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La elevación de la tasa básica de interés al 14,25% cambia el escenario para los fondos inmobiliarios. La rentabilidad de alternativas conservadoras gana fuerza, mientras que los FIIs pueden sufrir ajustes en las cuotas
La tasa básica de interés de Brasil volvió al nivel de 14,25% tras la decisión del Copom. Para quienes invierten en fondos inmobiliarios (FIIs), el escenario es mixto, con ventajas y desventajas.
Por un lado, los fondos de papel se benefician con el aumento. Por otro, los fondos de ladrillo pierden valor. Aun así, hay espacio para estrategias.
Fondos de papel — retorno mayor, pero con riesgos
Los fondos de papel, que invierten en títulos de crédito inmobiliario, tienden a beneficiarse con tasas de interés altas.
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Muchos de estos activos tienen rendimientos ligados a la inflación o al CDI. Con la Selic en niveles altos, el CDI lo acompaña. Esto eleva el retorno de los fondos. Cuando esos papeles están indexados al CDI, el aumento de la Selic eleva los pagos. Esto genera más dividendos para los inversionistas.
Sin embargo, es importante destacar un punto de atención: La deuda del CRI es pagada por el deudor. Y el deudor siente el aumento de los intereses. Esto puede aumentar el riesgo de morosidad.
El aumento de los intereses en los fondos de papel tarda alrededor de un mes en reflejarse en el valor de las cuotas. Después de eso, el movimiento tiende a atraer más inversionistas.
Fondos de ladrillo — presión negativa, pero con oportunidades
Ya los fondos de ladrillo, que invierten directamente en inmuebles, sienten más los efectos negativos de la alta en la Selic.
La principal razón es el impacto en la economía real. Las tasas de interés elevadas reducen el consumo y encarecen el crédito. Esto puede afectar a las empresas arrendatarias de los inmuebles.
Con menos consumo, los negocios enfrentan más dificultades.
Esto puede llevar a una caída en la ocupación de los inmuebles de los fondos. Menor ocupación significa menor ingreso, lo que perjudica la distribución de dividendos.
A pesar de esto, algunos analistas ven oportunidades en los fondos de ladrillo porque los FIIs de ladrillo son los que tienen mayor descuento en relación al precio justo.
Es decir, cuando la tasa de interés sube, el valor de los inmuebles tiende a caer. Para quienes piensan a largo plazo y en la generación de dividendos, este puede ser un buen momento para invertir.
Con la Selic alta, los inmuebles siguen existiendo, y los contratos de alquiler siguen generando ingresos. Si la cuota está barata, el retorno porcentual puede ser interesante para quienes mantienen la inversión.
Riesgo y oportunidad van de la mano
La Selic al 14,25% cambió las reglas del juego para los fondos inmobiliarios. Los fondos de papel se benefician directamente, pero deben lidiar con el riesgo de morosidad. Los fondos de ladrillo sufren con las tasas de interés, pero ofrecen descuentos y pueden ser buenas apuestas a largo plazo.
El inversionista que busca ingresos pasivos debe evaluar su perfil y los riesgos involucrados.
Para quienes buscan retorno inmediato, los fondos de papel son el camino más obvio. Ya quienes miran hacia el futuro pueden ver en los fondos de ladrillo una oportunidad con precios atractivos.
Por último, el movimiento reciente del Ifix muestra que parte de este escenario ya está siendo absorbido. El mercado se ajusta, y los inversionistas también.
La volatilidad aún existe, pero las oportunidades no han dejado de aparecer.
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