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Cláusulas que obligan al inquilino a realizar reformas estructurales en inmuebles alquilados son consideradas abusivas por los tribunales, confirmando que los gastos de gran envergadura deben ser soportados exclusivamente por el propietario, conforme a la ley.
La relación entre arrendador y arrendatario suele generar dudas sobre quién debe pagar por reformas y obras en inmuebles alquilados. Aunque la práctica de insertar cláusulas que transfieren al inquilino la obligación de realizar reformas estructurales es común en algunos contratos, la justicia brasileña ha reiterado que este tipo de disposición es abusiva. La Ley de Alquiler (Ley nº 8.245/1991) es clara al establecer que corresponde al propietario mantener la estructura del inmueble en buenas condiciones de uso, lo que incluye reparaciones de gran envergadura y obras esenciales para la seguridad de la edificación.
Qué son reformas estructurales en el inmueble alquilado
Las reformas estructurales van más allá de simples reparaciones de mantenimiento. Comprenden obras que involucran la seguridad, estabilidad y funcionalidad del inmueble, como:
- Cambio de techo comprometido;
- Refuerzo en cimientos;
- Sustitución de tuberías antiguas que presentan riesgo;
- Correcciones en grietas graves o filtraciones estructurales.
Según la legislación, el arrendatario tiene la obligación de cuidar el buen uso del bien, asumiendo pequeños reparos y arreglos derivados del desgaste natural de uso, como pintura, cambio de resistencia del ducha o mantenimiento de grifos. Las intervenciones de gran envergadura no pueden ser transferidas a él.
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Qué dice la Ley de Alquiler
El artículo 22 de la Ley de Alquiler define como obligación del arrendador entregar el inmueble en condiciones de uso y mantenerlo durante toda la vigencia del contrato. Esto incluye reparaciones necesarias en su estructura, sistema eléctrico y hidráulico, así como obras de conservación.
Por otro lado, el artículo 23, que trata de las obligaciones del inquilino, se limita a cuidados de uso cotidiano y reparos simples. De este modo, cualquier cláusula que intente invertir esta responsabilidad es considerada nula, puesto que coloca al arrendatario en una desventaja excesiva, lo que también encuentra respaldo en el Código de Defensa del Consumidor.
Jurisprudencia refuerza la ilegalidad de la cláusula
En los últimos años, tribunales de diferentes estados han anulado cláusulas que obligaban a los inquilinos a realizar reformas estructurales. En decisiones recientes, los jueces afirmaron que esta práctica viola el equilibrio contractual y transfiere al arrendatario una carga que no le corresponde.
Un ejemplo proviene del Tribunal de Justicia de São Paulo, que consideró abusiva la exigencia de reparación en la cobertura de un edificio hecha al inquilino, determinando que los costos deben ser asumidos por el propietario. En otros estados, como Río de Janeiro y Minas Gerais, decisiones similares reforzaron que el dueño del inmueble es el responsable legal por este tipo de gasto.
Diferencia entre mantenimiento y obra estructural
La gran confusión que lleva a litigios está en la diferencia entre mantenimiento y reforma estructural.
- Mantenimiento: pequeños cambios de piezas, arreglos simples y gastos de uso diario (cuenta del inquilino).
- Reforma estructural: obras de gran envergadura que garantizan la habitabilidad y seguridad del inmueble (cuenta del propietario).
Esta distinción es fundamental para evitar abusos y esclarecer derechos y deberes de ambas partes.
Derechos del inquilino ante la cláusula abusiva
Si el contrato contiene una cláusula que transfiere reformas estructurales al arrendatario, este puede negarse a cumplir con dicha obligación y, si es necesario, presentar una acción judicial para hacer valer sus derechos.
La justicia suele declarar nula la cláusula, garantizando que los costos sean asumidos por el dueño del inmueble. Además, si el arrendatario ha realizado gastos indebidos, puede solicitar reembolso e incluso indemnización en casos de mala fe comprobada.
Impacto en el mercado inmobiliario
Las decisiones de los tribunales tienen un efecto educativo, estimulando a inmobiliarias y propietarios a revisar sus contratos y evitar cláusulas abusivas. Para los inquilinos, se refuerza la seguridad jurídica y la confianza en formalizar contratos de alquiler. El entendimiento pacificado contribuye a un mercado más equilibrado, en el que obligaciones y derechos son respetados de acuerdo con la ley.
El intento de transferir reformas estructurales al inquilino es una práctica considerada abusiva y nula por los tribunales. Cabe al propietario asumir obras de gran envergadura, garantizando la seguridad y funcionalidad del inmueble. Para los arrendatarios, el conocimiento de la ley es esencial para evitar perjuicios y exigir que los contratos respeten sus derechos.
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