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Aunque está previsto en la ley, el ITBI se ha convertido en objeto de críticas por permitir que los municipios determinen valores arbitrarios y cobren incluso antes de la conclusión de la compra
El Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles (ITBI) está generando polémica por aplicarse de forma considerada abusiva en diversas ciudades de Brasil. Previsto en la Constitución de 1988 como un cobro municipal, el impuesto es obligatorio para registrar la transferencia de inmuebles entre personas vivas, pero muchas veces sorprende a los compradores al surgir al final del proceso de adquisición. En casos extremos, puede costar hasta el 5% del valor del inmueble — un monto que puede superar los R$ 50 mil en las grandes ciudades.
El problema no está solo en el monto cobrado, sino en cómo se determina. En muchas situaciones, el municipio define el valor de referencia del inmueble con base en estimaciones propias, desconsiderando lo que fue acordado entre comprador y vendedor. Esto puede llevar al contribuyente a pagar impuestos sobre un valor más alto que el que realmente se negoció — incluso después de decisiones judiciales que prohíben esta práctica.
Además, algunos municipios exigen el pago del ITBI incluso antes de la escritura, desrespetando la decisión del STF que determina que el cobro solo puede ocurrir en el momento del registro de la propiedad en el cartorio de inmuebles. Esta confusión jurídica crea incertidumbre y obliga al ciudadano a recurrir a la Justicia para corregir distorsiones, asumiendo costos adicionales de peritajes y abogados.
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Cómo Funciona el ITBI en la Práctica
El ITBI debe ser pagado en el momento en que el nuevo propietario registra el inmueble en cartorio. El cobro se activa cuando:
- La transferencia se realiza entre personas vivas
- El pago se realiza mediante compra
- La transferencia se registra oficialmente en cartorio
En la mayoría de los casos, quien paga el impuesto es el comprador. Sin embargo, en algunos municipios se exige el pago incluso antes de la escritura pública, lo que contradice decisiones judiciales recientes. La alícuota varía del 2% al 5%, y el monto se calcula con base en el mayor entre dos criterios: el valor de venta o el valor venal determinado por el municipio — muchas veces llamado «valor de referencia».
Esta práctica ha sido cuestionada por compradores en diversas ciudades, especialmente en São Paulo, donde los casos de cobro basados en valores inventados superan los R$ 30 mil en diferencia. Aún así, el cartorio solo concluye el registro si el ITBI ha sido pagado, dejando al comprador sin alternativas viables.
Las Decisiones Judiciales No Son Suficientes
El Superior Tribunal de Justicia (STJ) ya decidió que el ITBI debe calcularse con base en el valor real de la transacción, y no en estimaciones del municipio. Aún así, algunas administraciones municipales continúan desrespetando la decisión, lo que obliga a los contribuyentes a enfrentar procesos burocráticos y costosos.
Según un caso reportado en el portal Jusbrasil, en São Paulo, un inmueble vendido por R$ 2 millones tuvo el ITBI cobrado sobre R$ 3,1 millones — un valor más alto que el de la venta y el usado para el IPTU. La diferencia elevó el impuesto de R$ 60 mil a R$ 95 mil. El comprador se vio obligado a pagar el monto inflado para no perder el negocio.
La incertidumbre jurídica también afecta a los cartorios. Muchos aún exigen el ITBI antes de la escritura porque siguen leyes municipales antiguas, incluso si esto entra en conflicto con decisiones del Supremo Tribunal Federal. Este impasse legal crea un ciclo de desinformación y obliga al ciudadano a cumplir obligaciones contradictorias.
Doble Cobro y Ausencia de Retorno
El ITBI plantea otra pregunta: ¿por qué pagar un impuesto tan alto en la compra del inmueble, si el IPTU ya se cobra anualmente? El Impuesto Predial y Territorial Urbano, también municipal, debería garantizar infraestructura urbana, como calles, escuelas y alumbrado. Aún así, el retorno a la población es frecuentemente cuestionado.
Algunos expertos señalan que los municipios prefieren cobrar el ITBI y el IPTU porque son más fáciles de recaudar, en contraposición a la contribución de mejora — que solo puede ser aplicada después de obras públicas con un laudo técnico que demuestre la valorización del inmueble. En este contexto, la recaudación se convierte en el objetivo, y no la contraprestación al contribuyente.
Carlos Eduardo Martins, jurista citado en el video, llama a este tipo de práctica «enriquecimiento ilícito estatal», cuando el Estado cobra sin entregar mejoras. Critica la sustitución de la contribución de mejora por impuestos más genéricos y sin vínculo directo con obras públicas.
El Impacto en el Bolsillo del Ciudadano
En medio de la inflación y la devaluación del real, el ITBI representa un peso aún mayor para quien busca conquistar la casa propia. Según datos citados en el video, el real fue la 5ª moneda que más perdió valor en el mundo en 2024, pasando de R$ 4,91 a R$ 6,19 por dólar. Esto significa que, además de los altos valores de inmuebles, el brasileño aún debe enfrentar un impuesto calculado de forma cuestionable.
La información fue divulgada por el canal Elementar, que publicó un video explicativo e investigativo sobre el ITBI, con datos históricos, decisiones judiciales y ejemplos reales de abusos en el cobro en municipios como São Paulo. El contenido resalta cómo este impuesto, creado originalmente en 1809 con el nombre de «sisa», se adaptó a lo largo del tiempo para convertirse en una de las formas más significativas de recaudación municipal, pero con baja transparencia y alto costo para el contribuyente.
Con tantos impuestos que el brasileño ya paga, ¿tiene sentido cobrar solo por cambiar el nombre del propietario de un inmueble?
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