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Decisiones recientes refuerzan que cortar servicios esenciales para forzar el pago de tasa condominial es ilícito. Entienda cuáles medios legales de cobranza puede usar el condominio, los límites de las multas e intereses y qué hacer si el servicio ya ha sido interrumpido.
En los últimos años, tribunales estatales y superiores han consolidado el entendimiento de que los condominios no pueden interrumpir el agua, luz o gas de residentes morosos como forma de coerción. El 16 de septiembre de 2023, la 25ª Cámara de Derecho Privado del TJSP mantuvo la condena a un condominio que cortó el agua a una residente con deudas de tasas, destacando que no hay autorización legal para que el condominio imponga este tipo de sanción.
La decisión paulista está alineada con la orientación dominante de que las medidas no pecuniarias para castigar al deudor, como cortar servicios esenciales, violaron derechos básicos y deben ser sustituidas por instrumentos legales de cobranza. La repercusión del caso fue registrada por vehículos jurídicos especializados, reforzando el carácter ilícito de la práctica.
Es importante diferenciar, las concesionarias públicas pueden suspender el servicio por morosidad actual del propio usuario, observadas reglas y plazos, ya que el condominio no es proveedor de servicio esencial y no puede imponer cortes como penalidad. Pero es importante entender que los condominios pueden usar otros métodos para forzar el pago de valores atrasados.
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Cobranza de tasa condominial, qué es permitido por ley
Para cobrar valores en atraso, el camino es jurídico. Desde el CPC de 2015, las contribuciones condominiales (ordinarias y extraordinarias), previstas en la convención o aprobadas en asamblea y documentalmente comprobadas, son título ejecutivo extrajudicial. Es decir, el condominio puede proponer ejecución directa, sin proceso de conocimiento previo, lo que acelera la recuperación del crédito. El 20 de septiembre de 2023, el STJ reafirmó que no se exigen formalidades excesivas para esta ejecución.
La Justicia también admite medidas ejecutivas eficaces, como embargo del inmueble, inclusive financiado, con requisitos, cuando hay deuda de cuotas condominiales relativas a la unidad. El 14 de septiembre de 2023, la Cuarta Sala del STJ reconoció la posibilidad de embargo de inmueble con alienación fiduciaria en la ejecución de cuotas. Ya tribunales locales consolidan que la protección del bienes de familia no impide el embargo cuando la deuda es del propio condominio del inmueble.
Otro instrumento legítimo es la negativación en registros de morosos, sea extrajudicialmente o por determinación judicial dentro de la ejecución, conforme al art. 782, § 3º, del CPC e informativos del STJ sobre el uso de SerasaJud. Atención: la negativación exige deuda comprobada y notificación previa, y el mantenimiento indebido tras la liquidación genera dano moral.
Sobre multas e intereses, el Código Civil determina multas de hasta el 2% por atraso y intereses moratorios (convenidos o, en su defecto, los previstos en la ley). La redacción del §1º del art. 1.336 fue actualizada en 2024, manteniendo el techo de la multa en 2% y resguardando la corrección monetaria y los intereses. En casos extremos de conducta antisocial, que no se confunde con simple morosidad, puede haber multa pesada por deliberación de la asamblea, conforme a los términos del art. 1.337.
Qué hacer si el condominio cortó agua, luz o gas de su unidad
Si hubo corte promovido por el condominio, documente todo: comunicaciones, avisos, fotos, vídeos y testigos. Busque al sindico por escrito y pida restablecimiento inmediato del servicio, señalando la ilegalidad del acto. Esto demuestra buena fe y puede evitar la judicialización.
No resolviendo, es posible pedir al Poder Judicial tutela de urgencia para reactivación del servicio, ya que la interrupción compromete dignidad y salud. En precedentes, tribunales concedieron indemnización por daños morales cuando el corte irregular fue comprobado, aunque la fijación del valor varía según las circunstancias del caso.
En paralelo, regularice la situación financiera con acuerdo o pago en cuotas cuando sea posible. Recuerde que la deuda puede ser cobrada por ejecución, con embargo y negativación, elevando costos con honorarios y gastos. Anticiparse reduce perjuicios y evita que la cobranza escale a medidas más duras.
Me gustaría escuchar su opinión, es justo permitir negativación y embargo para cobrar cuotas condominiales, pero prohibir el corte de agua y luz, ¿o el condominio debería tener medios más rígidos para combatir la morosidad? Deje su opinión en los comentarios.
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