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Rafael Birmann perdió US$ 300 millones en una crisis, vio un hotel que idealizó detenerse por más de una década y reconstruyó todo con el B32, la torre de Faria Lima que tiene teatro, plaza pública y una ballena metálica de 20 metros
El nombre detrás de la Ballena, el mayor punto de referencia de la avenida Faria Lima, en São Paulo, es el empresario Rafael Birmann, y la historia de cómo se montó el terreno del B32 parece guion de película: para reunir los 14 mil metros cuadrados, necesitó comprar 35 casas desde finales de los años 1990, cada una por un precio o un intercambio diferente, en un total de cerca de R$ 56 millones en la época, según la Exame, en conversación exclusiva con el empresario.
«Para quien quería viaje a Disney a cambio, dábamos viaje a Disney. Había gente que quería un camión, dábamos el camión. Había quien quería un apartamento en Pinheiros… Hubo de todo», cuenta el presidente de Birmann S.A. en la entrevista. Al final de cuentas, cada metro cuadrado salió por un promedio de R$ 4 mil, pero hubo propietario que consiguió hasta diez veces más que el valor inicial ofrecido.
Más de 20 años entre la primera casa y la entrega del edificio
La paciencia fue el material de construcción más usado. El espacio comenzó a ser incorporado en 1998, todas las casas solo fueron compradas en 2007 y el edificio fue entregado solo en 2020, con una pausa en las obras de 2005 a 2007 por complicaciones con licencias de la Alcaldía de São Paulo y procesos judiciales, según la Exame.
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El crédito también bloqueaba el proyecto, hasta que el socio resolvió el problema de una vez: «Lo que facilitó las cosas fue mi socio, Ricardo Baptista, que consiguió algo inédito para la época: un financiamiento del 100% de la obra por el Bradesco», afirma Birmann en el reportaje. La dupla se dividió como en un matrimonio de conveniencia perfecto: Birmann fue con la idea, el socio vino con el crédito.
Qué es el B32 hoy: R$ 2,5 mil millones con teatro y ballena en la acera
El resultado cambió la cara de la avenida. El complejo alberga una torre corporativa de 24 pisos, una plaza pública con una escultura metálica de ballena de 20 metros, un teatro para 500 personas y restaurantes, con alquiler del metro cuadrado a cerca de R$ 350, según Exame. Ricardo Baptista, presidente de la gestora de centros comerciales Partage, posee el 50,5% del edificio, y Birmann se quedó con el 39,9% después de vender el 13,6% a BGR Asset por R$ 340 millones en noviembre del año pasado, lo que evalúa el emprendimiento entero en alrededor de R$ 2,5 mil millones.
La ballena que da apodo al complejo tiene incluso ficha técnica de celebridad: la escultura metálica de 20 metros de longitud fue instalada en la plaza del B32 en 2021 y costó R$ 2 millones, según Veja São Paulo. Y ya ha demostrado que es el verdadero rostro del edificio: cuando recibió un gorro de Papá Noel en Navidad, el adorno mal posicionado se convirtió en meme en las redes sociales y obligó a la administración del B32 a reducir el tamaño y reposicionar el gorro, registra la misma Veja São Paulo.
La crisis que costó US$ 300 millones
Antes de la gloria, vino la caída. Birmann describe la turbulencia del año 2000, que le costó US$ 300 millones, como resultado de un exceso de ambición con Faria Lima, que comenzó a despuntar como centro financiero en 1995, cuando él, pionero que trajo al país el concepto de edificio corporativo triple-A, salió comprando terrenos por todos lados, según Exame.
«Salimos comprando terreno de todo tipo, una casita aquí, otra casita allá», explica el empresario, que apostaba que aparecería quien pusiera dinero en el proyecto. El inversor no apareció, el crédito no existía, y la empresa quedó inmovilizada, sin recursos. Después de la crisis, la lección se convirtió en número: de 300 empleados, la compañía pasó a tener solo 20.
«La mayor tontería de mi vida»: el hotel que se escapó por orgullo
El capítulo más doloroso involucra un hotel de lujo. Las obras del hotel ideado por la constructora de Birmann en el Parque Burle Marx comenzaron en 1998 y fueron paralizadas en 2001, en medio de la crisis, disputas entre socios y la falta de inversores, y el proyecto quedó parado por más de una década, según la Exame.
El detalle que él mismo clasifica como el mayor error de su carrera: un gran grupo internacional de hoteles estaba dispuesto a prestar US$ 15 millones al proyecto, en una época de dólar a R$ 4, pero la operación exigía anuencia de la Previ, fondo ligado al Banco do Brasil, que tenía el 49% del negocio. «En la conversación con la Previ, me pidieron invertir los papeles. Así, yo quedaría con el 49%, ellos con el 51%. Entonces hice la mayor tontería de mi vida: me ofendí con eso», admite Birmann a la Exame. «Si fuera hoy, aceptaría al instante.» El proyecto terminó siendo comprado por un fondo americano en 2013, que concluyó las obras e inauguró el hotel en 2017.
La sociedad que cambió en medio del camino
El B32 también cambió de socios durante la travesía. Antes de encontrar a Baptista, en 2005, Birmann había cerrado negocio con el Grupo Zogbi, pero sentía poca firmeza en el acuerdo, y en 2007, con todas las casas compradas, llegaron los CEPACs, los certificados de potencial de construcción que costarían más que el propio terreno, momento en que el Zogbi decidió salir de la sociedad tras divergencia de gestión y la Partage entró en el juego, según la Exame.
«Pero él entró sin querer entrar», resume Birmann sobre el primer socio, en la entrevista. El cambio de socios en medio de un proyecto de dos décadas podría haber enterrado el sueño; terminó siendo el giro que lo viabilizó.
La ironía final: el dueño de la Baleia en una oficina de 100 metros
El desenlace tiene el tamaño exacto de la lección. Después de todo, Birmann ocupa hoy una oficina de apenas 100 metros cuadrados, dentro del propio B32, y resume la filosofía que quedó de las crisis: en la vida y en los negocios, todo lo que importa es el promedio, según la Exame. El hombre que ya tuvo 300 empleados ahora maneja la operación reducida desde dentro del edificio que casi no existió.
Queda la observación de esta redacción, debidamente señalada: la Faria Lima suele contarse en cifras de miles de millones y trajes bien cortados, pero su postal más famoso nació de veinte años de puerta en puerta, cambiando casa por viaje a Disney y camión, a base de paciencia que el mercado financiero rara vez tiene.
De las 35 casas al complejo de R$ 2,5 mil millones, la historia de la Baleia muestra que los mayores edificios del país a veces son levantados sobre la terquedad de un solo hombre.
Cuéntanos en los comentarios: ¿aceptarías cambiar tu casa por un viaje a Disney, o terreno en Faria Lima no tiene precio que pague?
