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Decisión del Tribunal de Justicia de Santa Catarina confirma que la demora en la regularización de la escritura mantuvo al antiguo propietario vinculado al inmueble por más de tres décadas, resultando en cobros de IPTU, acciones judiciales e indemnización por daños morales.
Vender un inmueble suele representar el cierre definitivo de un vínculo patrimonial. Sin embargo, para un residente de Porto Belo, en el Litoral Norte de Santa Catarina, la negociación realizada en 1993 terminó convirtiéndose en un problema que atravesó más de 30 años. Incluso después de concluir la venta, continuó siendo cobrado por el Impuesto Predial y Territorial Urbano (IPTU), tuvo deudas registradas a su nombre y necesitó enfrentar ejecuciones fiscales antes de recurrir a la Justicia.
Según decisión divulgada por el Tribunal de Justicia de Santa Catarina (TJSC) el lunes (29), el antiguo propietario tendrá derecho a una indemnización de R$ 5 mil por daños morales. Conforme publicado por el ND Mais, el mantenimiento del registro del inmueble a su nombre ocurrió porque el comprador nunca proporcionó el registro definitivo de la escritura pública en notaría, situación que terminó generando una larga disputa judicial.
Falta de registro de la escritura mantuvo al vendedor como propietario ante el Fisco
Aunque la venta se realizó en 1993, el comprador dejó de concluir una de las etapas más importantes de la negociación: registrar la escritura pública en el Registro de la Propiedad. Sin esta formalización, el vendedor continuó figurando oficialmente como propietario del inmueble ante el municipio.
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Como consecuencia, todos los registros de IPTU permanecieron vinculados a su nombre durante décadas. Además de los cobros administrativos, el municipio llegó a entablar ejecuciones fiscales para cobrar las deudas tributarias, aumentando aún más los trastornos enfrentados por el antiguo dueño del inmueble.
Ante la situación, el caso fue llevado a la Justicia. El 2º Juzgado Civil de la comarca de Porto Belo determinó que el comprador promoviera la regularización del registro inmobiliario y también lo condenó al pago de R$ 5 mil por daños morales al vendedor.
Inconforme con el valor de la reparación, el antiguo propietario recurrió al Tribunal de Justicia de Santa Catarina, defendiendo que la indemnización debería ser mayor en razón de los perjuicios sufridos a lo largo de más de tres décadas.
Tribunal entiende que perjuicio superó mero incumplimiento contractual
Al analizar el recurso, la magistrada relatora destacó que el entendimiento consolidado de la 3ª Cámara de Derecho Civil del TJSC establece que el simple incumplimiento de obligaciones contractuales o el retraso en la regularización de un negocio, por sí solo, normalmente no generan derecho a indemnización por daños morales.
Sin embargo, en el caso específico, la magistrada resaltó que la situación superó una mera irregularidad documental.
La ausencia del registro de la escritura mantuvo indebidamente al vendedor como propietario ante el Fisco, ocasionando sucesivas cobranzas de IPTU, inscripción de deudas tributarias a su nombre y el inicio de ejecuciones fiscales. Además, el antiguo propietario permaneció expuesto al riesgo de constricción patrimonial y necesitó recurrir al Poder Judicial para poner fin a los efectos provocados por la omisión del comprador.
En la evaluación de la relatora, estos factores demuestran que los trastornos enfrentados excedieron el mero inconveniente derivado de un contrato no cumplido.
Indemnización es mantenida por unanimidad
A pesar de reconocer la gravedad de los hechos y los perjuicios soportados por el vendedor durante más de 30 años, el Tribunal concluyó que la indemnización fijada en R$ 5 mil atiende a los principios de razonabilidad y proporcionalidad.
Según el voto de la relatora, el valor posee carácter compensatorio y pedagógico, siendo suficiente para reparar los daños morales experimentados sin provocar enriquecimiento sin causa de la parte autora.
Con este entendimiento, la 3ª Cámara de Derecho Civil del Tribunal de Justicia de Santa Catarina negó, por unanimidad, la solicitud de aumento de la indemnización y mantuvo íntegramente la sentencia dictada por el 2º Juzgado Civil de la comarca de Porto Belo.
La decisión también refuerza la importancia de la regularización de la transferencia de inmuebles justo después de la compra y venta. Sin el registro de la escritura en el registro competente, el vendedor puede permanecer legalmente vinculado al bien ante los órganos públicos, asumiendo responsabilidades tributarias y enfrentando consecuencias que podrían ser evitadas con la conclusión adecuada del procedimiento registral.
¿Si pasaras más de 30 años siendo cobrado por un inmueble que ya vendiste, considerarías esa indemnización suficiente?
