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Decisión reciente del Tribunal de Justicia de Goiás define quién debe asumir el IPTU en inmuebles financiados y cambia la forma en que los municipios pueden cobrar el impuesto en casos de alienación fiduciaria.
La 3ª Sala de la 8ª Cámara Civil del Tribunal de Justicia de Goiás decidió que el comprador de un inmueble, incluso cuando la operación está garantizada por alienación fiduciaria, es el responsable del pago del IPTU.
Con este entendimiento, los jueces extinguieron una acción de cobro del municipio de Goiânia contra una incorporadora, reconociendo la ilegitimidad de la empresa para figurar en el polo pasivo.
Entendimiento del TJ-GO sobre el responsable del IPTU
En el juicio, el colegiado aplicó la regla de que, mientras el inmueble permanezca en posesión del deudor fiduciante, la carga del IPTU recae sobre él, y no sobre el acreedor o sobre la incorporadora que vendió la unidad.
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El relator, el desembargador Ronnie Paes Sandre, afirmó en su voto que, “mientras el deudor fiduciante esté en posesión del bien, y no incurra en incumplimiento que genere la consolidación de la propiedad a nombre de la acreedora fiduciaria, el adquirente, en calidad de poseedor, es el contribuyente del IPTU y el legitimado para figurar en el polo pasivo de eventual cobro”.
Aún cuando el contrato esté financiado y la propiedad resolutiva haya sido registrada a nombre del acreedor, prevalece la posesión directa del adquirente.
Por ello, según la decisión, el municipio debe dirigir el cobro al comprador que utiliza el inmueble, salvo hipótesis específicas previstas en ley.
El caso que llevó a la decisión
La acción fue propuesta por la Prefectura de Goiânia contra la incorporadora para recuperar el IPTU atrasado de un inmueble ya vendido y financiado.
La empresa alegó que no tenía legitimidad para responder por la deuda, ya que el bien estaba en posesión del comprador.
En primera instancia, el argumento fue rechazado.
En la siguiente etapa, la incorporadora interpuso agravio de instrumento al TJ-GO, sosteniendo que el vendedor no puede ser responsabilizado por la obligación tributaria tras la transmisión de la posesión.
El recurso fue inicialmente negado con el argumento de que, sin el registro de la compra y venta, el vendedor permanece como propietario formal y, por lo tanto, responsable por el tributo.
Posteriormente, la incorporadora presentó embargos de declaración, defendiendo que el contrato firmado con el adquirente tenía naturaleza de alienación fiduciaria y que, en este régimen, la responsabilidad por el IPTU es del fiduciante, que detenta la posesión directa.
Esta vez, el colegiado acogió los fundamentos, reconoció la ilegitimidad pasiva de la empresa y extinguió el proceso.
Lo que dice la legislación sobre el tema
La decisión se apoya en la Ley 9.514/1997, que instituye la alienación fiduciaria de bienes inmuebles.
Por la norma, el fiduciante (comprador/deudor) queda en posesión directa del bien y asume las cargas inherentes a esa condición, incluidos tributos.
El acreedor fiduciario mantiene solo la propiedad resolutiva como garantía.
Además, el entendimiento sigue el Tema 1.158 del Superior Tribunal de Justicia (STJ), que define que el acreedor fiduciario, cuando no está en posesión del inmueble, no puede ser responsabilizado por el IPTU.
Esta interpretación armoniza el Código Tributario Nacional, que considera contribuyente al propietario, al titular del dominio útil o al poseedor, con las reglas específicas de la alienación fiduciaria.
Cuándo cambia la responsabilidad
La responsabilidad del comprador permanece mientras esté en posesión del inmueble y esté al día con el contrato.
Si hay incumplimiento que lleve a la consolidación de la propiedad a nombre del acreedor, conforme al artículo 26 de la Ley 9.514/1997, el escenario cambia.
En este caso, el acreedor pasa a responder por el IPTU a partir de la consolidación, y no de manera retroactiva.
En contratos sin alienación fiduciaria, la ausencia de registro puede mantener al vendedor como propietario formal, lo que, según especialistas en derecho tributario, puede generar discusiones sobre quién debe responder por el tributo.
En el caso analizado, sin embargo, la estructura fiduciaria fue determinante para deslizar el cobro al adquirente.
Impactos de la decisión para compradores e incorporadoras
Para quienes compraron un inmueble con financiación garantizada por alienación fiduciaria, la decisión refuerza que el IPTU es responsabilidad del ocupante del inmueble.
Según abogados consultados, esta interpretación debe prevalecer también para inmuebles comerciales o residenciales financiados.
Para incorporadoras e instituciones financieras, el acórdano amplía la seguridad jurídica, al confirmar que el acreedor fiduciario no responde por el IPTU mientras no tenga la posesión del bien.
El entendimiento también orienta a los municipios a verificar quién está en posesión del inmueble antes de iniciar cobros.
Especialistas en derecho tributario afirman que este análisis previo puede reducir procesos extintos por ilegitimidad pasiva y evitar el desperdicio de recursos públicos.
Situación de inmuebles vendidos sin registro
El caso juzgado trató específicamente de alienación fiduciaria.
En ventas comunes sin este tipo de garantía, la ausencia de registro de la transferencia puede, en algunos contextos, mantener al vendedor como propietario formal, incluso para fines fiscales.
Aún así, la posesión efectiva del comprador suele ser decisiva para definir al contribuyente del IPTU, conforme al Código Tributario Nacional.
La decisión del TJ-GO refuerza este criterio, destacando el papel de la posesión en el régimen fiduciario.
El voto que sintetizó el entendimiento
El relator, el desembargador Ronnie Paes Sandre, reforzó en el voto que el contribuyente del impuesto es el poseedor del bien mientras no haya incumplimiento con la consolidación de la propiedad.
Él afirmó que “el adquirente, en calidad de poseedor, es el contribuyente del IPTU y el legitimado para figurar en el polo pasivo de eventual cobro judicial o extrajudicial de este tributo”, hasta que ocurra la transferencia legal al acreedor.
Orientaciones prácticas para quienes tienen inmueble financiado
Quienes están pagando financiación deben incluir el IPTU en la planificación anual, considerando posibles intereses y multas por atraso.
Los abogados orientan que el comprador mantenga el registro inmobiliario actualizado ante el municipio, indicando quién ocupa el inmueble.
Esta actualización evita cobros incorrectos y facilita la regularización en caso de divergencias.
En situaciones de duda sobre la posesión, se indica reunir comprobantes de ocupación, como contratos, términos de entrega de llaves y cuentas de consumo, que sirven para demostrar quién es el sujeto pasivo del impuesto.
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