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Una simulación con inmueble de R$ 400 mil muestra que el consorcio puede comenzar con una ventaja de aproximadamente R$ 221 mil sobre el financiamiento, pero el resultado cambia según el tiempo de contemplación. Tasas administrativas, reajustes, alquiler, necesidad de oferta y dificultad para abandonar el plan deben considerarse antes de la firma.
El consorcio inmobiliario suele presentarse como una alternativa más barata al financiamiento por no cobrar intereses bancarios. Sin embargo, un análisis publicado por el canal Potencial Ilimitado muestra que la espera por la contemplación, los reajustes de las cuotas y el pago simultáneo de alquiler pueden transformar el supuesto ahorro en un costo mayor.
En el video, el canal utiliza como ejemplo una carta de crédito de R$ 400 mil y compara diferentes situaciones enfrentadas por quienes desean comprar una casa.
La principal conclusión es que no basta con observar la tasa de administración o comparar solo el valor inicial de las cuotas.
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Según el Potencial Ilimitado, el consumidor necesita responder tres preguntas antes de firmar el contrato: cuándo será contemplado, cuánto costará el inmueble deseado en ese momento y cuánto dinero saldrá de su bolsillo durante todo el período de espera.
El consorcio no funciona como inversión
El canal explica que el consorcio es un sistema de autofinanciamiento colectivo. Los participantes pagan mensualidades que forman una especie de caja común, utilizada para liberar cartas de crédito a los integrantes contemplados.
Cuando una persona paga una cuota, el dinero no se invierte individualmente ni genera rendimiento para ella. Los recursos ayudan a financiar la carta entregada ese mes a otro integrante del grupo.
El Potencial Ilimitado reconoce que el sistema puede funcionar como una forma de disciplina financiera para personas que presentan dificultad para ahorrar dinero. Sin embargo, resalta que disciplina y rentabilidad son conceptos diferentes.
Otro punto destacado es la incertidumbre. Al ingresar a un grupo, el participante comienza a pagar inmediatamente, pero no recibe una fecha garantizada para comprar el inmueble. La contemplación podrá ocurrir al inicio, en medio o solo cerca del cierre del plan.
Casi ocho de cada diez contemplaciones ocurrieron por oferta
La contemplación ocurre por sorteo o lance. En el sorteo, el participante depende exclusivamente del resultado mensual. Estar al día con todas las cuotas o adelantar pagos no garantiza que la carta será liberada en el período deseado.
En el lance, el integrante ofrece la anticipación de parte del saldo. En una carta de R$ 400 mil, un lance del 20% representa R$ 80 mil, mientras que una oferta del 30% llegaría a R$ 120 mil.
Existe también el lance embutido, descontado de la propia carta. En este caso, quien utiliza R$ 100 mil de una carta de R$ 400 mil recibe solo R$ 300 mil para adquirir el inmueble, en caso de ser contemplado.
El canal cita datos del Banco Central según los cuales el 78,3% de las contemplaciones de inmuebles registradas en 2024 ocurrieron por lance. Esto significa que casi ocho de cada diez participantes contemplados necesitaron ofrecer una cantidad adicional para aumentar sus posibilidades.
Para Potencial Ilimitado, el consorcio puede dispensar entrada en el momento de la adhesión, pero frecuentemente exige capital acumulado para que el participante consiga reducir el período de espera.
Tasa de administración añade cerca de R$ 83 mil
La ausencia de intereses no significa que el consumidor pagará solo el valor de la carta. De acuerdo con los datos presentados por el canal, la tasa media de administración de los consorcios inmobiliarios en 2024 fue del 20,84%, mientras que el plazo medio alcanzó 217 meses, prácticamente 18 años.
Aplicada sobre una carta de R$ 400 mil, esta tasa añadiría aproximadamente R$ 83 mil. El costo total inicial llegaría, por lo tanto, a cerca de R$ 483 mil, antes de ajustes, fondo de reserva, seguros u otros cargos previstos en el contrato.
Dividido por 217 meses, el valor resultaría en una cuota inicial cercana a R$ 2.227. Sin embargo, Potencial Ilimitado advierte que esta cuota representa solo el comienzo del plan.
La carta de crédito suele corregirse periódicamente por el índice definido en el contrato. Cuando el valor de la carta aumenta, las cuotas también se reajustan. Al mismo tiempo, el inmueble deseado puede valorizarse más rápidamente, especialmente en regiones beneficiadas por nuevas obras, comercio o transporte.
Espera de diez años puede elevar costo a R$ 707 mil
En la simulación presentada, dos personas poseen R$ 80 mil y desean comprar una casa de R$ 400 mil. La primera utiliza el dinero como entrada y financia los R$ 320 mil restantes por el sistema SAC, con tasa efectiva de 10,99% anual y plazo de 217 meses.
La primera cuota sería de aproximadamente R$ 4.270 y la última cercana a R$ 1.490. Sumadas la entrada y las cuotas, el desembolso sería de aproximadamente R$ 704 mil, sin considerar TR, seguros obligatorios y otros costos.
La segunda persona entra en un consorcio de R$ 400 mil y ofrece los mismos R$ 80 mil como lance propio. Si es contemplada inmediatamente, el costo de la carta sería de aproximadamente R$ 483 mil, una diferencia de cerca de R$ 221 mil en relación al financiamiento.
Sin embargo, si el participante continúa pagando 2 mil R$ de alquiler, cada mes de espera reduce esa ventaja. El canal utiliza un costo neto mensual de 1.500 R$, descontando 500 R$ que el consumidor aún no gastaría en IPTU, mantenimiento y seguro residencial.
Con dos años de espera, el costo total subiría a aproximadamente 520 mil R$. Después de cinco años, llegaría a 582 mil R$. Si la contemplación demorara diez años, el valor alcanzaría cerca de 707 mil R$, superando los 704 mil R$ calculados para el financiamiento.
El consorcio puede funcionar para quien no tiene prisa
Según Potencial Ilimitado, el consorcio tiende a tener más sentido cuando la persona no necesita el inmueble inmediatamente, tiene donde vivir sin pagar alquiler y dispone de recursos para ofrecer una oferta competitiva.
También es necesario conocer el índice de reajuste, las reglas de desistimiento y los valores que no serán devueltos en caso de cancelación. El canal menciona que, en diciembre de 2024, el segmento inmobiliario tenía 2,16 millones de cuotas activas y 2,85 millones de cuotas excluidas, con un índice de exclusión del 57%.
El análisis concluye que el financiamiento cobra más porque entrega el inmueble inmediatamente, mientras que el consorcio puede costar menos, pero transfiere al comprador el riesgo de la espera. Así, la decisión no debe considerar solamente la ausencia de intereses, sino todo el dinero gastado hasta la recepción de las llaves.
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