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Creado por la Ley 13.465/2017, el instituto jurídico permite transformar construcciones superpuestas en inmuebles independientes, con registro en el registro de la propiedad y la posibilidad de venta autónoma.
En muchas ciudades brasileñas, sobre todo en las grandes metrópolis, es común encontrar casas construidas una sobre la otra. El hijo que levanta una vivienda sobre la casa de sus padres, el hermano que aprovecha la estructura existente para construir un nuevo piso, o incluso familias que comparten el mismo terreno dividiendo la construcción en niveles. Durante años, estas situaciones quedaron en un limbo jurídico: no había manera de formalizar estas unidades en el registro de la propiedad, lo que impedía la venta, la transmisión por herencia e incluso el acceso a financiamientos.
Fue para responder a esta realidad que surgió el Derecho Real de Laje, creado por la Ley 13.465/2017, que incluyó los artículos 1.510-A y siguientes en el Código Civil. La ley reconoce que la construcción superpuesta puede ser más que una extensión de la casa original: puede convertirse en un inmueble autónomo, con matrícula propia y derechos de propiedad reconocidos.
Cómo Funciona la Matrícula Propia
El punto central del instituto es la posibilidad de abrir una matrícula individual en el registro de la propiedad para la unidad construida encima (o debajo) de la edificación base. Con esto, el titular de la laje pasa a tener derechos similares a los de cualquier propietario: puede usar, alquilar, vender, donar o transmitir el bien por herencia.
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Este cambio tiene un impacto profundo. Imagina al hijo que construyó sobre la casa de sus padres y, hasta entonces, no tenía ninguna seguridad sobre su inversión. Con la matrícula propia, puede vender su parte, registrar el inmueble a su nombre, contratar un financiamiento usando la unidad como garantía y hasta transferirla legalmente a sus hijos. El inmueble, que antes estaba fuera del mercado formal, pasa a tener valor de cambio y reconocimiento patrimonial.
Qué Cambia la Ley en Relación al Terreno
Es importante destacar, sin embargo, que el derecho real de laje no es idéntico a un condominio tradicional. El titular de la laje no adquiere fracción ideal del terreno donde la construcción está erguida. En otras palabras, el suelo sigue perteneciendo al dueño de la casa original, y el nuevo propietario de la laje no tiene participación automática en áreas comunes, como patios o garajes.
Este detalle jurídico diferencia la laje de otros regímenes de propiedad. Lo que se crea es una unidad independiente “arriba”, pero sin compartir la propiedad del suelo. Esta solución fue pensada para darle seguridad a las construcciones superpuestas sin generar conflictos aún mayores sobre la división de la tierra.
La Venta y el Derecho de Preferencia
Otro aspecto importante está ligado a la comercialización de estas unidades. El titular de la laje puede vender su parte libremente, pero la ley establece un orden de preferencia. Primero, el propietario de la edificación original tiene el derecho de comprar la laje, en caso de que esté a la venta. Si no ejerce este derecho, otros titulares de lajes en la misma construcción pueden manifestar interés. Solo después se puede hacer la venta a terceros.
Esta regla evita disputas internas y otorga mayor estabilidad jurídica a las relaciones entre vecinos. Aún así, la novedad representa un avance significativo, ya que abre espacio para un mercado inmobiliario que antes era invisible: el de las viviendas superpuestas, muy comunes en áreas urbanas densas.
Impactos Sociales y Urbanos
La creación del derecho real de laje responde a una necesidad social urgente. En Brasil, se estima que millones de familias viven en construcciones erigidas sobre lajes, principalmente en comunidades y barrios populares. Antes de la ley, estas unidades no podían ser formalizadas, lo que dificultaba el acceso a crédito, la transmisión por herencia e incluso la valorización patrimonial.
Con la posibilidad de registro individual, estas familias ganan seguridad jurídica y pasan a ser reconocidas por el sistema inmobiliario oficial. Esto significa que inmuebles antes considerados “informales” pueden entrar en el mercado formal, generando valorización para sus propietarios y mayor recaudación para los municipios, que pasan a cobrar impuestos individualizados.
Desafíos y Limitaciones
A pesar del avance, el derecho real de laje aún enfrenta obstáculos. La regularización depende de normas urbanísticas municipales, lo que puede limitar la aplicación en ciertas áreas. Además, los conflictos familiares continúan siendo comunes cuando hay varias construcciones sobre el mismo terreno. Otro punto es que, sin la fracción ideal del suelo, la laje tiende a tener un valor patrimonial inferior al de inmuebles en condominios convencionales.
Aún con estas limitaciones, especialistas en derecho inmobiliario evalúan que el instituto trajo más beneficios que problemas. Al transformar en ley una práctica cotidiana, contribuye a la regularización de la propiedad y fortalece el derecho a una vivienda digna.
Un Hito en la Legislación Brasileña
El Derecho Real de Laje es un hito en la legislación brasileña porque reconoce formalmente aquello que ya hacía parte de la cotidianidad urbana: casas construidas sobre otras casas. Al permitir la creación de matrícula propia y la venta autónoma de estas unidades, la ley garantiza seguridad jurídica, abre puertas al mercado inmobiliario formal y ofrece nuevas posibilidades de valorización patrimonial para millones de brasileños.
Más que un detalle técnico del Código Civil, este instituto representa una innovación social, capaz de transformar lajas en patrimonios reconocidos, transferibles y negociables, trayendo dignidad y perspectivas para familias que siempre han vivido al margen del sistema formal de propiedad.
