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El Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles (ITBI) es obligatorio para concluir la compra de inmuebles en Santos. La cobranza varía conforme al tipo de operación y puede tener descuentos o exenciones en situaciones específicas previstas en la ley.
La compra de un inmueble solo se concluye en el notaría tras el pago del Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles (ITBI).
En Santos, la regla es obligatoria: sin el tributo pagado o reconocida la exención, el registro no se efectúa.
La cobranza es municipal y recae sobre transmisiones onerosas, como compra y venta y cesión de derechos, con alícuotas y beneficios definidos en la ley local.
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Alícuotas del ITBI en Santos
En el municipio, la alícuota estándar del ITBI es del 2% aplicada sobre la base de cálculo del inmueble.
Para operaciones financiadas por el Sistema Financiero de la Vivienda (SFH), la ley prevé un tratamiento diferenciado: el porcentaje del 1% incide únicamente sobre la parte financiada, mientras que la parte pagada con recursos propios continúa sometida al 2%.
El abatimiento específico debe constar en el contrato de financiamiento, documento que acredita la adecuación.
La legislación municipal también prevé una alícuota del 0,5% para adquisiciones realizadas por cooperativas habitacionales de interés social y para la Cohab, cuando se trata de viviendas populares.
En todos los casos, el comprador es el responsable del pago del impuesto.
Base de cálculo del ITBI y criterios de la Prefectura
El cálculo del ITBI considera el valor real de la transacción.
No obstante, la ley establece que la base no puede ser inferior al valor utilizado para el lanzamiento del IPTU.
La Prefectura compara los datos y adopta el monto más acorde con la realidad del inmueble.
Si el precio declarado es menor que el parámetro fiscal, prevalece el valor municipal.
Cuando la transmisión implica derechos reales limitados, como usufructo o plena propiedad, la base de cálculo sigue proporciones específicas previstas en la legislación.
También se permite que la administración realice diligencias para evaluar si el valor declarado está acorde con el de mercado.
Registro de inmueble y exigencia del ITBI
Los notarios solo efectúan la transferencia tras la presentación del comprobante de pago del ITBI o del documento que reconozca inmunidad, no incidencia o exención.
Sin este requisito, el comprador no puede formalizar la matrícula a su nombre.
Por ello, el costo del impuesto, además de tasas de notaría y escritura, debe ser considerado en la planificación de la compra.
Casos de exención total del ITBI
La legislación de Santos prevé exención integral del impuesto en adquisiciones realizadas por la Caja Económica Federal en el ámbito del Fondo de Arriendo Residencial (Programa de Arriendo Residencial), por la Compañía de Desarrollo Habitacional y Urbano (CDHU) y por la Compañía de Vivienda de la Baixada Santista (Cohab Santista), en los casos previstos en la ley.
Para obtener el beneficio, es necesario presentar una solicitud administrativa a la Secretaría de Finanzas con la documentación requerida.
Existen también programas de revitalización urbana, como el Alegra Centro, que prevén exención del ITBI en operaciones específicas.
La adecuación depende del tipo de proyecto y de la ubicación del inmueble, conforme a las reglas del programa.
ITBI en el financiamiento por el SFH
En el financiamiento por el SFH, el descuento no elimina el impuesto, sino que reduce la alícuota sobre la parte financiada.
Ejemplo: si el comprador financia una parte del valor, paga 1% sobre el monto financiado y 2% sobre el valor pagado al contado.
La guía de pago ya discrimina esta división cuando el contrato con el banco acredita la vinculación al SFH.
Fraccionamiento del ITBI en 2025
Hasta principios de 2025, la Prefectura informaba que no había fraccionamiento del ITBI.
Ese escenario cambió con la Ley Complementaria nº 1.300/2025, ya en vigor, que permite dividir el impuesto en hasta seis cuotas mensuales a partir de julio.
El contribuyente debe formalizar el acuerdo mediante un término de fraccionamiento y pagar la primera cuota para que la guía sea validada.
La ley también abrió excepción para transmisiones ocurridas antes de su publicación: en esos casos, es posible solicitar fraccionamiento en hasta 12 veces, siempre que la solicitud sea protocolada dentro del plazo establecido tras la sanción.
Los débitos ya inscritos en deuda activa no pueden ser fraccionados en esta modalidad.
Documentos y procedimientos para el pago
La guía del ITBI puede emitirse en el sitio de la Prefectura o en el servicio fiscal.
Las solicitudes de exención, inmunidad o no incidencia deben formalizarse vía Poupatempo, con presentación de la matrícula actualizada, del espejo del IPTU, de actos societarios cuando sea aplicable y de los documentos específicos exigidos para cada caso.
Las situaciones de cancelación de operación, rectificación de datos o restitución por pago indebido también siguen instrucciones propias de la Secretaría de Finanzas.
Puntos de atención para quienes van a financiar
Tres aspectos principales deben ser observados por quienes pretenden financiar:
- Base de cálculo: no puede ser inferior al valor utilizado para el IPTU.
- Adecuación en el SFH: el contrato debe acreditar el uso del sistema para garantizar la alícuota reducida.
- Fraccionamiento: está disponible en hasta seis cuotas, mediante la firma de un término, con posibilidad excepcional de 12 en casos específicos previstos por la ley.
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