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El avance de las casas vacías en Japón muestra cómo el envejecimiento poblacional, la salida de jóvenes del interior y el peso de inmuebles heredados están cambiando pueblos enteros, mientras compradores de fuera ven una oportunidad en propiedades antiguas y baratas.
Japón enfrenta un problema que parece improbable en uno de los países más desarrollados del mundo: existen cerca de 9 millones de casas vacías esparcidas por el territorio. El dato, destacado por The Guardian y confirmado por la investigación oficial Housing and Land Survey, del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones de Japón, muestra que casi el 14% de las viviendas del país están sin ocupación.
Detrás de las casas cerradas, el escenario es más profundo. Los pueblos envejecen, los jóvenes dejan áreas rurales, los herederos evitan inmuebles antiguos y los extranjeros comienzan a ver oportunidad en propiedades que muchos japoneses ya no quieren asumir.
El número que transformó casas vacías en alerta nacional
Según los datos oficiales de 2023, Japón tenía aproximadamente 9 millones de viviendas vacías, por encima de las 8,5 millones registradas en 2018. La tasa llegó al 13,8%, el mayor nivel de la serie.
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Nippon.com, al analizar los números de la investigación japonesa, destacó que el total prácticamente se duplicó desde 1993, cuando había cerca de 4,5 millones de inmuebles vacíos en el país.
Pero existe una diferencia importante. No todas estas casas están abandonadas o en ruinas. El levantamiento incluye inmuebles para alquiler, propiedades a la venta, segundas residencias y casas sin uso definido.
Es esta última categoría la que más preocupa. Son cerca de 3,9 millones de inmuebles vacíos que no están a la venta, no están para alquilar y no aparecen como residencia de temporada. En la práctica, son casas que quedaron paradas, muchas veces sin mantenimiento claro y sin destino inmediato.
Pueblos pierden habitantes mientras inmuebles pierden función
The Guardian señaló la despoblación rural como una de las raíces del fenómeno. En muchas regiones, los hijos salen para estudiar o trabajar en las grandes ciudades y no vuelven para vivir en las casas de la familia.
Con el tiempo, los padres envejecen, mueren o pasan a vivir en instituciones de cuidado. Las casas permanecen en el mismo lugar, pero la familia ya no tiene conexión práctica con esa región.
El Statistics Bureau of Japan muestra el trasfondo de este cambio. En octubre de 2024, Japón tenía 123,8 millones de habitantes, en caída por el 14º año consecutivo. La población de 65 años o más llegó a 36,24 millones de personas, el equivalente al 29,3% del país.
La crisis se vuelve aún más clara cuando se observa el mapa. La población cayó en 45 de las 47 prefecturas japonesas, mientras que solo Tokio y Saitama registraron aumento. Es decir, el problema de las casas vacías no es solo inmobiliario. Revela un país concentrando vida económica en pocos centros y vaciando partes enteras del interior.
Heredan casas antiguas, pero rechazan el peso
La herencia es otro punto central. Un estudio citado por Japan Spotlight indicó que más del 50% de las casas vacías analizadas habían sido adquiridas por herencia. Además, cerca del 70% fueron construidas antes de 1980.
Esto significa que muchos herederos reciben inmuebles antiguos, con necesidad de reforma, mantenimiento costoso o incluso riesgo estructural. En lugar de convertirse en patrimonio deseado, la casa puede transformarse en gasto.
El mismo estudio citado por Japan Spotlight señaló problemas como techos deformados, columnas inclinadas y daños visibles en parte relevante de las propiedades vacías. Entre los inmuebles más problemáticos, la proporción con deterioro superaba el 60%.
Para muchas familias, derribar la casa tampoco resuelve todo. El Institute for Social Vision Design explica que la tierra con inmueble residencial puede tener beneficio fiscal en Japón. En algunos casos, remover la construcción hace que el impuesto sobre el terreno suba. Resultado: mantener una casa antigua en pie, incluso sin uso, puede parecer financieramente menos doloroso que demoler.
El gobierno intenta actuar antes de que la casa se convierta en peligro
Japón ya ha creado mecanismos para lidiar con inmuebles sin mantenimiento. La ley conocida como Vacant Houses Special Measures Act permite que las autoridades municipales clasifiquen casas peligrosas o insalubres como inmuebles vacíos problemáticos.
A partir de ahí, los municipios pueden emitir orientación, recomendación, orden y, en situaciones extremas, intervenir administrativamente. Cuando el propietario ignora recomendaciones formales, el inmueble puede perder beneficios fiscales ligados al terreno residencial.
En diciembre de 2023, un cambio amplió la actuación del gobierno al crear la categoría de casas vacías con gestión deficiente. La idea es actuar antes de que el inmueble se convierta en un riesgo más grave para vecinos, calles y comunidades.
Desde abril de 2024, el Ministerio de Justicia de Japón también hizo obligatorio el registro de propiedades heredadas. El heredero debe registrar el inmueble en hasta 3 años después de saber de la herencia. Si no lo hace sin justificación, puede recibir una multa civil de hasta 100.000 yenes.
La medida intenta atacar otro nudo del problema: casas cuyo dueño legal murió, pero la propiedad nunca fue actualizada en el registro.
Extranjeros ven oportunidad donde locales ven costo
Mientras parte de los japoneses evita inmuebles antiguos, los extranjeros han comenzado a mirar estas casas con interés. The Guardian destacó la búsqueda de akiya, nombre usado para casas vacías en Japón, especialmente las kominka, construcciones tradicionales que atraen compradores interesados en reforma, hospedaje o casa de temporada.
El yen más débil y el fascinación por inmuebles tradicionales ayudan a explicar la demanda. Sin embargo, la oportunidad tiene límites. Comprar una casa barata no significa resolver el problema.
Architectural Digest observó que los extranjeros pueden enfrentar dificultad para obtener financiamiento en bancos japoneses, especialmente cuando no son residentes. Además, las reformas pueden ser caras, hay inmuebles con daños estructurales y comprar una casa en Japón no garantiza visado ni derecho automático de residencia.
También existen los llamados akiya banks, bases de datos municipales que listan inmuebles vacíos disponibles para venta, alquiler o transferencia. Real Estate Japan reúne enlaces de estas plataformas por prefectura, mostrando cómo los gobiernos locales intentan conectar casas sin uso a nuevos interesados.
Una crisis que no cabe dentro de una casa
Las casas vacías también afectan el entorno. Business Insider, citando información de Nikkei Asia y del Japan Akiya Consortium, señaló que inmuebles deteriorados pueden reducir el valor de propiedades vecinas y generar pérdidas en el mercado.
Hay aún riesgo de vegetación sin control, plagas, daños en eventos climáticos, colapso en terremotos y dificultades legales cuando el dueño no es localizado.
El caso japonés muestra que una casa vacía rara vez es solo una casa vacía. Puede ser una herencia rechazada, señal de envejecimiento, reflejo de la concentración urbana, problema fiscal y oportunidad inmobiliaria al mismo tiempo. En Japón, los 9 millones de inmuebles sin moradores revelan un país donde el silencio de pueblos enteros comienza a pesar tanto como los edificios llenos de las grandes ciudades.
