado inmobiliario o puede generar más riesgos para quienes compran sin conocer la situación fiscal del vendedor? Deja tu opinión en los comentarios y comparte tu experiencia sobre cómo este cambio puede afectar al sector.
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